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上海普陀長風生態商務區一塊還沒入市就備受關注的地塊，如今又成了熱點話題。最近，“開發商因自身原因放棄地塊”的消息在坊間傳播開來。盡管尚未得到土地出讓方和受讓方的直接回應，但有不愿具名的開發商表示，長風生態商務區4號東南地塊“實際上”已經“以某種方式”退了。這意味著取得地塊的開發商——上海志成企業發展有限公司將付出3000萬競買保證金的損失，約占11.04億元總地價款的3%。

然而，前述開發商認為，即便賠了3000萬元保證金，如果按照目前的地價市值來計算，或許仍不失為一個次優選擇?！凹偃缭摰貕K重新上市，市場價可能只有前一次成交價的2/3，大約七八億。這就意味著這塊地原封不動地放了幾個月，縮水了三四個億，如果選擇開發就平白多出了這么多成本。再說他拿下地時，光樓面地價就是1.65萬元/平方米左右，而周邊一個可供參考的項目平均售價2萬元/平方米，差價才3500元，而這家公司也不是那些動輒帶動周邊樓價上漲的大牌開發商，利潤空間變數太大?！?

翻出這塊去年的“普陀地王”的前塵往事，也許會對圍繞地塊發生的種種戲劇性的波折有更深的認識。

長風生態商務區是上海近年重點推出的新興開發區域之一。在2005年，新加坡國浩地產、北京天鴻地產分別以3450元/平方米、1520元/平方米的樓面地價拿下了長風生態商務區1號地塊和2號地塊。當時，某中介機構對該地塊的評價是這樣的：“區內沒有一幢中高檔寫字樓，而支撐CBD發展的第三產業在普陀剛剛起步……就目前整體環境而言，存在交通相對不便、居住環境相對臟亂等情況，因此地價相對較低?！?

但在2006年以后，上海房地產市場重新走回到了高速發展的軌道，到了2007年年中，更是達到了新一輪的巔峰。新盤價格動輒一月數調，土地價格屢創新高，比2006年的成交地價翻了一倍多。

長風生態商務區4號東南地塊的競拍，正是發生在上海房價愈演愈烈的2007年9月。該地塊早在進入正式競買手續以前，就已被國美集團麾下的鵬潤地產相中，國美集團希望將該地塊建設成為國美電器未來的華東地區總部。在2007年5月底，國美與長風生態商務區正式簽訂了這一合作協議，其中也約定了“按照國家和上海市有關程序規定，規范操作，搞好土地出讓和項目開發”。

在未進入現場競買程序之前，掛牌競買的一度也只有鵬潤地產一家，掛牌價3.15億元。但在現場競賣中，上海志成企業發展有限公司卻一路追擊，硬是以接近底價3.14億元近四倍的價格——11.04億元，從鵬潤地產、綠地集團等房地產巨頭的嘴邊搶到了土地，并以1.65萬元/平方米的樓面地價成為當年的“普陀地王”。而在此前，這家開發商在上海僅有的開發經驗是松江的一個住宅項目。

但在“普陀地王”產生后不久，國內部分城市的房地產市場卻開始出現微妙的變化。土地“流拍”的字眼不時出現在公眾面前，上海也不例外。2008年4月，上海南匯成交的一幅商業地塊，樓面地價為5370元/平方米，不到去年高峰時期的一半。

去年高價拿下的“地王”，今年遇上變數的不在少數。據了解，在此之前，福州市去年的“地王”項目，今年也被開發商以7000元競買保證金的代價退回。

面臨尷尬局面的還有聯合北京城市開發集團以92億元天價拿下“長沙地王”的北辰實業。去年7月，北辰實業聯手北京城開競得湖南長沙新河三角洲地塊，開創了最大金額單宗土地掛牌“中國第一高價”，成交價格比原定起始競價高出45.6億元，翻了一番。其樓面價不低于3500元／平方米，而當時該地區項目的銷售均價為3000元／平方米，樓面價比現有樓盤價格更高的現象引發了圍繞 “面粉貴于面包”的各種爭議。

北辰實業2008年一季報顯示，其經營活動產生的現金流量凈額為－4.19億元，流動負債為72億元，比去年同期的45.7億元增加了將近60%。

在長沙“地王”項目中，北辰實業與北京城開出資比例分別為80%、20%。根據相關協議，首期付款額為地價總額的70%，即64.4億元，余款27.6億元及有關稅費于2008年8月31日前分期付清。盡管首期的土地出讓款項已經付清，但其后續資金卻成了疑問。一位業內人士表示，北辰實業支付的首期51.5億元款項，是經多方籌措湊齊的，而2008年北辰要面對的，不僅僅是22億元土地余款，還有數額更為巨大的開發啟動資金問題。

一位地方國土局的工作人員向記者表示，集中出現的昔日“地王”的尷尬局面和土地出讓政策收緊有關。

就法規而言，2002年國土資源部發布的 《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（11號令）就已明確規定，土地受讓方要繳清全部出讓金后，才能取得土地使用權。

但近年來，土地出讓金為分批繳納，部分地方默許一些開發商分割辦理建設用地使用權證，按照所繳出讓金的比例分批取得土地證，再用已取得土地證部分的土地向銀行申請土地抵押貸款，并用抵押貸款支付剩余土地的出讓價款，以便滾動開發。

因此，國土資源部又在2007年9月發布了新版本的 《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(39號令)，進行了進一步的明確。新版本除了重申要繳清全部出讓金后才能取得土地使用權以外，還規定“未繳清全部出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書”。

另外，國土資源部門還強調，“現行法律不允許在未繳清出讓價款前將整宗地再分割為若干宗地，分割發放若干個建設用地使用權證?！?

自此，不少大地塊開發商打的“滾動開發”算盤，遭遇了空前的“政策滑鐵盧”。

而從近段時間的房地產市場中，我們隱約可以看到缺錢開發商一本又一本難念的經，也能看到手握現金的開發商的從容心態。

在SOHO中國最近收購該公司歷史上迄今為止最大的項目——凱恒中心后，該公司董事長潘石屹說：“這個項目是從去年11月開始談的，我們上市融資后，手上一直握著150億元資金花不出去，就在北京撒開大網談了七八家項目。凱恒中心因為開發條件優越，最早我們的競爭對手有好多家，都是大牌開發商，出的價都在60億元以上。但是談著談著，陸陸續續都走掉了。因為開發貸款等資金來源越來越吃緊，他們也買不起了。談到今年5月，只剩下我們一家了，轉讓方對我說，我們好好談吧。最后談下了55億元的價錢?！?

在該項收購完成的當天，匯豐、瑞銀、高盛等當初為SOHO在港上市助過一臂之力的國際投行，馬上將此前對SOHO中國調低的買賣評級或買入價格進行了再次調整，紛紛將評級由中性改為買入，并將買入價格調高，給出了“強烈推薦買入”的信號。這對之前因為幾個月沒有找到后續儲備地塊而使股票市值大幅縮水的SOHO中國來說無異于春天的甘露。

潘石屹麾下的公司，似乎是去年上市公司的圈地熱潮中，數得過來的幾家表現冷靜的開發商。記者問及近日部分房地產企業上市或融資成功是否意味著開發商有擺脫缺錢局面的希望，潘石屹表示：“從3月底到現在，幾個影響房地產行業變化的條件尚未發生變化。國際資本市場仍然不景氣；中國宏觀面上從緊的貨幣政策也沒有改變；房地產公司去年花錢太多，主要是購買土地欠賬太多的情況也沒有改變；從全國來看，房屋的成交量都在降低，流入到房地產行業的資金也大幅度減少?！?

有些人認為，從潘石屹的談話可以反推他的公司現在在干些什么。如此看來，收購項目將依然是手里仍握有百億資金的SOHO中國未來幾個月的主要工作，也將是少數現金充裕的開發商的低吸機會。

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