地產資金新供給鏈：大股東與典當行

經濟觀察報 記者 周亞玲 對于九成以上的地產公司而言，上市路途漫如長夜；緊縮的銀行房貸未見松動，房產交易未見回暖。此時，一些資金充裕公司借款給地產公司的公告卻層出不窮，貸款利率也日漸攀升。

一位不愿具名的行業資深人士分析：“緊縮之下，銀行有充分理由加高地產公司貸款利率。即使這樣，銀行的資金一般企業也還是排不上隊。這樣，其他有閑錢的公司來沾點地產公司的利益，也就自在情理之中了。從土地、稅收到貸款，成本節節攀高，開發商的日子很難熬?！?

5月21日，香溢融通（600830）在公告中表示，公司與嘉興市廣源房地產開發公司、浦發銀行寧波分行在寧波簽署委托貸款合同，將自有資金1億元委托銀行貸款給該房產公司，貸款期限一年，年利率18%。中大股份（600704）控股子公司中大房地產集團有限公司于5月14日與中信銀行杭州分行簽訂了委托貸款借款合同，由中大股份控股的子公司浙江物產實業控股（集團）有限公司委托杭州分行向中大房地產發放委托貸款2億元。期限為1年，年利率為12%。同樣是5月，陽光股份(000608)旗下星泰公司通過上海銀行向徐家匯公司申請借款21800萬元，年利率6.57%，借款期限半年。

由銀行作為中間方，資金由一個非房地產企業流向房地產企業，與數年前頭顱高昂、不可一世的房企形象形成了鮮明的對比，在資金瓶頸重壓下，房地產企業分利于他人，成為渡過難關的必要手段。

對于大公司而言，拆借利率與銀行放貸水平基本持平，而對于中小公司而言，借款利率動輒在銀行貸款平均利率兩倍、三倍之上。

中小地產公司與典當行的春天

香溢融通貸款給房地產公司已經不是第一次了，公告里就有兩次。香溢融通的年報，2006年10月13日，其委托招商銀行股份有限公司寧波海曙支行向上海香溢房地產有限公司發放委托貸款5000萬元。香溢融通董秘辦公室接受記者采訪時，表示這批貸款早就歸還了。

但并非所有和地產有關的業務都是那么暢快的。香溢融通（即過去鼎鼎大名的大紅鷹）曾經有一筆2000萬元的當款給如今已經進入破產重整的浙江南望企業集團。董秘辦公室表示，關于南望的2000萬元，目前還沒接到貸款合同是否到期，是否會涉及拍賣等訊息。記者了解到，南望的資金鏈條緊張，和它們投資重慶水電站及北京等地的房地產業務有關。當記者詢問南望的2000萬資金用途時，對方表示要等董秘回來再回答。但他肯定的是在做典當之前，已做過信用評估和資產評估。據了解，南望的典當業務，是有估值3000萬土地做抵押的。

香溢融通是A股一家以典當為主業之一的上市公司，大股東為中國煙草公司浙江省公司，其主業也有貿易等業務。但典當收入毛利率甚高，已經能貢獻公司利潤50%左右，為金融行業分析師們津津樂道。2月19日該公司定向增發9000萬股募集資金凈額61456萬元以來，資本雄厚。其如今又開辟新的業務品種，可謂是抓住了貸款緊縮的機會。單是這筆業務，香溢融通大約能收到1800萬的利息。行業人士告訴記者：“放貸給地產公司，業務筆數不多，但絕對還是最安全的品種?！?

至于高昂的利息，浙江紹興一家房地產公司董事長秘書告訴記者：“現在的浙江，地產商高利貸已經是月利3分了，年利率18%又算得了什么呢？一些小地產公司，除了本來有其他實業的，日子都不好過。但還是有很多民營老板想投資?！蔽搴现菐炜偨浝磬u毅卻認為：“如果是地價沒有上漲前拿的地，那還可以承受這樣的利率。但如果是現在市場化拿地，那顯然沒辦法承受這樣的利息了?！?

當然，能在貸款緊縮的時間里，瞄準地產商錢袋的公司不止一家。北京最早做房地產抵押登記的典當公司寶瑞通典當行負責房地產業務的徐云鵬經理告訴記者：“如果是一年以上的資金需求，我們就不推薦典當了，土地典當最多不過6個月。我們典當業務都做不過來了，從去年10月以來，來寶瑞通咨詢在建工程典當的客人已經多了30%。寶瑞通地產業務100筆里也不過有二、三筆，營業金額卻占到30%以上?！?

大者恒大

與中小公司拆借利率高達18%相比，顯然大公司的辦法與渠道要豐富得多。

6月2日，招商地產(000024)發布公告，招商地產董事會通過了以下議案：同意公司通過中國工商銀行股份有限公司深圳蛇口支行獲得大股東招商局蛇口工業區有限公司提供的3億元人民幣兩年期委托貸款，年利率為7.56%。

招商地產享受的3億元人民幣兩年期委托貸款，屬于“現金池”業務，年利率不過7.56%。而且在去年年底，招商地產剛接受過大股東2億元的貸款。近期，招商地產股東大會剛通過一個80億元的巨額增發計劃。為此，外界有對招商地產資金緊張的質疑。招商地產接受本報采訪時表示，這幾次融資計劃早就在系統規劃中。招商地產目前17個項目都在正常運轉，沒有資金緊張的情況。他們進一步表示，在南京、上海、北京，甚至在受調控沖擊最嚴重的深圳，其項目銷售都是不錯的。從2007年招商地產年報每股經營性凈現金流看，招商地產現金壓力比較大，但季報的數據卻已趨向緩和。還是有地產分析師認為招商地產開工項目過多，給出了中性評價。

在調控依然從緊的時期，招商憑其大股東優勢逆市而行，4月在北京拿下了16.5億的土地。在6月2日的臨時股東大會上，該公司還表示，公司現金流狀況穩健，拿地屬既定步驟之中的安排。

“大公司有企業信用支撐、有品牌、有業績說服力，連和銀行貸款都要容易些。大小公司融資差異肯定是很明顯的?！编u毅表示。

一些小項目公司要去典當行當土地。相形之下，保、招、萬、金的融資一路坦途，可以通過發債或降價銷售回籠資金，這只不過是勒緊腰帶而已，并非困厄之境。

銀行是最大的贏家

金融專家孫飛表示：“即便只是委托貸款，商業銀行和信托公司還是有風險防火墻的，也會對貸款企業進行甄別，也會監管資金的流向?！钡前凑瘴匈J款模式，決定了銀行是不承擔任何風險的，它可以照樣收手續費?！般y行也可以向放貸企業推薦貸款項目?！编u毅表示。也有分析人士認為：“銀行有動力撮合這類業務。無論最后結局如何，手續費都少不了?！?

“委托貸款雖沒有明令禁止，但一直都處于灰色的邊緣?！编u毅表示。

而孫飛則認為，委托貸款應該大力提倡，屬于房地產公司直接融資方式，對銀行沒有造成風險。地產公司融資一直未能多元化。一直是一“行”獨大。60萬億的房地產融資，55萬億是銀行貸款，1萬億是保險，1萬億是證券等，孫飛如是感慨地產融資的 “多元”格局。

而地產大佬任志強在接受關于委托貸款盛行有何看法的采訪時，直接說：“與其硬撐，不如將其股權低價轉手！”

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