河南建業“賤賣”房企上市拐點乍現？

經濟觀察報 記者 王凱 “太便宜了”，6月6日，建業地產(00832.HK)雖然正式在港交所掛牌交易，成為今年赴港上市的首只內房股，但還是招致了業界對其“賤賣”的評論。

香港業界普遍認為，因其招股價格較低，接近吸引投資者心理價位，所以，成功上市也在意料之中，但其付出的代價相當大。

建業地產此舉對內地其他想上市的房產企業也帶來了沖擊。在虎杰投資首席分析員張寅看來，建業成功上市與其說給其他企業帶來的是驚喜，不如說讓其他企業開始更加謹慎地審視自己的財務壓力，以便做出是否“賤賣上市”的決斷。

賤賣上市

建業地產此次發行共5億股，占其擴大后總股本的25%。招股價以原定價格區間下限2.75元定價，融資規?？s減為13.75億元。摩根士丹利是其唯一承銷商。

招股價原定為2.75至3.8港元，若按最高價3.80港元計算，則最多可募集19億元(約2.44億美元)。但30日，建業地產卻以最低價2.75元最終定價，融資規?？s為13.75億元。相比2007年末融資80億港元的計劃，融資規模更是大幅縮減，連20%都不到，建業一再地調整招股價格似乎大有“不達上市目的不罷休的”味道。

在今年初早已通過香港聯交所上市聆訊的建業地產，在昌盛中國，星河灣等房企紛紛推遲上市時間后，也推遲了自己的上市時間，把預計時間定在了6月中旬。

張寅告訴記者，建業上市心切也是被迫之舉，以這樣賤賣的方式上市除了缺錢，沒有別的原因。

其財務報表顯示，截至2007年12月，建業地產總資產約為55.59億元，總負債約達40.84億元。資產負債率約為73.4%。雖與行業平均水準持平，但其流動負債(一般指一年內需償還債務)占比較高，約達36.3億元。銀行貸款及借款約為13.8億元。其現金及現金等價物僅為3.99億元，短期內現金較為緊張。

顯然，對建業董事長胡葆森來說，“流血”也是迫不得已。在建業地產的一份非正式聲明中寫道：“此次IPO知難而上，如成功上市，雖犧牲短期經濟利益（資產折讓大），但可為河南在國際資本市場上贏得榮譽，對改善國際投資者對河南的態度將產生積極的影響?！?

根據招股說明書，所融資金凈額的主要用途：54%用于收購規劃面積達百萬平方米的開封水系工程 (建業擁有80%股權)用地及發展金；14%用于收購洛陽中亞全部股權及洛陽華陽廣場項目；14%用于集團現有項目的發展，12%用于開封鄭開森林半島項目。

轉折性事件？

此次河南建業之所能上市成功，胡葆森之前破費苦心的股權重組——對新加坡最大市值地產企業嘉德置地的引入功不可沒。

業內人士告訴記者，“股權結構的合理和股東背景是投資者需要考慮的因素?！?

5月20日，建業地產全球路演，首站香港，潘石屹、李思廉、馮侖、任志強等多位地產界的重量級人蒞臨助場，其業內的多位地產好友均出資認購新股，首日的認購已達國際配售總額的一半。

26日，建業開始在香港全球招股，在得到蒙牛乳業總裁牛根生、老虎基金及新加坡政府投資公司淡馬錫等落實入股后，29日，建業地產公開發售部分已經錄得足額認購。

至此，建業上市基本上已是十拿九穩。

根據招股說明書，上市后胡葆森占建業股權減至47.2%，公眾投資者占25%。潘石屹稱，如果建業上市成功，將是中國房地產行業2008年的轉折性事件。

但是張寅對此頗不認同?！敖I上市成功沒有什么值得驚喜的地方，在意料之中”，他認為，“上市不會有問題，但是要賤賣?！痹诖酥?，他就認為，恒大要想上也可以上，只不過價格要低得多。

在4月初，張寅就預計，河南建業選擇在6月中旬上市成功的可能性很大，他的根據是屆時整個香港的市場氣氛會比現在好，國內也會稍轉好。

現在建業雖然上市成功，但是招股價格的低位還是出乎了張寅的意料。

因此，“要想上市的企業要掂量掂量?！彼J為，“這不能稱之為轉折性事件，整個環境并沒有轉好，到年底之前到香港上市依然很難?！?

重慶龍湖地產新聞發言人顧偉告訴記者，“建業上市是我們非常關注的事情，它的成功是好事。上市是我們的既定目標，我們會謹慎做出選擇?！?

已通過香港證交所上市聆訊的預計6月底掛牌上市的寶龍地產副總經理劉曉蘭在聽明記者來意后，立即掛斷了電話。建業地產上市成功讓排在后面欲上市的企業不得不謹言慎行。

張寅認為，對排在建業后面的企業來說，如果一定要上市，首先融資額會大大減少，也會付出很大代價；其次像SOHO那樣上市融到的資金規模兩三年內不會再出現。

在他看來，建業成功上市的最大意思在于其上市的市場反應和定價，將為同樣計劃于今年上市的內房企龍湖、寶龍等企業提供借鑒與參考。

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