“四大天王”內地深潛 香港地產商的緊縮紅利
該項目為長江實業入主內地住宅建造的首個項目，人們自然會把這個房地產項目與 “李嘉誠來了”畫上等號。長江實業地產投資有限公司的董事郭子威接受本報的專訪時稱：“長實的長期目標是從內地獲得的地產收入比重和在香港獲得的地產收入能各為一半?！睖赜芎颖卑兜捻椖?，僅僅拉開了序幕一角。
這是長江實業第一次對媒體談及具體目標。作為香港最大的開發商之一，默默地，長江集團的土地儲備已經超過1000多萬平方米，但在波濤洶涌的地產浪潮中，他們并不顯眼。香港的其他的三大天王在內地，同樣是深度潛水的姿態。
根據世邦魏理仕的估算，外商投資在整個中國房地產行業的投資只有1%-2%，但香港開發商就占據了一半以上。而時值內地的地產行業陷入集體困境，他們的舉動令人矚目。
等了十多年
長江實業早在10多年前就拿下了中央別墅區的這塊土地，一直深居高閨。當記者問及：“現在的北京房地產處于一個調整期，對于一些開發商是一個低迷時期，這對于長實是否意味著機會？”長江實業地產投資有限公司的董事郭子威爽快地回答：“當然，對于有資金實力的大公司，當然是個好機會。我們長實也是如此?！?
“我們研究了很長一段時間?，F在趕上奧運會，外界會以為是特意的，其實不然。我們企業的精神，李先生的風格長久以來就是很穩健的。在沒有能力和經驗掌握好這個市場之前，我們不會貿然進入?！贝朕o謹慎但顯然是志在必得。
SALES出身的他言談中充滿了對未來市場的興奮。當記者問他：“高檔住宅的開發對外資有一定的限制，長實的第一個項目又是別墅，長實有無擔心之處？”他卻回答：“凡是經濟調整，對高檔豪宅的影響是最小的。對它價值的影響很小。我們在北京的開發還是會以高檔住宅為主。對豪宅的投資有限制，投資減少，這樣供應量會更不夠，總量會減少。供求關系決定了價格會上揚?！?
對未來會在什么地方拿地，會有多大份額的市場計劃，郭子威都很謹慎，總能推托，請記者去關注即將公布的報告。這雖然是長江實業在內地推出的第一個住宅項目，但他們在上海、廣州都籌措著公寓和商場綜合體的大型項目。
宏觀調控，內地開發商在一片風聲鶴唳之中，負債率低、業務穩健的香港巨鱷卻已悄然潛入。
世邦魏理仕投資物業部董事菲祿洪就認為：“很多的內地開發商之前買了很多土地，現在卻沒有足夠的信用額度從銀行貸到款。即便在香港上市，港幣也不一定能直接到內地來。這個時候對于在國內已經有業務，手里拿著一些好項目，已經有很多人民幣的香港開發商是個很好的機會?！憋@然，香港四大天王，長實、新世界、恒基兆業、新鴻基都符合這樣的條件。
“現在成立一家純外資的企業，擁有房地產開發的執照，在程序上都比較復雜和困難?！狈频摵檎J為現在的限制外資進入的政策對于后來者是個很大的門檻。
他們在內地的房地產行業將扮演著怎樣的角色呢？誰又能榮登香港開發商內地土地儲備的前三呢？這些留給人們很多遐想。
四大天王
巧合的是，長實馬上要推出的項目就在新世界剛售罄的別墅項目麗宮旁邊。同樣，新世界也是最早來到內地做開發的企業。從上世紀80年代開始，新世界就在廣州做開發。新世界早在1993年就和崇文區政府開始舊城改造的合作，成就了后來的新世界太華公寓、新景家園等新世界系列產品。
僅僅在2005年到2006年間，新世界在長沙、貴陽、成都、?？谑召彽捻椖烤陀?00多萬平方米的建筑面積，其土地儲備速度令人吃驚。
從去年中期，新世界中國對外宣稱的土地儲備就高達2400萬平方米的樓面面積。而僅僅就在過去的大半年，新世界又完成了長沙雨花區、鞍山高新區的項目收購。僅從新世界中國2008財政年度下半年預計的落成面積994293平方米估算，按此開發速度，這些土地儲備足夠新世界開發10年以上。2008財政年度上半年用于銷售落成的物業是148034平方米，而用于租賃的落成面積是76334平方米。
而其資產負債率僅為36.2%。短期負債又偏少。這樣的財務狀況都將讓新世界中國從新興的內地市場中獲益匪淺。
3月18日，新世界中國（00917.HK）的中期業績公布顯示：物業銷售總樓面面積為283098平方米。截至2007年12月31日止6個月，物業銷售收益是902306000元，而酒店經營加上租賃收入收益是305614000元，分別占總收益的比重為71.5%和24.2%。就是說新世界中國每年能從租賃和經營上獲得兩成以上的穩定收益。而且其租金和經營的收益是去年同期的120%。
讓新世界很有優勢的一點是，這些土地都是在地價高潮之前陸續儲備的，用新世界的話說就是：“價格都比較公道，剛取得的鞍山和長沙的項目樓面地價都沒有超過1000元?！庇浾邚膶π率澜绲牟稍L中獲悉，新世界未來發展的策略會有所變化。將會更多地納入一些建筑面積為50萬平方米左右的物業。因為這樣的項目從審批到啟動要更加迅速。而在過去新世界拿下的項目很多都是超大型的樓盤，譬如成都的項目是300多萬平方米，?？诘氖?00多萬平方米。這樣的發展組合更利于平衡。
在新世界集團目前1000多億總值中，以內地地產業務為主的新世界中國已占到了400多億。
新世界的風格確實值得借鑒。菲祿洪認為：“將來內地地產商要長期發展，要上市，在股市上有良好表現，必須要有固定的收入，且占有資產。除了散賣的收入，必然要有租金的收益。經過行業的調整，內地的開發商必然會在金融避險上做好準備?！?
而恒基兆業、新鴻基他們在內地市場的影響也日益升級。恒基兆業的年報中顯示，截止到2007年8月土地儲備約為3669萬平方尺，樓面面積為1.015億平方尺。而在去年12月，銀行信貸緊張之后的背景下，香港恒基兆業（0012.HK）執行董事葉盈枝就對媒體談到，對于具備實力的港資地產商來說，更有利于進一步拓展。
新鴻基的中期業績公報中，截至到去年年底，樓面面積為5270萬平方尺。同時特別強調還將把位于優越地段的寫字樓和購物商場300萬平方尺作為集團保留收租用途。
資深地產人鄧智仁曾提過：“香港在1998年金融危機之后房價跌去60%多，恒基、新鴻基、長實這些公司不僅沒有倒掉，反而還在賺錢。他們的秘訣就是從1995年開始，連續數年幾乎沒有買地。同時，不像內地的開發商以賣樓為主，香港資金雄厚的房地產企業有很多租賃的房產，這樣樓價下跌時受的影響相對較小?！?
經歷過1997年金融風暴的香港開發商在今時背景之下給內地開發商的就不僅僅是資金、合作之類的，“他們或許會迫使內地開發商不斷完善?！狈频摵槿缡钦J為。
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