發債，地產公司的靈丹妙藥？

經濟觀察報 記者 周亞玲 歐陽曉紅 胡蓉萍  14億元——民營地產公司龍湖企業債的發行規模，被重慶媒體喻為“小型IPO”。6.7%的票面利率，對于地產公司來說，稱得上劃算的融資成本。這種做法有可復制性嗎？
    一方面，企業債的發行日趨市場化，發改委監管的企業債從額度審批制轉變為核準制，也印證了這點。北京金隅集團證券辦公室主任陳克良認為：“企業債的發行很市場化，是值得一試的辦法?！苯鹩绻煞?009年發行了企業債。中信建投債券分析師田勤紅認為，對于企業而言，還有中期票據、短期融資券，且只需在交易商協會注冊，選擇種類比以前多，所以理論上講，債市融資比以前容易。龍湖地產新聞發言人顧偉介紹，作為一家民營企業，龍湖能通過發改委的審批，讓當地的企業頗為振奮。
    另一方面，記者采訪了多位債券市場業內人士，他們普遍認為大部分民營地產公司和小型國有房地產企業靠近債市融資的難度依然存在。
誰也不希望第一例違約發生在自己手上
    監管層的態度和機構投資者的態度非常關鍵。
    “交易商協會、發改委、證監會手里通過的債，至今沒有發生過一例違約，誰都不希望在自己手里出現第一例違約，對風險控制都非常嚴格；而投資者主要是國有商業銀行，都有自己的風險偏好。民營地產公司發債還是難?！币晃粋袠I的資深人士這么認為。
    這種說法似乎隱含國有企業的信用要高于民營企業的邏輯，實際上，民營企業也被戴著“有色眼鏡”來審視。
    從市場層面看，投資機構普遍認為房地產企業風險高，利率要求也比其他行業高。
    據統計，2008年度共有約60家公司發行企業債券，其中只有一家是民營企業，融資額為5億元。民營企業在企業債券發行市場中的地位和影響微不足道。
    對于房地產類的申請主體，記者采訪的市場人士認為，不同審批主體對房地產“不鼓勵”的態度很明顯。
    在公司債、企業債以及中期票據和短期融資券領域，都鮮見民營房地產企業的身影。
    在公司債的審批上，一家地方國有地產公司董秘告訴記者，他們在證監會等待公司債的放行已經快一年半了，一樣焦急等待的還有十幾家上市公司。從去年9月至今，獲批公司債的僅萬科和泛海建設等少數幾家。
    在企業債領域，宏源證券固定收益部人士說，所接觸的發行企業債申報項目中，房地產項目發改委都不予批準，除非是特殊情況。
    這與國家產業主導政策有關，房地產業相對比較敏感，發改委一般不予以考慮，相對而言，發改委對國家重點扶持行業的重視程度很高。中信證券債券銷售交易部人士告訴記者。
    中信證券相關人士發現，短期融資券倒是有少量的民營公司。在中期票據市場則沒有出現過民營房地產企業。記者查閱發改委中期票據公示發現，沒有民營房企的身影，而多為一些能源、路橋、化工等大型企業。截至今年5月底，注冊和房地產有關的有上海久事、廈門建發集團、上海城市建設投資開發總公司，都是地方國資綜合投資公司。
    兩位參與過中期票據和短期融資券發行前期的人士都認為，央行的態度是非常謹慎的。雖然在交易商協會發行的形式上表達為“注冊”，按照相關的規定條文，一樣存在通過上的控制，有放行的輕重緩急。
    上述房地產公司的董秘也認為中期票據基本上只針對大央企，企業債偏好地方的城投公司。
    “大央企和大國企還沒做完呢?！睒I內人士的表述含蓄且有深意。
政策導向很重要
    龍湖是否就是業內人士表述中的特殊情況呢？
    龍湖的企業債資金募集投向有三方面：災后重建、舊城改造和綠色建筑示范。當地的房地產業內人士認為，和產業導向貼近，很大程度上保證了龍湖發債審批的通過。陳家館危舊房片區改造項目更是重慶市的重點建設項目，享有配套費減免等政策扶持。
    這種觀點似乎可以從2009年地產公司企業債的資金募集投向得到一些印證。
    “從去年開始，監管層的主要工作精力都放在城投類公司的企業債發行申請，這些項目多是城市基礎設施建設?！眰瘶I內人士認為，“投向哪類項目是獲得批準的關鍵?！?BR>    5月，金隅債正式上市流通。金隅的企業債用于海淀區清河小營“兩限”商品房項目和朝陽區東柳居住組團經濟適用住房項目的投資、處置污泥工程項目，資金數額15.2億元。
    3月初，建發房產公開發行6.3億元企業債券，是近年來廈門唯一獲批發行企業債券的企業。本次建發房產獲準發行的企業債券期限為7年，利率6%。
    為其提供擔保的集團公司廈門建發集團有限公司是伴隨廈門經濟特區誕生的市政府授權國有資產投資的資產經營一體化公司。這個集團公司還擁有建發股份這家上市公司和其他多個公司。建發房產這6.3億元的投向是后埔枋湖舊村改造中的部分。這個企業債的發行從開始準備到發行通過用了整整一年的時間。一般而言，國企發債多有集團公司作為擔保，而作為民營企業的龍湖選擇用房租來做擔保。
    操作時間、項目募集投向和政策導向的吻合、當地政府的支持，這些對于絕大多數尤其是民營的地產公司，顯然是難以企及。龍湖從起意到完成審批，經歷了10個多月的時間。期間一邊申請債券融資來完成投資項目，一邊耗資4億多在北京大興買進土地。顯然，急需用錢的民營房企沒有辦法保持這種優雅的等待。
    不僅僅是對房地產行業，雖說已經出現一些中小企業集合發債的試水，但對絕大多數的中小企業而言，信用評級等配套體系非常缺失。用高利率來覆蓋風險的機制一直沒發展成熟?，F在發行債券的企業鮮有評級在A-之下的企業。
    龍湖是寥寥無幾的幾家銷售額過百億還沒上市的公司之一，企業債的成功獲批對中小地產商的精神鼓勵遠大于實際意義。

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