以房養老初步方案已上報 5月開始首戶試點

　　對此，上海協力律師事務所律師衛新昨日表示，這是“以房養老”的一大突破，可行性很強?！安贿^，產權先過戶，可能會對后期的操作產生障礙。不如先做個預告登記，產權仍是老人的，未來的期權將更人性化?！?/P>

　　“‘以房養老’的方案還沒有最終確定，還會逐步完善很多細節?！鄙虾Ｊ泄e金管理中心有關負責人表示，該中心昨日已將初步方案上交至市政府，市府應該會擇機向社會公布。

　　5月開始首戶試點

　　 據悉，公積金中心將于5月份推出首戶“以房自助養老”試點?！耙苑孔灾B老”是指65歲以上的老年人，將自己的產權房與公積金中心進行房屋買賣交易，老人一次性收取房款，公積金中心再將房屋返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場價等同，老人可按租期年限將租金一次性付與公積金中心，其他費用均由公積金中心交付。

　　首次參與試點的將是家住普陀區的一戶老年夫婦家庭，他們目前已與公積金中心達成口頭協議。這兩位年齡均超過80歲的老人會將一套二居室房賣給公積金中心，公積金中心將40多萬元房款一次性交付給這兩位老人，同時再將房屋返租給他們，并與其簽訂7年租賃年限。老人須將7年租金一次性交付公積金中心，并且雙方約定，7年后老人如健在則租金全免，老人居住期不到7年的，剩余租金則退還給老人的遺產繼承人。

　　需考慮房產增值因素

　　 此前有報道稱，曾有20多戶家庭已經納入試點，但由于很多老人的子女不贊成將房屋產權變賣給公積金中心，所以試點準備工作不太順暢。

　　上海協力律師事務所律師衛新表示，產權先過戶可能是這一方案將會遇到的最大問題。一開始就將產權過戶，老人所擁有的房產從協議開始簽訂就轉為公積金中心財產。那么，從協議簽訂到老人去世，這套房產必然已經升值，增值部分怎么處理？

　　他認為，如果進行“以房養老”的機構本身就是營利性組織，他們在一開始交易時就支付了房款，房產升值部分由他們所得無可厚非，但是公積金中心作為一個非盈利性機構，如何處理這一增值資產，需要對大眾有所交代。

　　合同有效期最長20年

　　 衛新還表示，無論是《合同法》或是《租賃管理條例》中都規定，租賃合同最長有效期限是20年。

　　但是，租賃合同的有效力沒法涉及20年以后。也就是說，如果一個老人20年后仍然健在，法律并不保護老人今后仍然有居住該房屋的權利?！爱斎?，我們相信公積金管理中心作為一個公共機構，仍然會與老人續簽合同。但是20年后，這已經不被法律所保護?！毙l新表示，一開始就將產權轉讓，會讓老人覺得沒有保障。