改善性需求和投資成兩大擔憂

經濟觀察報 記者 王玉 在4月下旬的小幅調整后，如今地產股又重拾漲勢。

從基本面上看，目前機構對于地產行業的反轉依然不確定，但均認為已經到了一個關鍵期。

持續回暖6個月被機構認為是判斷房地產行業是否真正復蘇的期限。從去年底深圳房地產銷售率先回暖至今已經半年，北京、上海地區也日漸接近這個期限。

回暖超預期

政策刺激被認為是5月份地產股再次起來的重要因素，4月29日，國家出臺了下調商品房項目資本金比率的重大利好。

4月28日，大智慧房地產板塊收于2973.72點，5月7日，該指數收于3437.55點，短短6個交易日，該板塊上漲近16%。

“我們對于地產板塊近期操作總體上還是增倉?！鄙钲谝换鸾浝矸Q，“對于房地產這種資金密集型行業，這個政策影響比較大，我們在二季度依然看好地產股?！?

公開數據顯示，今年一季度和08年四季度末相比較，基金公司持有房地產業股票總市值增加58.46%，占基金全部持股市值的比例增加了1.12個百分點，由6.42%上升到7.54%。

天相投顧分析師周炯認為，行業基本面的持續好轉是基金增持地產股的重要原因，特別是商品房成交量的持續明顯回暖，成交量的恢復帶動了房價的企穩，這些對于地產股估值水平的提升都有明顯的作用。

北京一位房地產行業分析師認為，09年一季度房地產行業基本面回暖是超預期的，而4月從量上來看情況也不錯。

兩大擔憂

不過，機構對于地產行業并不是沒有擔憂?，F在基金和券商的疑問是：在剛性需求集中釋放完之后，改善性需求能否跟上來？除了銷售量的回暖外，房地產商的投資能不能跟上？

4月前兩周，房地產成交量出現了小幅回落，相對于全國主要城市房地產3月份的環比增幅，4月份有所減小。除了“五一”期間房地產銷量小幅回落，假期之后，從量上看還均放得比較大。

國信證券分析師方焱認為，3、4月份這種井噴行情無法持續?！叭绻凑者@種量走下去的話，大部分城市09年的銷量可能會創下歷史新高，但今年的宏觀經濟形勢不太能支撐這種結果?！?

北京一位基金公司的投資總監認為，6月開始，量可能就會有所萎縮，因為需求釋放的已經太多。

“剛性需求釋放完之后，改善性需求是否能跟上來是個問題，不過從深圳那邊目前的數據看，改善性需求還是不錯?！鄙鲜霰本┓治鰩煼Q。

開發商投資能不能被激活也被機構認為是判斷地產股投資的一個重要因素。

“房地產市場能不能真正起來，我們除了要看量的變化，還要看房地產商的投資熱情能不能被調動，目前看還是有這個苗頭的?！鄙鲜霰本┩顿Y總監稱。

從一季度的投資數據來看銷售回暖仍未能完全提振開發商對后市的信心。

不過目前已經有了一個積極變化，就是“地王”的再現。溫州原溫州長運集團有限公司地塊以19607元/平方米的成交樓面價格，成為09年到目前為止的“單價地王”。大連金賽置地有限公司以37.48億的總價拿下大連高新區廟嶺村紅凌路兩側7宗地塊，成為本月總價“地王”。重點住宅地塊出現多輪競價和成交明顯溢價的火爆場面。

開發商敢不敢買地，會不會買地，對于房地產市場是非常重要的，這是最近新出現的現象，分析師認為，能不能持續下去還要看一段時間。

“毫無疑問我們現在對房地產行業是看好的，經濟要復蘇，房地產不可能不起來，從現在來看，這是一個地產行業狀況明朗化的關鍵時期?！鄙钲谀郴鸸镜囊晃换鸾浝矸Q。

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