集體“敗北”資金鏈，樓市瘟疫蔓延全球

網絡版專稿 記者 嚴鈺 雖然美國政府不遺余力救市，但兩大地產巨頭高房利美公司和房地美公司已徹底陷入危局。與此同時，西班牙最大房地產開發商之“馬田薩-法迪薩公司”因未能籌集到周轉資金維持企業運行而申請破產保護；英國愛爾蘭三分之一的地產商宣布倒閉。分析人士指出，美國樓市泡沫形同瘟疫，全球多國樓市已隨之步入下行軌道，房地產價格也正在體驗“過山車”式的劇烈下滑。

“兩房”失守，美國樓市陷入危局

7月16日，美國證券交易委員會昨日公布一項緊急措施，旨在減少針對聯邦國民抵押貸款協會和聯邦住房貸款抵押公司的股票賣空行為，并將立即著手考慮制定新的規定，把這一措施的適用范圍擴大至市場上的其他股票。SEC主席考克斯在參議院銀行委員會的聽證會上表示，SEC將發布緊急命令，要求交易員在賣空房利美和房地美之前需先借入股票。這兩家政府資助企業持有的抵押貸款占美國抵押貸款資產總額的一半以上。對此，分析人士稱可以解讀為，隨著“兩房”資本市場的敗落，資金鏈困局已經無法化解。事實上，美國證券交易委員會的緊急命令只是昭示了事態嚴重，美國樓市已徹底進入危局。

分析人士表示，美國采取限制賣空兩大房貸機構股票的做法，已是超出一般措施的做法，可見是相對緊急和必要的措施。到底兩大房貸機構的黑洞有多大，暫時而言外間無從可知。但美國經濟面臨的窘境卻是肯定的。

事實上，過去一年房利美和房貸美的股價跌幅超過80%，反映出華爾街投資者擔憂這二家公司失去償還能力，令次按危機再次擴大。房利美和房貸美的重要性，除了它們擁有或提供擔保的抵押貸款數額龐大，相當于美國所有房屋抵押貸款債務的一半，而假如房利美和房貸美的風險擴大并轉化成政府債務，可能會導致美國主權信貸評級遭降級，茲事體大。

全球普跌，“樓市瘟疫”蔓延全球

美國樓市泡沫形同瘟疫，并已經橫越大西洋，大有席卷歐洲甚至全球更廣泛地區之勢。作為西班牙房地產業龍頭之一，馬田薩-法迪薩旗下業務涵蓋民用住宅、商用設施和公共醫療機構等多個領域。去年末，公司總資產達110億歐元(約合174億美元)。數據顯示，去年一季度，馬田薩-法迪薩公司實現盈利4.13億歐元(約合6.54億美元)，今年同比卻虧損8500萬歐元(約合1.35億美元)。

在西班牙，過去10年的住宅建筑量高達400多萬間，比英國、德國和法國的建屋數量總和還要多。由于該國的灼熱經濟吸引到眾多外國移民，北歐人士亦喜愛到地中海沿岸度假，令該國部分地區的樓價上升超過兩倍。但現在按揭貸款緊絀，樓價急速下挫，令其樓市出現倒退。據估計，當地物業價值普遍被高估了15%，因此市場上涌現數以千計空置的房屋無人問津。

據報道，包括英國、愛爾蘭、西班牙、波羅的海各國，以及亞洲的印度北部和中國南部等地，經歷過去近10年飆漲的房價后，近來出現了同步下挫。受美國次級債危機影響，過去兩個月英國房貸核準率比去年下降超過三成。今年3月份平均房價更是大跌2.5％，是自1992年以來單月跌幅最大的一次。

事實上，銀行房貸大幅下降，意味著房屋銷量減少，而銷量減少很可能導致新房售價下降。雖然到目前為止英國的房屋建筑商還相信新房售價比較堅挺，但已有權威機構預測，2008年和2009年英國房屋平均價格將下跌5%。摩根士丹利公司公布的一份研究報告預測，如果抵押貸款市場條件不變的話，未來英國商業銀行壞賬可能大幅度上升，而英國房價未來兩年內可能還將下降15％左右。目前，英國住房抵押貸款的規模約為1640億英鎊左右。此外，愛爾蘭的問題更嚴重。據估計，愛爾蘭樓市經過16年的迅速發展后，樓價已被高估了30％，幅度是發達國家中最高的一個。專家預計，愛爾蘭房價調整后對經濟產生的震蕩將遠遠大于美國。

中國難逃厄運，首批開發商敗落

在這場波及全球的樓市危機中，中國樓市更是難逃厄運。目前，中國從緊的貨幣政策給房地產開發商帶來了巨大的資金壓力，因為房地產開發資金來源中50%的資金來自銀行貸款。今年以來央行5次上調存款準備金率，調整后人民幣的存款準備金率已達17.5%。因此，有專家預測，在國家從緊不變的前提下，中國下半年將死掉一批開發商，也是中國樓市變局的開端。

事實上，地產商資金鏈的斷裂，直接導致房價的回調以及新近貸款買房者負資產的出現。據媒體報道，在深圳因購房出現資不抵債者已經超過30萬，斷供潮洶涌。分析人士指出，我國持續緊縮的貨幣政策在2008年進一步加劇了房地產企業資金短缺的狀況。據中國國泰君安房地產行業分析師測算，2008年房地產行業資金短缺達到人民幣7100億元。而國泰君安房地產行業分析師測算，假設2008年商品房銷售額同比下降10%，銀行貸款同比不變，開發商自有資金同比增長36%，則2008年房地產行業資金概算缺口則達到7100億元。

此外，地產巨頭潘石屹表示，“此次的樓市危機的確與全球經濟形勢有關，也與目前國內從緊的貨幣政策有關，但最根本的原因還是行業自身的原因。這幾年，行業發展速度太快，尤其是房地產開發商內心都期待能夠翻番、成倍地發展，本來2005年、2006年已經取得非常大規模的增長，到了2007年，全國房屋的銷售額又比2006年增長了44%，接近3萬億人民幣，這個44%壯足了房地產發展商的膽，拼命擴張、拼命囤地，而資本市場、股票市場對房地產上市公司的估值，也主要看他們的土地儲備，看他們擴張的規模和速度，一時，股票市場和土地市場互相激勵，形成正反饋，‘嘯聲’一片。這就是產生這次房地產行業困難的真正原因”。

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