經濟觀察網 記者 歐陽曉紅 在本報于上周獨家獲悉保監會將于9月下發保險資金投資不動產細則后，9月5日，保監會發布了《保險資金投資股權暫行辦法》和《保險資金投資不動產暫行辦法》。

這距離保監會8月初頒布《保險資金運用管理暫行辦法》（簡稱《暫行辦法》）剛好一個月。原本，與《暫行辦法》相配套的兩個子辦法《保險資金投資不動產暫行管理辦法》、《保險資金投資股權試點管理辦法》會緊隨其后頒布。

就保險資金投資不動產與股權，“兩個辦法”從明確投資主體、界定投資標的、規定投資方式，到健全風控機制等方面，逐個做出了詳盡規定。

不動產投資尺度超出預期

其實，保險界等待細則出臺已有一年之久。囿于各種主客觀因素，曾有過數次“只聽雷聲不見雨點”的傳聞。不過，這次千呼萬喚使出來的險資不動產的投資尺度超出了業界預期。

如不動產投資辦法第十一條稱，保險資金可以投資5種符合條件的不動產：（一）已經取得國有土地使用權證和建設用地規劃許可證的項目；（二）已經取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證的在建項目；（三）取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證及預售許可證或者銷售許可證的可轉讓項目；（四）取得產權證或者他項權證的項目；（五）符合條件的政府土地儲備項目。

不動產投資《辦法》稱，保險資金可以采用股權方式投資除政府土地儲備項目之外的的四種類型不動產，可以以債權方式全部五種類型不動產，可以以物權方式投資兩種不動產，即上述（三）及（四）項規定的不動產。

該《辦法》還稱，總體上，保險資金采用債權、股權或者物權方式投資的不動產，僅限于商業不動產、辦公不動產、與保險業務相關的養老、醫療、汽車服務等不動產及自用性不動產。

值得注意的是，較之前業界預期的不同，在投資標的與方式上，新增了醫療、汽車服務等不動產投資范疇。

此外，尤值一提的是，投資新政還允許保險資金以股權方式投資不動產，擬投資的項目公司應當為不動產的直接所有權人，且該不動產為項目公司的主要資產。項目公司應當無重大法律訴訟，且股權未因不動產的抵押設限等落空或者受損。

但新政要求保險機構以股權方式投資不動產，應當向項目公司派駐董事、高級管理人員及關鍵崗位人員，并對項目公司的股權轉讓、資產出售、擔保抵押、資金融通等重大事項發表意見，維護各項合法權益。

就此，一位保險公司人士認為，這意味著以獲得不動產為目的的股權投資方式的合法性，并且明確保險資金可以投資項目公司，這為保險機構收購類似房地產項目提供了政策依據；同時也為項目公司未來的運營管理奠定了制度基礎。

股權投資框架

股權投資方面，《辦法》規定，保險資金直接或者間接投資股權有“三不準”，如不得投資不符合國家產業政策、不具有穩定現金流回報預期或者資產增值價值，高污染、高耗能、未達到國家節能和環保標準、技術附加值較低等企業股權。不得投資創業、風險投資基金。不得投資設立或者參股投資機構。