當國內首場房地產私募基金論壇在北京銀泰中心開講時，不大的會場內許多晚到的人只能站著聽，甚至把銀行業分會場的聽眾都吸引過來了。在場人士用打趣的方式祝賀蘇鑫，“銀行的錢都貸不出來了，大家只好指望你們基金了?！?

蘇鑫是京城一家房地產私募基金高和投資的發起人，不久前他剛剛完成對北京市北三環金澳國際中心的收購，業內估計的收購價格在15到20億元之間。蘇鑫說，這已經是他操盤的最大一筆收購。

不過，在這個新興的私募領域里，這樣的收購剛剛排得上號。

事實上，在國內嶄露頭角的人民幣房地產私募基金，總共也沒多大的規模。蘇鑫給出的預估是500億元，這股細流跟銀行資金乃至房地產信托比起來，不值一提。但對于在今年房地產調控后渴求資金的開發商來說，這并非是一個望梅止渴的畫餅。

房地產信貸收緊、IPO上市受阻、地產信托被叫停，失去了多條融資血脈的開發商開始將目光轉向這個神秘的行業，甚至，親手推動它成長。

開發商生的蛋

蘇鑫在創建私募基金之前是SOHO中國潘石屹麾下主管銷售的副總裁。無獨有偶，目前好幾家新成立的房地產基金背后也都有開發商的影子。

今年4月份，瑞銀便宣布與金地集團合作建立它的第一只合資人民幣基金。而先后離職的兩位金地高層——張華綱與趙漢忠，也先后投身于私募基金行業中。他們兩人的背后，更有著陽光100、復地集團等開發商的影子。

此外，首創集團也在房地產基金領域浸淫多年，并有在香港發起基金的案例。

甚至連聶梅生領導的工商聯住宅產業商會也投身其中，有消息稱第一個以公租房為投向的房地產基金目前正在募集中。

雖然相比銀行貸款，房地產基金所要求的回報要高得多，蘇鑫稱，一般要求的回報都在20%以上，但由于大多數房地產基金都非常新，缺乏歷史業績的支持，說服客戶投資是一個大難題?！澳壳暗馁Y金募集渠道非常窄，主要集中在朋友圈子里，因為這生意首先要求的是信任?！倍嗟幕饎t是在通過與銀行的合作，從私人銀行客戶中募集而成。

房地產信貸的不斷收緊，也使得投項目對于房地產基金行業來說變得簡單了許多，“現在機會非常的多?！碧K鑫稱，民間的流動性很充沛，與其任由這些資金去炒大豆和炒玉米，到處引發通脹，倒不如吸引這些資金來參與房地產基金。

“我認為金融創新恐怕是一個新的儲存流動性的一個渠道?！痹?1月初一次地產政策內部研討會上，聶梅生將新生的房地產基金比作 “海綿體”，他認為，國家要吸納通脹，需要池子與海綿，過去房地產只有土地市場能當池子，現在基金則可以當海綿，解決流動性的問題。

簡單地講，房地產私募基金的整個運作流程就是將分散在個人手中的錢集中起來，然后尋找項目投資并最后分紅，主要投向是房地產。由于基金有募集民間資本、變消費為投資的作用，因此在當前通脹的大背景下，引起政府部門的關注。

渴望“招安”

“把炒房的錢轉移到前端去變成投資”，開發商是用這樣的邏輯，希望房地產基金得到政府部門在政策上的一些支持，但雙方顯然還存在一些分歧。

“總體上還比較支持我們，但對房地產基金還有一定的疑慮，比如說，擔心開發商拿這筆錢去囤地?！碧K鑫稱。

而參與另一家房地產私募基金創建的人士則認為，正是有很多開發商在做基金，導致這一領域和開發商綁在一起了，給人的印象就是變成了房地產的融資渠道了，因此房地產基金在政策上不受歡迎。

“不支持，不反對，這是決策層目前對房地產基金的大體意見?！痹诘禺a政策內部研討會上，一位銀監會官員表示，政策的模糊或許是房地產基金短期內最好的狀態，何必再去要什么政策呢？

但對于這個新生領域的冒險者來說，這一表態仍是隔靴搔癢。

“信托叫停后，我們和一些信托公司有過接觸，但他們寧可把自己的業務停留在所謂的傳統合法高利貸的業務模式上，也不太敢去做這種便宜類地產基金的嘗試，理由就是覺得這個東西好像比較新，上面也沒有什么特別的說法，我們這么做會不會違反什么監管的要求?！碧K鑫列舉了政府支持對基金行業發展的重要性。

“每次去募集資金時，經常遇到的一件事就是費力向對方解釋，我們不是非法集資?！碧K鑫稱，目前國內基金多以合伙公司的方式運轉，而發起人需要承擔一定的責任，正式的法律文件在2006年就已經批復下來，但對于普通的客戶而言，要解釋清楚基金與非法集資之間的區別，卻還是經常的事情。

得不到更多政策支持，要發展這個行業便只能依靠時間和業績的檢驗。而避開決策層猜疑的道路有兩條，投資保障房，或者投資商業地產。聶梅生走的是第一條路，而蘇鑫走的是第二條。