青睞股權和開發投資 外資基金重回國內房市(2)

外資路線圖

2005年，隨著國內銀行信貸對房地產企業逐漸收緊，外資房地產基金紛紛進入中國房地產市場，而在人民幣升值預期推動下外資基金蜂擁而至。此后，隨著中國房地產泡沫的逐漸形成，國內房市受到了打壓。次貸危機爆發后，許多基金陷入了水深火熱之中，募資和投資都陷入了停滯，外資基金開始尋求自保，出現了撤離內地房市的高潮。

近期關于外資基金對中國房地產市場的動作紛雜，也讓外界對這類基金在中國房地產市場的真實意圖變得撲朔迷離。

近日有消息稱，SOHO中國主席潘石屹欲收購摩根士丹利旗下的上海無限度廣場。此前，潘石屹剛收購了摩根士丹利旗下的另外一處上海物業。荷蘭國際集團旗下房地產基金也于近日將在上海投資的第一個房地產項目上海網球俱樂部和公寓出售，總價9.9億元。

仲量聯行上海研究部副董事周志鋒則認為，中國商用房產主要是國內資本在推動?！皣夤就顿Y比較謹慎，要考慮的因素更多，融資比較難，目前國內物業的回報率又不是特別高，所以真正重回還有一段時間?！?

有接近外資基金人士表示，所謂外資拋售中國物業是一種誤讀，主要原因多是因為外資基金已經從所投資的項目中獲得了巨額收益，所投資的項目的估值提升空間有限，許多基金拋售物業是其正常的退出途徑，其他也包括基金本身到期的原因必須選擇退出有些項目。

“國外資金最大的特性就是機會主義。什么樣的機會好，他們就投資什么。他們擁有強大的市場分析能力，所以2007年暫停對中國房地產的投資，今年中國房地產全面回升，他們不可能不關注。這是非常自然的經濟規律，就跟四季的更替一樣，冬天過去了肯定是春天。中國地產明顯回升，就意味著投資基金有機會了，就應該投入?！眴讨窘苷J為，此前，國內外資房地產基金中尚有近百億規模的存量資金完成募集尚未投資，由于時間周期原因，這筆資金將加快投資速度，很快重新回到房地產市場中。

凱雷集團創始人之一德安尼祿在受訪時則稱，國內房地產市場實際上也經歷了“準泡沫階段”，這個階段進入中國房地產市場一些估值是比較高的，凱雷也一直在這個階段持有非常謹慎和保守的態度。

“由于考慮中國GDP增長有望達到9%，所以從長期來看，任何投資于中國房地產市場的人應該都不會空手而歸的?！钡掳材岬摲Q。

近期外資基金重新回到中國房地產市場的另一背景則是，人民幣升值預期再度出現而通貨膨脹預期也逐漸強烈，在保值和增值需求驅使下，資金進入房地產市場成為一個共同的選擇，熱錢進入內地的跡象亦表現得非常突出。

上述接近外資基金的人士則稱，由于外匯管制等原因，外資基金進入中國的路徑并不統一，很多外資基金采用的是借道香港再進入內地的做法，近期香港房地產市場已經表現得如火如荼。

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