海外基金經理鎖定日德中地產股(2)

如今，日本的房地產價值正在從上世紀90年代初的崩盤中恢復。根據日本政府3月22日發布的數據，2006年日本地價平均上揚了0.4%，其中東京、大阪、名古屋等地房價急漲8.9%，呈現1989年以來最迅猛上揚，上述城市的居住用房屋價格也結束了連續16年的走跌。上個月東京商用住房空置率已經下降到2.72%，為至少六年來的最低水平。第一季度東京主要辦公地段的月租金更是大幅上揚了25%。種種跡象表明，在過去的18個月中，多年疲弱的日本房地產業開始出現了明顯轉折。

日本東證指數中的房地產股票指標進入今年以來已經上揚了18%，而日股綜合上揚僅為0.9%?？偛课挥跂|京的三菱地產是全球最大的房地產上市公司，進入今年以來該公司股價已累計上揚了22%，大阪的DaibiruCorp股價更是飆升了36%。即便如此，日本的地產股估值仍然極具吸引力。目前三菱地產的股票價格較其凈資產價值的溢價為5.6%，只是全球平均水平的四分之一。就日本所有房地產股票而言，平均溢價也僅為6.6%。有基金經理指出，日本房地產股票目前存在明顯的價值低估，其主要原因就是辦公用地租金低于市場行情，資產價格也遠沒有接近峰值水平。眼下日本全國商用地產價格還不到1991年峰值時的三分之一。

德國也存在類似的情況。根據瑞銀提供的數據，目前德國房地產股價較凈資產溢價11.7%，大大低于20.1%的全球平均水平。德國最大的房地產上市公司

IVG股票2006年上揚了38%，目前該公司股價較其凈資產仍折價9.3%。

另外，德國新批準啟動的房地產投資信托基金也是支撐其房地產市場發展的一大利好。這些基金可以以應稅股息的形式分配近乎全部凈收入，從而免稅進行投資活動。專家認為，這種信托基金的啟動將有助于推動德國房地產市場的發展，結束自1990年東西德合并以來的房價停滯狀態。數據顯示，2006年德國商業地產投資回報呈現出五年來首次上揚，房價下降速度有所緩解，房屋出租活動趨于活躍，整體房屋使用率亦明顯上升。

同樣，從瑞銀發布的地產股票溢價來看，香港房地產公司的股價目前較凈資產平均溢價2.7%，在整個亞洲是最低的。許多海外基金公司正在通過購買在港上市的地產股票來進軍中國房地產市場。最新數據顯示，2006年中國城鎮居民的人均可支配收入上揚了12%至11759元，城市人口自本世紀初增加了1.4億，超過日本人口總數。在海外基金經理看來，所有這些數字均有助于提升中國的房地產價值，地產股的潛力亦不言而喻。(作者:陶冶 來源:金融時報)

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