經濟觀察網 記者 廖穎  毫無疑問，首套房7折利率是否取消已成今春全中國買房人最關心的話題。在京城，首次購房還能否享受7折優惠利率？首付多少才能享受到7折優惠利率？自從房貸政策收緊后，近期關于首次購房貸款優惠政策變化的報道頻頻見于報端，各家說法也難達成一致。據了解，提供7折優惠利率的銀行不在少數，只是審批條件更加苛刻，而各家銀行對首套房貸政策差別化對待似乎也已經成為一種趨勢。

據京城個人房產金融服務專業機構偉嘉安捷最新統計數據顯示，對于個人購買首套住房，京城多數銀行還是能夠給予下浮30%的優惠利率。只不過，在借款人支付首付或者提供個人信用報告、工作單位、收入證明以及銀行流水等方面要求更為苛刻。

如渣打銀行首付20%，利率最低可下浮30%，但條件是以家庭為單位，首次貸款購買普通住宅的客戶。而更多的銀行給予7折優惠利率是要看客戶對銀行的貢獻度。如匯豐銀行的條件是貸款人需為該行貴賓卡客戶，且通過該行收入情況和個人征信審核；招商銀行的條件是貸款人需為該行優質客戶，如白金卡、VIP客戶等。

至于銀行上調首套房貸優惠利率至7.5折或者8.5折之后，與7折的房貸優惠利率相比，對借款人月還款影響會有多大？偉嘉安捷也為購房者算了一筆賬：以貸款80萬元20年為例，房貸優惠利率7.5折與7折利率相比，借款人每月多還127.07元，總還款利息多還30498.65元；8.5折與七折利率相比，借款人每月要多還387.06元，總還款利息多還92894.96元。

偉嘉安捷同時指出，首套房貸優惠利率上調不會對借款人的日常生活造成太大影響，從當前房貸市場情況看，7折優惠利率是在2008年10月房地產市場較低迷的情況下出臺的，經過一年多的利好政策刺激樓市似乎正在全面復蘇，甚至部分城市出現了房價上漲過快的問題，在此階段，如果各銀行適當上調首套住房的貸款優惠利率也是符合市場發展規律的，借款人更應理性看待，順應市場發展變化。

4月3日，有境內媒體援引未具名消息人士的話報道稱，中國四大國有銀行已下調購買首套房的貸款利率優惠幅度，銀行按揭貸款呈現日益收緊態勢。報道稱，從4月1日起，中國農業銀行將首套房貸款利率由7折調高至8折。

其余的三大國有銀行中行、工行和建行也已經取消首套房首付2成利率7折的優惠政策。工行和中行目前對首付2成的首套房貸款客戶僅給予8.5折的利率優惠，建行則為8折優惠。

目前從中國建設銀行了解到，其首付比例20%至30%（包含20%）者享受優惠最高為8折；首付比例30%至40%者享受利率優惠最高為7.5折；首付比例40%以上者，相關貸款分行將根據貸款人具體情況給予最高7折的利率優惠。而申請首套房貸申請人具體情況需由分行進行核查。

不僅僅在類似北京的一線城市如此，連二線城市也開始進入首套房貸收緊狀態。據悉目前山東的眾多二線城市都已經與一線城市看齊。"目前只有建行的利率優惠是最高的，其他銀行優惠更低。"

工行方面則稱自2010年3月29日工商銀行就已經開始執行相關政策。而原本符合三項規定便可享受7折利率優惠的時日已經一去不返。"首付20%至30%（包括20%），利率優惠最高享受8.5折；首付比例30%以上可享受最高8折優惠；個人風險較低的申請者將被視情況而確定享受最高7.5折的利率優惠。"

商業銀行首套房貸收緊"暗合"政府的樓市宏觀調控步伐。最新的數據說明，前期的相關政策目前依然沒有體現出應有效力，抑或效力已經明顯減退。3月末，京滬深三地的成交量再次大漲，尤其是北京，出現了量價齊升的火爆局面。

對于首套房貸利率優惠政策收緊，分析界認為，銀行的房貸利率調整有"一石二鳥"的作用：一是打壓高房價，二是收緊流動性。

中國人民大學財政與金融學院副院長趙錫軍表示，商業銀行目前收緊首套房貸利率的政策并不僅僅是一個因素所致。"而是各種誘因的綜合體現。"他認為，其主要原因之一是在于國家正在收緊銀行貸款。2009年信貸政策過度寬松致使中國商業銀行的資本充足率與撥備明顯下降。資本充足率低于12%的銀行比比皆是。"如果不收緊信貸，商業銀行將面臨更嚴重的資本充足率壓力。"

而從銀行自身情況分析，由于其近期利息收入有所下降，而資金成本壓力逐步抬高，由此也形成其縮減利率優惠的動因之一。作為銀行收入的主要來源之一，利率的提高必將拓展銀行在此方面的盈利空間。此外，銀行此舉以配合國家穩定房地產市場政策的需求格外明顯。

上海易居房地產研究院綜合研究部長楊紅旭也認同綜合因素主導下的政策調整觀點。他說，首套房利率的變更可以看出決策層同時控制高房價與流動性的綜合思路。

"此前中國銀監會一直提醒商業銀行要警惕由大規模房貸所引發的內部風險。"楊紅旭說，在收緊信貸的大背景下，銀行用于房貸的資金不充沛。而且商業銀行還要面臨利潤與風險的壓力。

上述兩位研究人士都認為，此次調整利率政策應該會對房地產市場形成影響。但是目前無法確切以量化語言概括。因為盡管有需求形成觀望勢力，但是依然會有新生需求進入買方市場，而雙方數量無法估計。另外，由于投資和投機性需求的資金依然充沛，所以該項政策對"雙投"角色產生怎樣影響確實難以衡量。

但楊紅旭也同時預測，如果第二季度的房價依然無視政策并繼續泡沫化，那么國家應該會制定新的遏制政策。