不良房貸遭遇執行難 銀行試探“換房”攻略

經濟觀察網訊　在如火如荼的房地產交易市場中，銀行既成為大量房貸利息的受益者，同時也正在成為大量不良貸款的埋單者。

在日前浦東新區召開的金融司法保障研討會上，幾乎所有銀行的代表在發言時都在向法院大吐苦水。他們都迫切地期望法院和政府部門能夠聯合起來保護銀行的這一類金融債權。

　　勝訴卻無法執行的房貸案件

鄭新冀律師最近又為這樣一樁已經勝訴卻無法執行的房貸案件陷入苦惱。作為工商銀行上海分行某支行的法律顧問，他早已不是第一次遇見這樣的案例。

“個人不良貸款方面，房屋貸款占了很大的部分，個人只有一套房屋，又有戶口，銀行無法處置?！惫ば猩虾７中蟹墒聞詹扛笨偨浝黹惽锲教龟愃庥龅睦Ь?。鄭律師正在代理的這起案件就是如此。

貸款人趙先生于2004年與銀行簽訂房屋擔保借款合同，約定借款金額為250000元，利率為月息5.4％。，期限為60個月，趙先生提供上海市某村的房產作為抵押擔保。2005年10月貸款出現逾期，銀行于2006年11月宣布該貸款提前到期并向法院提起訴訟，要求解除與趙先生的房屋擔保借款合同并返還借款及利息。

法院于2007年5月作出判決，解除趙先生與銀行的借款合同并判令趙先生返還所有借款和利息。但趙先生由于經濟原因且身患疾病，無力歸還欠款，銀行遂申請對其抵押房產拍賣。但是在執行的過程中，由于趙先生抵押給銀行的房產是其唯一的房產，根據最高法院對于房產抵押執行的司法解釋，法院無法對其房產進行強制拍賣。

最高院在2004年11月4日公布的《人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》：銀行雖然可以查封被抵押的房屋，但是對于只有一套住房的客戶，不得將房產拍賣、變賣或者抵債。

根據該銀行支行的統計，銀行遭遇的難題大致分為三類。一是抵押房產為被執行人唯一的房產，且本人及其家人居住在內，法院無法進行強制執行拍賣（上述案例就是如此）。二是抵押房產下存在多人戶籍，非債務人獨有，法院無法進行強制執行拍賣。三是被執行人失蹤，其抵押房產有他人居住，法院不愿引起社會矛盾，遂中止執行。

由于案件勝訴也得不到最終執行，拖延下去也毫無辦法?！白詈?，銀行只好就將其列入壞賬沖掉，雖然不排除有些貸款人就是這樣惡意地逃脫債務?！编嵚蓭熣f。

　　法律兩難

官司勝了，執行卻敗了。

據了解，這些不良貸款案例中，有相當數量的就屬于一套房抵押貸款無法執行。而法律人士認為，這一類案件所遭遇的既是一個現實的問題，也是一個法律的問題。

浦東新區人民法院副院長曹潔坦陳：“浦東法院在對生效判決的執行中，自然人作為金融案件被執行人的比例逐年上升，2004年時不足25%，去年已超過70%。該類案件大都是由于無力歸還房屋、車輛貸款引起?！庇捎诟鞔筱y行總部注冊地多在浦東，浦東新區人民法院這一數據則頗具代表性。

2005年12月21日，最高人民法院就公布了《關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》。其中明確：“對于被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。

看起來，2005年的司法解釋為銀行處理拖欠房貸者房產開了綠燈，但是“只有一套住房的客戶，不得將房產拍賣、變賣或者抵債”的規定仍然沒有改變，而現實中，基本上無法執行只有一套住房的客戶。

　　謀求解決路徑

在金融司法保障研討會上，上海工行、建行、農行等多家銀行都在謀求通過“大房”換“小房”，“使用權”換“所有權”等方式來解決。

建行上海分行副行長沈芳珍解釋說：“貸款人向銀行貸了一部分款項購房，現在無法歸還貸款，但是房子的價格又超過貸款，最好可以用房價和貸款的差價再買一套小房子，這樣既保證了一家人的居住，又保證了銀行債權的實現?；蛘甙岢霎a權房后，可以租房子住?！钡?，如何來大房子換取小房子，或使用權房換取產權房，銀行無法單獨完成此事，而目前又沒有政府、法院或者其他社會中介機構可以共同處理此類問題。

沈芳珍表示愿意多搜取相關的資源，比如建造廉租房以及獲得政府的補貼，從而有效地保障困難者的利益?！爸劣谝宰獯鷵Q貸款，我們也應該積極主動?！?/FONT>