“未來三五年內，我們希望把凱德商用在中國內地的商場數量從53座發展到100座。這是一個相當容易實現的目標，鑒于中國龐大的人口基數以及多達4億的中產階層人群?！奔蔚轮玫乜偛昧挝牧颊f。這個在全球管理著約2500億元人民幣資產規模的公司，目前近三分之一的市場位于中國內地。

在這家東南亞最大房地產公司在華分公司的三五年計劃表中，要實現翻番的不僅僅是商場數量。嘉德置地首席運營官、凱德中國常務委員會副主席、雅詩閣有限公司全球總裁林明彥表示，今后三五年內，嘉德置地旗下四大業務單元之一——雅詩閣服務式公寓在中國的規模將從現有的6000多套發展到12000多套。

嘉德置地在華分公司凱德中國旗下四大業務單位分別為凱德置地、凱德商用中國、雅詩閣中國和凱德惠居中國，其業務領域分別是住宅及綜合項目、零售商場、酒店式服務公寓、平價商品房。林明彥表示，目前凱德置地和凱德商用中國的業務占比均為45%，雅詩閣中國占10%，而凱德惠居是剛剛建立的新的業務部門，目前在中國僅有一個項目，位于湖北武漢蔡甸區。

調控下的凱德

在內地宏觀調控深化的情況下，凱德中國去年在華住宅銷售量近3000套，銷售額約為54億元人民幣。林明彥稱，今年住宅銷量將擴大到4000多套。

在這些項目中，最引人注目的無疑是凱德一年多前以150億元巨資收購的東方海外發展（中國）有限公司7個房地產項目。2010年初，凱德中國以22億美元（約合150億元人民幣）收購東方海外的100%股權，將凱德中國資產值占集團總資產值比由28%迅速提升至36%。

當時一些新加坡證券分析人士評價收購價格“較貴”，林明彥對此回應說，“當時有好幾家競購，我們的出價并不是最高，東方海外最終選擇我們，是看中凱德有更好的開發經驗，能夠更好地發揮物業價值。因為東方海外轉讓項目本身也并不是因為沒錢，開發不動，而是想把資金騰出來專注于船務主業?！?P>不過，凱德置地對該7個項目的銷售目標和銷售周期尚不明確。林明彥對此的解釋是“因為有的項目是自持項目，這些項目的投資回報周期就比較長?！彼f，“我只能說現已開盤的項目都達到預期或高于預期。如昆山項目，原計劃銷售價格大約為1萬元/平方米，而實際售價達到了1.1萬-1.2萬元/平方米?！备鶕?010年財報，東方海外的投資成本在一年之內回收了約10億新元。

盡管貸款和上市無望的國內開發商都在想盡辦法從信托、私募甚至地下錢莊等各種渠道進行融資，但凱德中國高層對于內地開發商最緊張的資金問題卻表示壓力不大?！皠P德有不同的融資渠道，自有資金是一方面，還有私募基金，另外我們有完善的資本退出機制，可以將項目匯入上市信托基金，回籠資金，再投資新的項目。銀行貸款當然也是一方面，但這方面一直比較保守，凈負債率目前在20%以下?！?P>而土地可能是凱德這家外資房地產企業面臨的真正挑戰。收購東方海外并非就高枕無憂，至少無法滿足凱德商用和雅詩閣三五年內規模翻番的業務目標。而由于限外政策的影響，凱德置地在中國拿地并不像國內的開發商那么隨心所欲?！耙环矫?，我們可能跟政府拿地，因為我們的項目能產生一定稅收和就業崗位，拉動區域發展，所以各地招商局比較支持；另一方面也會和內地開發商合作?！绷置鲝┱f。

盡管有新加坡證券分析人士向股民提出警告稱“嘉德置地2010年70%的資產位于中國內地，而這一市場正面臨著極大的泡沫，更適合短期投機分子而不是長期投資者”，不過，林明彥則表示，嘉德置地在全球的另外兩大市場——澳洲和新加坡受宏觀調控的影響更小，基于公司“集中、平衡、規?！钡淖谥?，在中國業務占比至多從目前的36%增加到45%，否則便會打破這種平衡。但林明彥認為中國的調控對嘉德置地的影響會是正面的，調控會使市場更為穩定，而目前凱德置地的住宅業務也在正常運作，中國市場的剛性需求仍然是強勁的。

商業地產資本秘笈

嘉德置地素以在資本市場上的長袖善舞著稱。在國內目前正風起云涌的商業地產開發熱潮中，不少房地產開發商宣稱要學習凱德模式。在國內的商業地產運作歷史中，嘉德置地旗下凱德商用為這一領域提供了不少經典案例。

例如，凱德商用和深國投、沃爾瑪合作的案例，深國投與凱德雙方投資49％與51％成立了商場管理公司管理，為商業項目提供市場營銷和商場管理服務。2004年底，深國投以9.3億出售其在建的6家商場51％的股份給凱德商用，2005年中，又以33.73億元出售另外15家商場65％的股權。不僅兩年時間變現43億，還獲取了高額收益，而凱德置地自身為其商業資產打包上市又增加了籌碼。

2007年，萬科為了減少商業地產所帶來的資金占用，與凱德商用開展合作，萬科已開發、正在開發和未來的新項目中的商業部分由凱德商業投資，萬科建設，凱德持有，但非排他。對于萬科，其商業項目只發揮建設專長，既實現了功能配套，又實現了快速變現，而對于凱德商用，利于其借助萬科地產的品牌和優勢，在中國更快地獲取了優質的商業地產。

凱德商用中國副總裁駱偉漢說，凱德商用在中國所開發的商業地產已經是第三代，和深國投、沃爾瑪合作是拋磚引玉的第一代，當時所收購的商場中，超市占很大比例，專賣店形式等能租到較高租金的店鋪面積就不多。第二代擴展到一、二線甚至三線城市的不同合作伙伴。第三代的商場形式則更加靈活多樣，并且單個商場的規模更大，大約在6萬-8萬平方米。

林明彥透露，由于嘉德置地經歷過多次金融危機，他們發現，在運作的商場類型中，區域社區商場的抗風險能力是最強的，在輻射范圍內，能夠為周邊社區幾十萬的居民提供日常消費必需品，銷售額比較平穩。所以在金融危機時，很多Shopping　Mall都普遍倒閉，但社區商場仍能活得很好。

而經營服務公寓業務的雅詩閣在中國的發展也在逐漸深化，最初的客戶群基本以外資企業和外籍客戶為主，目前客戶中已經有30%來自于國內企業。

在嘉德置地的商業模式中，典型的做法是將一個商業養熱之后進行資本化，以資本獲利反過頭來維護物業或獲取新的項目。在開發過程中，嘉德置地擅長在開發各個階段獲得資本利得?！拔覀兊纳逃庙椖?/3是注入上市信托基金實現退出，另外2/3轉手給別的企業?！绷置鲝┱f，“上市是重要的退出手段，上市后一些保險、養老基金能有穩定的回報平臺，我們可以回收資金投資新項目，而一些退休人士也可以做小股民?！薄皠P德置地不斷開發新的商業地產，不斷地進行包裝后在資本市場套現，因為不斷有增量，有新的概念，所以運轉狀況維持得不錯。不過在挖掘了能挖掘的所有資本利得之后，轉讓套現后的物業的管理狀況和長期自持物業相比是不是要遜色一些？”一位商業地產人士質疑。就此，林明彥說，“就算轉讓給別的公司可以賣得更貴，我們可能也不會這么干，而是選擇注入上市信托基金。因為轉讓的話利益是短期化了，而我們做完這單生意還要想下一單，要長久和持續的回報。凱德現在注入上市信托基金的都是最好的項目。而有的公司則是把好的轉出去，壞的留給上市公司?！?P>當然，凱德置地倚靠的是新加坡完善的資本市場。林明彥表示，中國內地的開發商目前想要復制凱德模式難度較大，因為“國內融資渠道相對單一，主要借助于銀行貸款”。