在經歷了連續幾年的 “翻倍型”增長后，保利仍把自己定位為一家“成長型”公司，繼2010年提出“三年再造保利”之后，保利今年再次提出了三到五年再造一個保利的目標，在看多者保利眼中，規模擴張暫無極限。

實際上，保利并不一味追求規模的野蠻生長，悄無聲息中，保利已為自己裝上了兩個新引擎：商業地產和地產金融。在更為長遠的未來，保利把目光鎖定在養老地產和旅游地產。

成長型保利

600億之后，保利仍在野蠻生長。

年報顯示，2010年保利全年簽約面積688.39萬平方米，簽約金額661.68億元，同比分別增長30.7%和52.5%，保利的總資產為1523.28億元，此前的一年，這一數字為900億元。單就數字而言，不管是660億的銷售規模還是1500億的總資產，保利都是國內地產圈的前兩名，排在保利之前的是暫時無法企及的萬科。

和把目光轉向“質量效益”的萬科不同，“成長”仍是保利的主訴求。

這在保利龐大的開工量中表露無疑，年報顯示，截至2010年底，保利擁有在建擬建項目146個，在建面積1834萬平方米，同比增長50%；完成新開工面積1000萬平方米，增長77%。

“再造”一詞對于保利而言并不陌生。從2006年上市至今，保利已完成多次再造，在銷售額上，保利劃過了一條陡峭的曲線。2006年，83億；2007年，170億；2008年，205億元；2009年，434億；2010年，661億元。

就在一年前，保利在內部提出“三年再造一個保利”的增長目標，即確保未來三年的年增長目標不低于30%，爭取在三年后實現各項指標再度翻倍，總資產超過2000億。如今這一目標再次升級，單純就總資產而言，目標已是3000億。

對于保利的野蠻生長，中航證券首席研究員杜麗紅給出的結論是：低成本土地、中端定位和均衡區域布局成就了保利的高周轉模式。

在杜麗紅看來，在全國性地產公司中，保利地產的土地成本一直較低，2010年以前平均的土地成本僅為2000元/平方米，2010年新增土地儲備的平均成本約3100元/平方米，高于歷史成本，但在同類公司中仍具有顯著的土地成本優勢。低成本土地又支撐著保利的大眾化產品定位，2010年上半年保利全年銷售均價9612元/平方米，比同期萬科的銷售均價低20%。低成本土地和中低端定位確保了保利的周轉速度。

保利的另一優勢是布局。目前，保利地產當前可結算土地儲備4195萬平方米，其中北京、上海、廣州、杭州等一線城市占20%，二線城市占55%，三線城市約占25%，布局相對合理，調控沖擊下能夠在一定程度上緩解部分城市銷量驟減的回款壓力。

“成長型”的定位與保利對國內房地產未來的走向研判密不可分。

在保利看來，目前的房地產調控，不會改變行業中長期向好的發展趨勢。以二、三線城市為主的城市化進程、中國經濟的持續快速增長、通脹預期、人民幣升值壓力等因素，仍將支持中國的房地產市場在未來較長的時間內保持較快的增長。

融資巨擘

與規模擴張相伴隨的是保利強大的融資能力。

3月25日，保利地產股東大會通過決議，修改2010年度非公開發行預案，把原來17.9元的增發底價大幅下調至11.6元，同時非公開發行數量由此前的7億股增加至9.1億股，以保證96億元的融資規模不變。

上述非公開發行預案是保利地產在2010年3月19日公布，計劃募資不超過96億元，用于開發13個地產項目。但保利地產的增發方案遞交證監會之后再無動靜。

事實上，自2009年8月起，地產公司的再融資計劃幾乎沒能得到監管層的批準，叫停地產公司的再融資也成為樓市調控政策的一部分。

在招商證券分析師賈祖國看來，保利的快速發展離不開資本市場，保利地產強大的融資能力是其快速成長的根本，也是未來發展的基石。

表面上，快速周轉成就了萬科、保利、恒大等規模擴張型公司，但這些企業的真正核心競爭力是強大的融資能力。萬科內部人士稱，萬科的最大成功不是快速周轉而是融資能力。

高經營杠桿（高周轉效率）支撐的高財務杠桿和由此推動的高增長是保利地產一貫的擴張模式，這從保利的資產負債表中可以看出端倪。

年報顯示，保利的短期借款從40億增加到73億，也增長了83%，長期借款從202億增加到470億元，增長了132%。

這種高財務杠桿被杜麗紅比喻為“騎在安全底線上的擴張”，這種擴張讓保利地產獲得了財務安全范圍內的最大擴張速度，按照杜麗紅的測算，繁榮期資產的極限增速可以達到60%（股權融資支持下），銷售額極限增速達到62%，每股收益極限增速達到43%；低谷期會出現負增長。

實際上，盡管負債率一直高于其他房企，但保利的資金安全并無太大問題。數據顯示，保利年末資產負債率為78.98%，較上年度末有所提高；剔除預收賬款514億元，實際負債水平為45%，處于較低的水平。另外，截至2010年年末，保利期末短期借款4.5億元，一年內到期的非流動負債68.84億元，其他應付款68.74億元，191.51億元的貨幣資金將足以覆蓋。

資金來源對保利而言也不是問題。

中原證券分析師吳劍熊的調研顯示，保利今年的資金來源充足。一是銷售回款，保利預計今年銷售回款將達到500億元；二是銀行借貸，保利將發揮與各總行的戰略合作優勢，爭取低成本信貸資源。今年1-2月份保利地產已新獲得116.8億元貸款，還有200億元銀行貸款已獲審批可隨時提取，并且還有400億元的信貸空間；三是房地產基金獲取融資；四是大股東資金支持。相比于其他企業而言，大股東支持和地產金融是保利相對獨有的支撐點。

保利的另一個新武器是地產金融。2010年6月1日，保利地產作為主發起人的信保（天津）股權投資基金管理有限公司在天津濱海新區注冊成立。目前中國完成發改委備案的房地產基金只有兩支，信?；鹗瞧渲兄?。

保利地產董秘岳勇堅透露，信?；鹪诙唐趦纫呀浲瓿闪四技?，截至2010年年底融資24億元，同時迅速的展開了投資。此外，該基金目前也在洽談一個大的客戶，預計今年信?；鸬囊幠Ｓ型?0億到100億元。

對于信?；鹞磥淼陌l展思路，岳勇堅表示目前基金正和幾個保險巨頭在做積極的溝通和洽談，將有意結合保利的養老地產，開發養老地產的金融屬性。

隱形商業大佬

和高調的規模擴張相比，保利在戰略布局上異常低調。就像很少有人知道保利的地產基金已做到如此規模一樣，保利在商業地產上的布局亦不為人知。

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　　就單純的定位而言，現今的保利仍是一家普通住宅開發商。數據顯示，保利地產目前擁有的土地資源中，普通住宅占比高達80%以上，公司也明確表示仍將繼續保持以中小套型普通住宅開發為主，努力提升市場份額。

其實，數據背后影藏著秘密。

和萬科、金地2010年才把商業地產上升到戰略高度不同，保利早在2002年就明確提出了發展商業地產的目標。

保利官方提供的信息顯示，2002年股改后的公司五年規劃中，保利明確了在核心城市核心區域打造商業地產的計劃；2007年，保利再次提出未來五年內達到“70：30”的住宅與商業投資比例，并適度增加；2010年初，保利已明確將商業提升到與住宅并行的戰略高度。

保利地產對本報表示，十二五期間，持有經營物業逐步達到總資產的10%，年經營收入達到20億元以上。為實現這一目標，保利已針對本部組織機構進行了調整，設立商業管理經營中心，對商業項目投資、運營及未來資本運作提供專業指導。

當然保利最終的雄心是實現商業的分拆上市，實現住宅和商業對保利地產的“雙輪驅動”。

年報顯示，2010年末已投入運營商業面積超過70萬平方米，相關收入突破5億元，與國內另一商業地產巨頭招商地產大致相當。

保利的商業地產布局十分廣泛，本報獲得的獨家信息顯示，保利地產的商業項目有28個，覆蓋北京、廣州、上海、杭州、佛山、成都、重慶、長春、長沙、武漢、包頭等十多個城市；已建在建商業面積300萬平方米。知情人士稱，這只是去年底的數據，很多還沒算進去。

其中，廣州保利世貿中心實現租賃和經營收入2.5億元；佛山保利水城購物中心逐步完成品牌店的整合，提升配套服務吸引和扶持高端品牌和目標客戶，招商率達到97%，實現營業收入0.45億元；佛山保利洲際酒店于4月10日開業，3個月內實現正現金流，全年實現營業收入接近1億元。

與很多公司把商業地產單純定位于大商業和寫字樓不同，保利商業地產包含了會展、綜合體、休閑體育、酒店在內的多種商業形態，并形成了自己的商業品牌。

除了暗中大力發展商業和地產金融，目前保利地產正在重點研究養老地產、旅游地產的未來發展，并啟動了養老公寓、度假型旅游等產品的試點。少為人知的是，保利地產首個養老公寓項目“西塘安平老年健康生活社區”已于去年11月奠基。