與黑石、凱雷、紅杉資本等紛紛在中國設立人民幣基金的外資股權投資大鱷們相比，普凱投資不是那么有名，也沒有那么高調。不過，2005年以來，這家公司已悄然在中國的天津、武漢、成都、西安等五六個城市投下多個房地產項目。

總部位于美國的普凱投資基金于2003年成立，該公司介紹自己主要的投資方向為 “處于成長期和擴張期、未公開上市的制造業和服務業企業”。雖然并未提到“房地產”這三個字，不過，從該公司實際操作的項目來看，房地產領域的實際投資規模已經達到50%。普凱主管合伙人姚繼平表示，不排除有一天房地產基金規模超過公司的核心業務成長型基金。

去年底，普凱投資在天津開發區成立了規模為6億元的人民幣房地產投資基金，主要投資于二、三線城市以住宅為主體的房地產開發項目。

該筆資金最終投資了兩個成都的房地產項目，分別是今年1月與四川藍光集團合作開發的藍光公館1881項目以及今年5月與合能集團合作開發的合能?西貴金沙項目。在四川藍光項目中，普凱出資額度約5000萬美元（3億多元人民幣），占股60%。此外，今年5月普凱的美元基金也在成都與合能集團合作投資了40萬平方米的合能?四季康城項目。

在這些項目上，普凱嘗到了不少甜頭。以兩個已退出的項目為例，2007年5月，普凱房地產基金投資了2600萬美元（約2億元人民幣），與天津永泰紅集團共同開發中檔住宅項目“領世郡”，并于去年6月退出，投資回報率達25%；2007年9月，普凱投資約1.8億元人民幣，與香港鵬程集團合作開發位于湖北省武漢市江漢區金融街城市綜合體項目，投資回報率達到了30%。

其后，普凱避開了2007年的市場高點，直到2008年底的市場低點中找到了西安和蕪湖的合作項目。

“在2007年，房地產市場熱火朝天，我們找項目的時候，一些規模比我們大的投行、基金也在哄搶項目，開發商則跟我們討價還價，所以當時一直沒有出手，到了2008年，形勢發生了根本性的扭轉，我們才投下了兩個項目，當時，其他的外資投行都不敢出手，就我所知，當時外資基金投資國內房地產業的似乎只有我們一單?！痹摴疽晃回撠煼康禺a基金業務的人士表示。

與凱雷等外資基金喜歡直接購買一線城市繁華地段商業現樓的偏好有著很大的區別，普凱所選擇的都是二、三線城市，并且以投資正在開發階段的住宅類項目為主。這樣，一方面每個項目占用的資金量相對較小，與動輒十多億、數十億美元的外資基金相比，普凱每只基金的規模僅在2億—4億元人民幣；另一方面，所選擇的房地產項目以滿足剛性需求為主，以避免投資一線城市商業地產所面臨的較高市場風險。事實上，摩根士丹利、美林等一些原來活躍于中國市場并以投資一線城市商業地產為主的房地產基金，近幾年參與投資的國內地產項目很少，而投資住宅為主的凱雷和普凱等基金近幾年則風生水起。

“普凱很少選擇拿地成本高的項目，因為要考慮到市場低迷時期的銷售狀況?！逼談P房地產基金合伙人甘美蘭說。

姚繼平表示，房地產基金項目比成長型基金更規格，關鍵是要投對項目和企業。他們更愿意選擇二、三線城市領先的開發企業，而不是全國性的大牌開發商。因為有投資回報率25%以上的要求，普凱通常會派財務總監、工程總監到房地產項目進行實地監管。

為了保證投資人的資金安全，普凱所選擇的項目一般要求股權對半或控股，而且普凱享有獲利優先權，并約定回購事項。如2008年普凱和中華房屋合資開發的79畝西安灞橋普華?淺水灣項目中，普凱投資近3000萬美元于擁有項目公司普華地產62.5%股份的香港成峰投資有限公司，占成峰40%股份，能夠獲得該項目25％的凈利和其他權益。中華房屋預計到2014年項目可實現總收入為7億美元。雙方在合作協議規定，如果項目每年內部收益率達不到25%，那么合作方中華房屋就要以投資額的1.25倍回購股權。今年5月，成峰投資公司以5.8億元人民幣贖回普凱股權，分3年償還，其中首期人民幣2億元（約合2900萬美元）于今年底支付，二期2億元在2011年底支付，三期1.8億元 （約合2,600萬美元）將在2012年底支付。

近兩年來，由于天津、上海、北京等城市紛紛開始了設立人民幣基金的嘗試，外資股權投資機構設立人民幣基金已成為潮流。據創投機構清科集團的統計數據，從2007年到今年7月底，外資機構在大陸地區共設立33只人民幣基金，完成募集規模達302.96億元人民幣。

“設立人民幣基金后，對投資領域沒有限制，繞開了外資基金投資房地產在結匯、審批上的難題，有利于今后在國內開展業務?！备拭捞m表示。

戴德梁行北京估價部董事胡峰更表示，未來將會有超過80%的外資基金會在中國設立人民幣基金，而其中絕大部分資金將會進入房地產市場。

對這些投資于房地產業的人民幣基金而言，很難說清目前是一個好的時代還是壞的時代?！昂玫臅r代”在于，開發商正面臨巨大的融資困境，尋找包括外資基金在內的融資渠道，成為很多房地產企業的當務之急。

“壞的時代”則在于，國內的融資環境導致一些規模龐大的基金的資金募集出現一定程度的困難?！霸谀假Y過程里，投資人問得最多的就是項目股權投資的退出期限，以及資本能否安全贖回等問題?！鄙鲜銎談P的房地產基金負責人表示。

這一觀點得到了英國某私募基金投資人的贊同。這位人士表示：“我們在歐洲進行投資，項目方能提供標準格式的財務、法律或者環境方面的盡職調查報告，但在中國，做盡職調查和分析調查報告都非常困難?！?P>