房地產政策像天氣，不可捉摸，只有自己身強體壯，才能不懼酷暑嚴寒，管理大師彼得·德魯克說過，如果不著眼于未來，最強有力的公司也會遇到麻煩，對所發生的事感到吃驚是危險的，哪怕是最大和最富有的公司。在宏觀環境、消費環境都發生了巨大變化的情況下，房地產企業在組織形態、跨地域管理、融資方面都將做出怎樣的調整呢？

最重要的事

經濟觀察報：目前，對地產企業來說，最重要的事情是什么？

劉曉光（首創置業股份有限公司董事長）：在宏觀調控不斷有新舉措的情況下，我們企業最重要的事情可能有兩件，一是活著，二是轉型?，F在轉型包含著商業地產、城市新中心和工業創業地產，單純做住宅這條路越走越難，當然這條路也不能放棄，我們現在最核心的，是奧特萊斯為引領打造城市新中心，要把教育功能設計和其他一些產業性的東西和它很好地融合，這是我們在想的東西。

李戰洪（金科地產副總裁）：在調控政策下，走技術性發展或者專業性發展的路子，提高技術含量是最重要的。

梁上燕 （星河灣集團董事副總裁）：這三年，我被問的更多是上市，上市、但是我們發現，如果堅持自己的目標，想把產品做得更穩準，資本市場的壓力對我們發展這種精尖產品不利，這個時候我們就選擇了走另外一條路。

未來土地越來越稀少，更多的企業可以把腳步放得更穩更慢一點，磨刀不誤砍柴工，我們帶著一、二線城市的成熟經驗，走到二、三線城市，和當代的人脈、地脈和文脈結合好，會走出我們在城市中不同的方向，把原來的大步快上改變為先做好規劃，找準定位和方向，可以把土地的價值發掘出來，產值也是可以保證的。

秦力洪（龍湖地產有限公司執行董事）：龍湖最近在煙臺和云南有兩塊以旅游為主題的土地收購，這是產品線的補充，它并不代表絕對放棄過去，是在不斷豐富產品線，低端的做，高端的也做，住宅做，商業做，旅游也做，因為中國未來的發展充滿了很多不確定性，我們是從來不相信所謂精準預測的效應，我們要做的是以多元化來應對未來的變化。

今年房地產開發企業銷售前十名門檻應該會到300億，兩年前才100億，經濟在發展，行業的集中度在提高，一個企業要生存，首先要做的就是發展。所以，這個命題就像一支大軍在奔跑，戰場瞬息萬變，首先急行軍，制高點就是在急行軍的過程中保持你的隊形，轉型和重構就是你還能不斷變化你的隊形，并且打贏所有的遭遇戰，這個選擇幾乎就是唯一的，可能各家有各家的戰術安排，但是大的方向就是這樣。

范小沖（陽光100置業集團常務副總裁）：過去可能在政策中獲得成長，今后要從市場中獲得成長，這說明房地產今天在轉型，今后要靠造好房子創造價值，而不簡簡單單地只靠囤地、融資、上市來獲得成長。

中國第一輪城市化實際上已經結束，一線城市城市人口的增長會慢慢減下來，真正中國城市化的主戰場在二、三線城市，這些城市正是房地產的主戰場。

在通脹的年代，依賴大規模低利潤的增長是不可持續的。開發商必須把每一塊土地的價值挖掘到最大化，提升價值，而不是簡簡單單靠規模的增長來獲取微薄利潤的堆積。

劉翔（保利地產北京公司總經理）：宏觀調控應該作為一個常態來看，以后我們經營的環境，經常是在宏觀調控的情況下。作為企業來講，最主要的是效益，宏觀調控也好，環境的一些變化也好，實際上是在擠壓企業的盈利空間，保利內部提的口號是三個提高，提高產品素質，提高管理水平，提高企業的開發能力。

從一線城市或者大的一線城市向二、三線城市擴展，保利也是這么做的，除了北上廣以外的中心城市，二、三線城市都在擴張，到目前為止一共有30個城市，這些城市的市場化程度比較低，地價水平比較低，存在著很大的盈利空間。

在產品的多樣化方面，除了建住宅，還要做商業地產、旅游地產，保利最近也在探討養老地產的問題，隨著老齡化社會的到來，養老地產是會成為一個新的亮點；物業的持有方面原來建了以后都賣掉，現在還是應該發展一些持有型物業保證企業健康發展；在金融方面，國內資本市場現在已經受到很多限制，得拓寬其他的融資渠道，包括房地產基金等等。

經濟觀察報：產業化是房地產企業集約發展的一個重要通道，西門子作為房地產產業化的參與者，對這個行業的變化有怎樣的感知？

匡宏（西門子家用電器中國區項目銷售總監）：房地產行業每個項目就像一個戰役，這個戰役是否成功可能對指揮部司令員的統籌能力要求非常高，我們作為這個戰役中的一個作戰部隊，我們供應鏈中的各個配合的單位，在它的統籌指揮下共同作戰才能獲得這個戰役的完美勝利。

在和客戶交流中，我們發現一個問題，中國的廚房或者嵌入式家電標準化沒有非常明確，包括毛坯房和裝修房，沒有一個標準明確說明什么是裝修房，什么是毛坯房。我們最近發布了一個嵌入式家電的藍皮書，嵌入式家電在廚房家電方面提出產業化的標準，一旦成為標準可能對產業的升級、資源整合產生促進，可能對整個房地產行業也起到一定的作用。

通脹預期下的融資難題

經濟觀察報：前十個月超發的貨幣是43萬億，對通貨膨脹的壓力是非常大的，另一個調控政策有限購令、預售資金監管、銀行貸款門檻提高，信托限定也非常嚴格，在房地產融資渠道不太寬松的情況下，房地產企業如何應對？

劉曉光：地產下一步的發展，資金肯定是很大的問題，一個是開發貸款，一個是按揭貸款，我們過去的模式實際上大頭包括兩項，一個是貸款，一個是預售回流款，現在資本市場基本上封閉了，再增發也得等著，H股配售也很難。

企業一方面要根據自己的能力設置自己的發展規劃，一方面還是得拓寬融資渠道。我們現在做的，有些好的項目打包做國際私募，有些我們自己做大的基金、海外的基金，有些可能做一些好一點的信托產品。還有一個很重要的，將來在投資過程中，可能也要做一些好的投資組合。也有一些其他投資者跟著我們共同投資，當然在跟著我們投資過程中肯定有點溢價。

我的看法是可能加息還得來，人民幣在升值的時候，對自身嚴重貶值，很尷尬。這種情況下，我的看法是價值曲線還得上升，真正最好的價值曲線還是地產，沒有什么別的辦法。在這種情況下，需求有。只要你能夠把資金問題解決好，能夠循環好，我們的地產企業的生存條件機會還是挺廣闊的。

梁上燕：星河灣走的路子跟很多企業不一樣，2008年我們暫停上市，之后這幾年尤其在過去的三個月，找上門來的土地是非常非常多的，很多企業缺乏資金，手中剩下一兩塊土地，找星河灣合作的是很多的。這兩年說得最多的是不要不要。

把產品力解決，你能尊重當地的一片土地，為當地創造更大價值，這個時候你的產品是有市場空間的。對星河灣來說，土地、資金不是問題。這幾天我們去哈爾濱理工大和各個大專院校招未來的儲備干部，從工程到農業到方方面面的儲備干部，未來這些人，我們用過去十年的積累把系統標準化，這個時候你的發展是不成問題的，只是你是按一類發展還是二類發展的問題。

李戰洪：資本市場運作的這一扇門已經關了一半，銷售市場由于二次調控，門也關了一半，但是總體來說還是有路可走，包括我們重組上市，也是受政策的影響，重組那扇門又開了半扇門，我們需要把握這種機會，先上市。

秦力洪：通脹對于房地產業來說，挑戰和機遇都是很大的，首先通脹會刺激短期的購買，因為對中國老百姓來說，購房依然是抵抗通脹的主要方式之一，連綠豆都能炒到那個價格，可見錢跌得是很厲害的。從長遠來說，由于通脹損壞了經濟的基本面，接下來大家可以大膽預測一連串可以預見的加息。我們分析了過去十年利息的變化，通常加息加到第五次還是第六次的時候，房地產行業就會出現衰退，前兩次加息可能還很難到這個市場的終端。所以，我們覺得目前的通脹對于整個市場來說是一個警告，是一個信號。

從整個國家的經濟來說，可能會比往年作為一個更加積極的手段，現在的貨幣確實比較多，另外一方面融不到資，這看起來是很大的一個矛盾。但是我個人覺得這未嘗不是好事，就像人身體有免疫能力一樣，天氣冷了，感冒了打噴嚏，如果沒有打噴嚏這個讓你不舒服的機制的話可能你就會繞過感冒直接走到傷寒。所以，現在融不到資未嘗不是一個好的提醒，具體就是量力而行。龍湖具體是兩方面，第一，量入為出，每年銷售回款基本上計劃覆蓋第二年的資本性支出、建安支出和硬性支出，如果有額外的融資渠道就用來進一步擴大發展。另外一方面，我們在香港的資本市場還是保持了比較好的勢頭。最近幾周龍湖的股價有所上升，但是每天的流通量不超過3000萬港幣，我們的股票在香港還是稀缺貨，公司保持這么一個融資的勢頭。這兩個方面匹配起來，可以幫助我們以打噴嚏的形式渡過難關，避免直接發展到傷寒。

劉翔：通貨膨脹，政府會采取加息等宏觀調控的政策，肯定會對企業的資金成本等方面造成壓力，實際上是壓縮企業的盈利空間，但實際上它在某一個階段也會刺激市場的銷售，老百姓覺得保值增值的最好渠道還是房產。所以，銷售有時候在加息的情況下或者通貨膨脹的情況下反而會增加，這是相對的。所以，對于企業來講，面對這種情況，最重要的還是要搞好自己的工作，把內功做好，執行穩健的財政政策。比如說量入為出，比如說加快銷售，加快回籠。另外，拓展融資渠道，盡管現在有種種的限制，但是還是有辦法融到資的。另外，還可以創新。我剛才已經提到的比如基金，房地產的基金這種形式，包括海外的融資，都可以去拓展。這都是經營中經常會遇到的。還是一個常態，把它作為一個常態去考慮，去對待，去認真做好自己的事情，我想就不會有太大的問題。

范小沖：一方面房地產由于調控，現在把它的各種資金渠道限制得越來越死，使房地產公司覺得現在的資金跟它的規模擴張不配套了，所以，資金緊張。但實際上社會上資金量是非常大的，現在已經叫流動性過剩了。所以，實際上資本是追逐利潤，資本只要你的企業有盈利能力、有品牌，我想企業會以各種渠道、各種方式融到資的。不管是基金、信托，不管是股權的還是債權的，現在只是成本高低不一樣而已。

剛才談到通脹時代，通脹時代可能房地產物業是能夠抵御通脹，能夠保值增值的最大的蓄水池，所以，對地產而言，特別是現在的階段，不一定是個壞事，我想通脹可能會對房地產不同的產品有不同的感受。對于中低檔價位的一些房子，我想可能帶來的壓力會越來越大。因為未來可能還會加息，進入一個加息的通道，現在首付比例也在提升，利率的優惠也在取消，對于他們而言，門檻會越來越高，同時還按揭的壓力也會越來越大，需求減少了，對于高檔房，比如星河灣，我想可能會是更多的利好，因為購買這樣住宅的購房者可能按揭的很少，都是一次性付款，更多的資金現在一定要找一個地方，然后能夠保值增值，并不是借助于銀行的杠桿撬動這個事。所以，銀行的利率、首付比例的改變，這些對他的影響并不大。所以，可能通脹對房地產行業，對于高檔房和中低檔房，也就是不同的客戶定位可能是兩個截然不同的印象。 （本報記者 張雅楠 整理）