最市場化的“地產國家隊”

不能向國家伸手，只好向市場伸手。壓力反而讓中海地產成為了根正苗紅的“市場分子”．

中海速度哲學的最大源泉，則來自于，中海地產雖然身為正統的國家隊、央企中的地產旗艦，卻擁有充分市場化的企業文化。

自1979年進入香港市場，中海在香港發展初期十分艱難，雖是國有企業，但卻并未獲得國家直接大量投資，未占有國家自然資源，未享受到國家的經營專利。這也讓生在新中國、長在紅旗下的中海人第一次真真正正的領略到了資本主義市場經濟自由競爭的現實與殘酷。

不過，為香港人建房子的中海人很快發現：人家那么多香港企業都可以靠房地產獲利，我們為什么不可以？所以，中海在香港除了做傳統的建筑承包外，開始逐步進軍房地產開發領域。1986年4月，中國海外投資發展的第一個香港地產項目海寶花園發售成功，香港居民爭相購買海寶花園，并很快留下“排隊買樓不知價”的美名。當年12月，中國海外還清了自1979年初創立之初來自中建總公司的貸款，進入了高速發展的快車道。

進軍房地產算得上是中海地產歷史上的第一次轉型，也是中海順應市場需求的主動轉型，讓中海的業務結構開始從建筑業轉向建筑、地產開發兩者并舉。在此之前，中海地產的母公司——中國海外集團以承建業務在香港立足，逐步發展成為香港最大的承建商之一，并于2005年分拆在聯交所上市，承建業務奠定了“工科中?！钡幕镜咨?，同時為中海地產業的發展初期輸送了眾多人才，提供了穩定的現金流。

中海地產的業務起步與拓展都源于自身對市場的適應，并一直以來注重培養自身的市場競爭力，讓中海地產成為根正苗紅的“市場分子”。

1988年4月12日，七屆全國人大一次會議通過了 《中華人民共和國憲法修正草案》，把禁止出租土地的“出租”二字刪去，規定“土地使用權可以照法律的規定轉讓”，中國內地房地產業就此真正起步。僅僅半年之后，中海便在深圳市第一塊(同時也是我國內地第一塊)國際招標出讓土地中獲勝，開始在國內的房地產市場上小試身手。不過，從1988年到1997年的10年間，中海地產的重心仍在香港。

1992年，中國海外發展有限公司在香港聯合交易所掛牌上市，這次上市直接促進了中海的第二次戰略轉型?！澳谴螒鹇赞D型，中海解決的是制度轉型問題。因為成為上市公司后，對公司的經營管理提出了更高的要求，所以轉型后，整個公司的經營結構和治理結構的調整都非常大?！笔煜ぶ泻５臉I內人士如此介紹。事實上，也正是上市的需要，讓原本是國企出身、有著一些國企老毛病的中國海外，不得不迅速調整自己的經營管理方式，以適應香港資本社會的現代化管理要求，而轉型過程中，企業積累了豐富的管理經驗，更為中海今后在內地的發展和重振打下了堅實基礎。

自上世紀80年代中期開始進軍香港房地產以后的十來年，中海在香港的地產業務做得順風順水，1996年，中國海外作為唯一的中資公司，躋身香港二十大市值地產上市公司，與和黃、新鴻基、恒基等比肩，列第14位。

1997年香港回歸前，中?？春没貧w后的香港房地產市場，加大投資力度，以當時的高價拿下了三塊土地，但之后遭遇亞洲金融風暴，香港樓市暴跌。中海地產“10年辛苦掙的錢，一夜工夫打回原形?！毖┥霞铀氖?，為中海提供貸款的日資銀行承受危機的沖擊，要從香港撤資，要求中海提前還貸，中海幾近破產邊緣。事后，中國海外發展有限公司董事局主席孔慶平對外回顧時說，中海長期以來的企業信譽促使其他銀行在危難時刻伸出了援手。

當然，這次危機也讓中海增強了市場應對能力和風險管控能力。一如孔慶平所言：“我們用了三四年時間撫平了那次金融風暴的創傷。但市場一有風吹草動，‘傷口’就會隱隱作痛。從此，我們對危機和風險的敏感度大大提高，也總結了兩條經驗教訓：其一，穩健運營，企業擴大規模必須與現有資源相匹配；其二，企業發展應有戰略性思維，對市場有正確判斷?！?P>而危機的另一個重要貢獻則是，讓中海在撫平傷口之后于2000年前后下定決心將業務重心轉移至內地，從而迎來自己輝煌的高速發展階段。

中海大舉進軍內地的這10年，剛好趕上內地房地產市場的 “黃金十年”。擁有豐富市場經驗的中海地產進入越來越市場化的內地市場，更是游刃有余。

2004年3月30日，國土資源部和監察部聯合下發了 《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，通知明確規定，“從2004年8月31日起，國有土地使用權必須以公開的招標拍賣掛牌出讓方式進行”。土地招拍掛制度的確立，第一次使得房地產開發企業對業務發展最為核心的土地資源有了確定性，房地產開發企業可以根據自身的實力來獲取土地、安排項目開發，進而實現持續的滾動發展。

土地招拍掛制度的確立給了已經在香港適應了類似制度，并且已經在聯交所上市多年，有了豐富的開發經驗、資金、人才積累的中海地產帶來前所未有的發展機會。以此為契機，中海地產迅速邁出穩健擴張步伐。2002年以前的十余年間，中海地產僅在香港、深圳、北京、上海、廣州、成都6個城市發展，2002-2004年間，三年間就進入長春、西安、南京等七個新城市，并達到目前的25個城市，而且都是包括港澳、北京、上海、廣州、深圳、杭州、蘇州等中國一二線主流城市。

2008年，遭遇宏觀調控和全球金融危機雙重打擊的眾多內地房企身陷險境，中海地產卻創下了史上最好的業績。如今，100萬港元起家的中海地產已經成長為資產、市值雙雙突破千億，成為“地產國家隊”的旗艦企業。

2009年，金融危機陰影尚未散去，中國海外迎來了自己的30歲生日?？讘c平在接受《人民日報》專訪時是這樣總結中海的這30年的：“危機讓企業更加成熟?！?0年來，中海經歷了三次經濟危機，即1987年香港股災、1997年亞洲金融風暴和本次全球金融危機，孔慶平認為，這不一定是壞事，因為“順境不容易讓企業成熟?！?P>據悉，“成熟”讓中海在美國次貸危機剛出現時就有所警覺，孔慶平說，“盡管當時香港的股市樓市都很好，但我們在規劃2008年集團發展策略時，就特別強調穩健?！彼?，本次中海受到的沖擊相對較小。

會有人認為，中海地產巨大的抗風險能力一定程度上有賴于其雄厚的國資背景，這在某種意義上不可否認，但絕不局限于此。很多開發企業迫于成本壓力，剝離了設計、建筑、物業、商業等眾多業務，僅僅專注于資本運作和開發運作，但中海地產卻有能力打造幾乎是 “全產業鏈”的國家級地產“艦隊”：除了房地產開發之外，中海本身是建筑業起家，并擁有相當完備的規劃、設計體系，旗下的華藝設計顧問有限公司是惟一一家獲建設部頒發“A級”設計資質證的外資公司），中海物業也是國內最大的物業管理企業之一，中海地產還持有近200萬平方的各類型商業物業，并有數百萬平方的商業物業在建……

而且，如果這些“硬件”不被賦予市場能力這個“魂”，中海地產是很難取得諸如，第一家進入“恒生指數成份股”的中資房地產企業；入選“標準普爾全球40大上市房地產公司指數成分股”；作為唯一入選的中資房地產企業進入FT“世界500強”；為唯一入選的中資房地產企業，進入首次設立的“恒生可持續發展企業指數，以及取得中資房地產企業市值第一等業績。

所以，業內人士評價說：“實際上，中海地產的發展在某種意義上代表了中國房地產行業進入規?；?、規范化經營的發展道路?！?P>最具誘惑力的未來

中國房企將不得不告別過去10年間“勇者勝”的模式，逐漸走上“智者勝”的道路。

是的，過去的31年，中海地產走出了一條光榮的荊棘路。那么，未來呢？未來會怎樣？

作為當前中國房地產行業的領軍企業之一，中海地產是否能持續引領行業，最終仍將決定于企業內部管理、企業外部發展環境兩個方面。

對于中海這樣一個低調的領軍者，從當前達到的高度，從一路走來的荊棘滿路，中海地產的核心競爭力到底是什么？是出色的財務管控能力？是“工科中?！贝蛟斓膬炠|產品？是蹈經死地而后生的風險管控能力？是央企背景的強大財力？似乎沒有一條能準確、全面地概括中海地產的核心競爭力。

中海地產的核心競爭力到底是什么？從中國海外發展有限公司董事局主席孔慶平著述，并于去年七月在香港出版的《房地產企業競爭力研究》中則可以一睹端倪。在書中，孔慶平將房地產開發企業競爭力因素設計為七大類三個層次的常規指標體系。七大競爭力因素分別為：管理能力、組織能力、技術能力、財務能力、市場能力、社會影響力以及區域（城市）影響力。三大層次則是將七大競爭力因素作為第一級競爭力，每類進一步細分為兩層，如市場能力可細分為本土化、市場占有率、土地策略與執行、銷售策略與執行、消費者對營銷售的滿意度等五項二級因素，每項二級因素再細分三級因素，如土地策略與執行可細分為成功競標率、土地儲備總量、土地儲備質量及取地價格策略等。局部還有第四級批標，如市場占有率可分解為當地房地產開發市場占有率、當地住宅市場開發占有率、當地酒店市場開發占有率、當地寫字樓市場開發占有率等。

孔慶平所設計的房地產開發企業的競爭力指標體系，是一個由上百個指標分層次組成的綜合競爭力指標體系，這正是中海地產所認為并實踐的企業競爭力，中海地產所追求的是這上百個指標的綜合優勢，正如前面所提到的“房地產開發全價值鏈的精細管控能力”。一家對企業競爭優勢的打造精細到如此的地步，沒有理由懷疑其在未來風云變幻的市場中持續領軍行業。

中國房地產行業經歷了過去的黃金十年，未來會怎樣？今年四月中旬，針對房地產市場新的國十條史無前例地嚴厲，對投機性炒作的嚴密打壓與管控，至今未有放松的跡象，而且針對房地產市場的根本性調節措施，如全力加大保障性住宅的開發，以及房產稅等長遠政策都在醞釀，房地產將去支柱產業化或走向平淡？

從孔慶平在《房地產企業競爭力》的著述中，可以看到對中國房地產市場未來發展的預測：從房地產長周期趨勢與宏觀經濟發展的角度來預測中國未來房地產業發展的長期趨勢，可以得出這樣的結論：以2000年左右為起點，以康德拉季耶夫長波周期為參考，中國房地產業這一長周期應該在2000-2050年期間，其中平均高速發展的階段將持續30-40年 （不計其間的中短周期調整），到2035年，這種高速發展才可能趨緩。

因此，中國房地產市場中長期發展空間巨大，但當前的確已經走到了一個轉型的關鍵節點，可以預見，從全局講，“和諧社會”、“低碳經濟”、“可持續發展”將是中國未來很長一段時間內高度追求的社會發展目標，而與社會全面發展高度關聯的房地產業，則將被更加嚴格地控制在與社會發展相和諧的軌跡上。所以，相應的市場力量之間的博弈，也將發生質的變化，中國房企將不得不告別過去10年間“勇者勝”的模式，逐漸走上“智者勝”的道路。

如果要描繪未來中國房地產行業的領軍企業所具備的素質，提煉的關鍵詞包括：“卓越的競爭力”、“穩健”、“適應市場變化”、“實力雄厚”“主動承擔并與政府、社會目標同構的企業”。顯然，已經具備上述這些素質中海地產將繼續引領行業，并獲得更大的發展。