似乎是一夜之間，“中海地產”占據了國內外眾多權威排行榜的重要位置。從“中國藍籌地產榜首企業”、“中國房地產百強企業綜合實力TOP10第一名”，到“中國最受尊敬企業”、“中國房地產行業領導品牌”、“影響中國生活方式十大品牌”，再到英國 《金融時報》2010年度全球500強中唯一一家上榜的內地房地產企業，中海地產近幾年就像一位從天而降的“天將”，利索地將令人艷羨的眾多榮譽盡收囊中。

而旁觀者的眼中，除了羨慕之外，往往還存有一絲疑惑，因為，很多人甚至以為中海地產是中海油的下屬公司，中海地產到底是誰？

實際上，中海早在上世紀90年代就已經成為中資房企中的 “王者”，現在，人們看到的，只是一個叫做“王者歸來”的故事。

中海地產是中國海外集團房地產業務的品牌統稱。中國海外集團于1979年6月在香港成立，旗下中國海外發展有限公司（0688.HK）于1992年在香港聯合交易所上市，首開中資企業以香港本地業務資產直接上市之先河。中國海外的控股母公司是中國建筑工程總公司（中國建筑，601668.SH），穩居世界住宅工程建造商第一名。

在香港，人們也許熟知新鴻基或者長江實業，但是連他們自己也許都未曾意識到，每14個港人中，就有1個居住在中海建造或開發的房子里。1984年，中海成功投得香港政府首批私人參與居屋發展計劃地塊，以該地塊投資開發海?；▓@項目而涉足地產業。1988年，當在香港已小有名氣的中?；氐缴钲?，在我國內地第一塊國際招標出讓土地中獲勝并開始拓展其內地地產業務的時候，許多如今聲名赫赫的內地房企還如 “襁褓中的嬰兒”。1996年，中國海外發展在新鴻基、長江實業等地產巨頭壟斷的香港地產市場中占據了重要的一席之地——成為躋身香港二十大市值地產上市公司的唯一中資公司。

在大陸，中海地產似乎也在刻意地延續其在香港的風格：低調得有些神秘。但是，他們卻像“隨風潛入夜”的春雨，能夠在整個地產市場做到“潤物細無聲”。

13億中國人里，可能很少有人能夠說得清楚“中海地產”是什么，但是，今天人們耳熟能詳的、與房地產有關的許多方法和制度，比如，房地產銀行按揭、通過拍賣拿地、樣板房和樣板房營銷概念、物業管理、花園洋房等等，都是中海地產最早引入內地或者在內地首創的。毫不夸張地說，這些首創和變革，對內地房地產市場的發展起了關鍵性甚至是決定性的作用。

目前，中海已先后在香港、澳門、深圳、上海、廣州、北京、成都等25個經濟活躍城市進行房地產開發和物業管理服務，累計完成開發及在建項目超過150個。在成都，中海業主是成都開發商中近年擁有寶馬的增速最迅猛的。據中達寶馬相關負責人介紹，成都最早一批擁有寶馬的人大部分都是中海名城的業主，中海名城也是目前成都擁有寶馬數量最多的社區。而高端家居專家——美克美家2010年1~6月的統計數據顯示，中海業主占到所有客戶的24%，業務量也占1/4。

“2010年，萬科26歲，中海31歲。這一年的8月，萬科市值900億元，中海市值1100多億元；這一年上半年，萬科銷售367億元，中海244億元；萬科半年凈利28億元，中海44.6億元?！?010年8月，《經濟觀察報》開始拿中海地產和人們普遍認為的 “老大”萬科做對比，并稱，他們之間是“王牌對王牌”。

即便如此，萬科總經理郁亮仍在公開場合表示，中海地產在財務管理上是業界榜樣。中海仍然以其優點的全面繼續贏得眾多競爭對手的尊敬，尤其是其連續多年保持的“業績王”地位，更是令同仁向往。

最難捉摸的“中海速度”

有什么樣的速度哲學，就有什么樣的發展模式

的確，快速發展是許多企業夢寐以求的，但是，速度在中海那里卻仿佛是一個哲學問題：如何快得令人信服、做到“超車卻又不搶道”？如何做到該快則快、當慢則慢、快中求穩？如何能夠比較自如地控制自身的發展速度和運行軌跡？

對這些問題的思考，中海地產在過去的31年中的許多關鍵時刻、許多方面都得到體現，并且逐漸形成自己的發展哲學觀。

當今，“日光盤”是一個引人矚目的現象，但是，早在1988年，中海地產就在香港創造了“日光盤”奇跡。當年5月，中海獨立發展的住宅項目海祥大廈，在沒有公布售價的情況下，就有大量市民不顧天氣炎熱，在地盤售樓處提前七天七夜排隊認購，結果不到半天就基本售完。香港媒體以“排隊買樓不知價，只因市民信任他”來形容市民排隊搶購中海樓盤的盛況。

這種“快”的奧妙，其實已經被香港媒體一語中的——“信任”。而那一次的信任，是中海上世紀80年代初進入香港地產業逐步積累起來的。由于香港地產競爭極為激烈，自己當時又是一位新兵，所以，中海地產每每推出樓盤，都極力追求設計新穎、用料上乘、質量優秀、價格公道及管理完善等，進而逐步得到了香港市民的認可。

轉戰內地市場之后，中海地產仍舊上演了一個又一個的銷售神話。個中原因，最大的就是中海地產不但沒有在“香港經驗”上止步不前，而且進一步發揚光大：他們堅持“過程精品、樓樓精品”的開發理念，以消費者需求為出發點，以專業為基礎、以創新為導向、獨立研發了五代住宅產品，以此達到持續為消費者創造精品的目的。

這五代產品，集中體現了中海地產在不同階段的樓市智慧，在保證中海地產發展理念始終處于行業領先地位的同時，也為中海地產贏得了不俗的業績增長，成為中國房企中名副其實的“業績王”。在凈利潤額、資產負債率、凈資產收益率、營收利潤率和成本控制等關鍵經營效率指標上，中海數年來都居業內之首。

中海地產是在2002年將業務重點轉到內地的，當年就被美國《財富》雜志評為 “中國上市公司100強”(含內地、香港、美國等地)第39位，在內地房地產、建筑類企業中處于首位。2006年，公司內地銷售額突破100億元。在過去數年中國房地產行業高速增長的周期，中海地產的增長速度領先于同行：2000-2009年的十年間，公司累計實現凈利潤235億港元，凈利潤復合增長率達到46％，這一增長率位居行業第一。即便在房地產市場陷入低迷的2008年，中海地產依然實現了適度而可觀的增長。其中凈利潤增加20.8%至50.50億港元，這一利潤值位居全行業之冠。2009年，中海地產實現凈利潤74.7億港元，再次蟬聯行業第一。今年上半年，中海即實現凈利潤50.5億港元，再次位居行業第一。

難能可貴的是，這些漂亮的財務數據并沒有讓中海地產的客戶覺得中海是通過把房子賣得更貴得來的。他們沒有將“中?！焙汀案邇r房”劃等號，很直觀的原因可能是中海目前全國的銷售均價只有1萬/平米上下，與萬科基本持平。中海地產卓越的效益，更深層的原因則是，中海在房地產開發全價值鏈的精細管控能力。這也是萬科的總裁郁亮稱萬科唯一的對手是中海地產的主要原因。

以2009年業績為例，萬科實現營業額489億，凈利潤53.3億，中海地產則實現營業額328億港元，凈利潤65.7億。也就是說，2009年，中海地產的凈利潤較萬科高出約12.5億，而且是在中海相較萬科少結算160億營業額的情況下實現的。今年上半年，萬科實現銷售額367億元，凈利潤28億元；中海的銷售額244億元，凈利潤則達到44.6億元。

“中海速度”很重要的一個方面還在于其出眾的 “變速”能力。在整個2008年，眾多地產公司被“降價”、“退地”、“資金緊張”、“融資失敗”等困擾，而中海地產除了創下銷售收入適度可觀增長、利潤值全行業之冠的業績之外，還增加了約250萬平方米的土地儲備，并在2009年初配股成功，獲超額認購。在經歷2009年樓市高漲之下跨越式的銷售與利潤增長之后，今年上半年，中海完成了對原蜆殼電器（00081.HK）的控股并購，獲得了北京、廣州、上海、呼和浩特等城市近200萬平方的物業與土地資源。

而這種“變速”能力，則恰恰有賴于其“不變”的穩健風格。在地產界，中海素有“工科”美名，這個美名顯然包含了中海高度的戰略理性。某財經媒體根據102家上市房企2009年末財務及企業運營狀況的對比研究，分別從財務安全性、戰略理性、運營效率、成長潛力、規模效應五個層面，分析房地產企業在調控政策下、在高度不確定的地產市場中，哪些企業將獲得持久的競爭力。結果顯示：中海以其戰略理性、卓越運營效率位居102家上市房企綜合實力第一。

事實也是如此，據悉，2009年，中海地產開始將現金流管理每月平衡一次改為每周平衡一次，并堅持“不做價格先鋒，不搶高價地，嚴控自有資金比例”。這種戰略理性，用中國海外發展有限公司董事局主席孔慶平的話說，就是：“一個成熟的企業，在夏天就應想好如何過冬?！?P>當然，孔慶平的這句話除了強調一個企業要在財務上留有余地、以便于應對當前市場變化之外，更重要的是強調，企業要有前瞻性和洞察力，看得遠，才能保證包括速度在內的各項指標保持超前，從“應對變化”升級為“引領變化”。

中海地產在這方面的能力，突出表現在其能夠敏銳地覺察所在城市的發展趨勢并率先部署。例如，中海地產進入成都市場已有10年，這10年里，它在成都一次次上演了引領城市新中心的奇跡：2000年首個項目歐洲風情小鎮中海名城華麗亮相，帶動神仙樹一舉成為成都高端物業的啟蒙板塊；2004年，中海格林威治城以城市瞰江華宅的威名，引領高層江景住宅如雨后春筍般頻現，臨河而居成為一股風潮；在上風上水的人文城西，中海一舉奠定區域新中心地位，輻射周邊幾十個樓盤，開啟大盤居住新時代；2007年，幾乎與市政府“天府新城”發展戰略同步，中海地產敏銳捕捉到城市向南發展的趨勢，再度揮師城南，強勢構建中海城南核心圈。業內屢屢出現了長期跟蹤、打探中海準備進入哪座城市，哪片區域，就迅速跟進的現象。

在高速發展、引領風潮的同時，中海地產幾乎沒有參加過口水戰。比如，2008年初，在萬科下調售價并引發全國炒作時，中海位于廣州和深圳的項目悄悄降價，在快速回籠資金的同時并未引起更多非議。

看來，有什么樣的速度哲學，就有什么樣的發展模式。中海地產“自我控制”的速度哲學正在成就它獨具特色的可持續發展模式。