未來十年，中國房地產業何處去？

盡管業界一直關注著 “最后一只靴子”何時落下，盡管對調控與反彈之間的來回反復難以厘清，但可以肯定的是，1998年至2008年的意氣風發，已經一去不返。十年以來，北京三環路上的一畝土地，已由每畝100萬元，升至每畝2000萬元或更高。

土地像干裂的海綿掉到水塘，水分狂奔向任何一個部位的毛細管道。近20倍的土地溢價，令商品房充滿磁力。不僅如海爾、海信、雅戈爾逐一涉入土地市場，甚至長三角制造業群落，也無法容忍十年創業難抵幾年的囤房收益?！爱a業空洞化”迫在近前，房地產催化泡沫的強大力量，已表現出摧枯拉朽的幾許端倪。這事實上是未來新十年，產業結構必將發生根本轉變的大前提，在近期公告的“十二五”規劃的大框架中，明確提出“經濟結構戰略性調整”的指向，即是明證。

“沒有永遠的支柱產業”。早在今年4月，中國社科院發布的《宏觀經濟藍皮書》中指出，“中國將在2013年左右 （2011-2016年之間）結束高速城市化過程?！比《氖恰皠蛩俪鞘谢被蚍Q“中心城市之外的城鎮化”。

在這一大背景下，房地產企業將發生相應的轉型與調整。這個轉變已然在潛行蓄勢，附著在相對偏遠地帶的“產業用地”、“奧特萊斯”，以及“商業綜合體”等等造鎮、造城模式，正在不少大公司的行為目錄中占據主要位置。這可以說是摸索城鎮化建造經驗的啟蒙課程。

房地產業已開啟由“土地厚利”至“社會正常利潤”的意識轉換，直接表現為“企業咨詢”在房地產企業受到的優待。在孫宏斌領銜的融創地產IPO成功后，記者見到了這位曾經引領順馳叱咤上市和激情人物，老孫收起了過往的鋒芒，“順馳的主要問題是擴張過快，超過了管理覆蓋范圍，而融創會堅持一個蘿卜一個坑的做法?！彼f，以前是管理現金流，而現在是管理產品，做的事情不一樣了。融創著力的一個事情，是請貝恩咨詢梳理公司的管理框架。從重現金流至重產品，從大規模擴張至步步為營，雖然孫宏斌一再強調自己是小公司，但從順馳到融創的轉變，卻正是中國房地產企業正在發生的內在變化。

全球名列前茅的人力資源大鱷美世集團、IBM咨詢，國內的新華信正略均策等智囊機構，正成為房地產企業的座上賓，企業付出千萬元，或幾千萬元的咨詢成本已司空見慣！但任何外來的意見，都不可能成為 “仙丹妙藥”，不源于內在的、自我升華的原動力，反而會有邯鄲學步之嫌。也就是說，擺在中國地產業面前的由“超?！鞭D向“正?！钡某砷L之路，依然漫長。

能真正洗去由土地高度資產化帶來的惰性嗎？能在中國由“城市化”轉向“城鎮化”過程中找到一席之地嗎？對于尚沒有經歷過“大劫”的房地產企業而言，這將是一場挑戰“自覺”的艱辛挑戰。

一個顯著的現象是，越早融入市場化生存環境的企業，越是具備良好的嗅覺，這也造成了一定程度上“強者恒強，弱者恒弱”的情形，據建設部政策研究中心不完全統計，全國地產企業已至5萬余家，大至全國性房企，小至縣城開發商，鱗次櫛比，大小不一，走在前沿的企業已在標準化制造、工業化生產大張旗鼓，城鎮化的未來格局無疑為可資依托的廣闊空間，而另一個方向是著力于細分市場，不重規模，工于精細。無論如何，二者都是在基于自身完善的前提下，逐步擺脫政策波動帶來的限制，來自于政策的限制，總是趨向于調整異常，而當企業個體的價值取向完全符合安居、樂居所需時，又怎會因為“調控”左右不前呢？