中央二次調控的風頭剛至，被視作國內房地產標桿城市的上海隨即拿出了十二條細則，并被國內一些城市所效仿。此次調控，上海似乎正擔任著榜樣的角色。

另一方面，包括上海在內的諸多城市，均未對土地供應體系作出任何的調整。

一面用行政力量扼住需求，一面放任土地價格的飆升，在保障基本住房需求方面的機制建立上，卻遲遲難見成效。這種“割韭菜”式的手法，能否實現真正的有效調控呢？

又見限購令

10月7日，上海鮮見地在中央政府調控政策發布后迅速出臺了樓市調控細則，除了沿用國家嚴格執行差別化信貸政策以外，還包括每戶家庭限購一套房、加強土地增值稅征管、縮短動遷房上市時間等規定。

對于遲來的上海細則，浦東發展研究院房地產研究所所長李戰軍的評價是，“有限（限購）、有壓（壓價）、有松（提前上市）、有保（保障住房），相對比較全面?！?P>每戶家庭只能新購一套住房政策并不是上海首創，在此之前，北京、深圳、廈門都已推出此類政策。

復旦大學住房政策研究中心主任陳杰認為，不論限購還是稅收，調控政策不能光靠抑制需求，還需要供應量的配合。否則這個調控又將變成短期見效、中期失靈。

與此同時，為了限制短期房價數據的飆升，當地政府還采取了一系列針對商品房入市的手段。例如對高價樓盤簽售合同數量的限定。

一個典型的例子是，為了避免豪宅集中成交引起全市均價大幅拉升，相關政府部門先是嚴格控制高端樓盤的預售管理，而后要求星河灣等項目放慢網簽速度，一天只能網上登記不超過5套，少量多批納入全市均價。

飆升的“面粉價”

就在貌似“全面、嚴格”的調控細則出臺一周后，上海浦東一宗商住用地以10500元的樓面地價成交，溢價率高達328%。

一家上海本土中型房企高管告訴本報，“看到新政后的土地還是能夠拍到這樣的溢價率，看來今年很難在上海拿到合適的地塊?！庇捎诮陙砩虾Ｍ恋貎r格的飆升，這家上海公司已經將發展重心放到了外圍城市。

自2009年初，上海市的土地價格一直處于上行通道。即便是在2010年4月的大規模調控和當地供地規模放大的情形下，地價一直堅挺。

今年前三季度，上海土地成交額達1140億元，已超過去年全年成交金額。單是9月末，上海12幅土地成交金額就逾200億。截至9月初，廣州、北京和深圳分別僅完成年度計劃的18%、26%和33%，而上海的這一比例，已經達到74%。

這一成果主要歸功于占到出讓土地大頭的住宅用地的放量，數據顯示，今年上海住宅用地供應計劃已經完成86%，其中的保障性住宅用地已基本完成全年770萬平方米的目標。

住宅用地供給占到絕大多數，而保障性住宅用地的比例在住宅用地中更是高達70%。此條件下，上海賣地收入仍然創出新高。商品住宅用地市場的火爆可見一斑。

顯而易見的是，地價是構成房價的最重要的組成部分。從市場規律上看，在當前市場環境下，絕大部分房企都有意愿、也有能力使房價明顯高于地價，以獲得比較可觀的項目利潤。

上海易居研究院綜合研究部部長楊紅旭發現，在房價上漲期，地價往往漲得更快，從而助推房價。而在樓市調整期，地價下跌幅度明顯大于房價，但對房價的拉低作用，遠小于樓市繁榮時對房價的推高作用。

“如果地價漲勢不能抑制，穩定房價又談何容易？”楊紅旭說。

不過，對于地方政府而言，敞開土地供應，幾乎是一件難以完成的任務?！巴恋厥琴u一塊少一塊，政府當然希望通過逐步放量，以將土地賣個好價錢?！鄙虾Ｒ晃环康叵到y資深人士說，不過他也強調，國家對用地指標的控制和現行的招牌掛模式，也在一定程度上促成了土地價格的攀升。

該官員說，大家好像都在反對土地財政，但分稅制導致的必然結果是土地財政?！巴恋刎斦]什么不好，關鍵是錢用到哪里去了，是不是能夠解決基本住房需求?！?P>保障房機制爭議

不過，對于上海政府而言，公布錢用到哪里去了，似乎不是件容易的事情。據本地媒體報道，2009年上海國有土地使用權出讓金除坐地成本外的收入675.7個億，一共花出590個億，但預算草案沒有列出上海全市的土地出讓金的使用明賬。

在市場輿論看來，這筆巨額資金，源自土地，就應該用于土地，建設保障性住房等民生工程。

但實際的情況可能并非如此簡單。從上海市財政局編制的《關于上海市2009年預算執行情況和2010年預算草案的報告》中的數據來看，上海市級的土地出讓金163億中僅有10.2億用于安排城鎮廉租住房保障專項資金。其他百余億資金都被用于城市建設、交通基建等方面。

李戰軍透露，上海市區級財政的財政支出項目，基本上都沒有房地產的列項支出或政策保障房的財政列支，目前政策保障房的資金來源主要是銀行貸款和公積金管理增值部分。

不過，今年上海住宅土地供應中7成用于保障房，似乎在向當地政府彰顯對這項工作的決心。根據上海市的計劃，2009年-2012年累計向市民提供70萬套保障性住房。

但是隨之而來的一個問題在于，集中地對保障性需求供地，“是不是會造成市場上中大套型商品住房由供給不足而形成的價格上揚？從而導致夾心層的剛需無法得到滿足，最終使得保障性住房的覆蓋范圍、機制做大幅度的調整?！崩顟疖娬f。