又一輪政策調控讓國內房地產企業陷入信貸緊縮局面，不過這也催生了各種模式的地產基金。

除了房地產企業發起地產基金以外，來自VC/PE機構的外部資金正向房地產企業伸出橄欖枝。本報獲悉，目前深圳市創新投資集團（下稱深創投）正在積極籌備首期房地產投資基金。深創投人士透露，深創投此次募集的地產基金優先考慮與大型房地產企業合作，首期規模將在5億元以上。

據了解，目前內資組建的房地產基金規模不超過100億元，還處于初期發展階段，正在摸索適合國情的商業模式。受調控影響，房地產企業逐漸“差錢”的情況反而是地產基金的一個發展時機。

地產基金方興

100億元，這是金地集團與投資伙伴一起發起的人民幣房地產投資基金未來三年期望達成的規模。

4月9日，金地集團宣布與瑞銀（環球資產管理）合作發起的房地產基金第一期首次募集正式完成，此次募集為1億美元，五家投資者分別來自歐洲、中東和亞洲。這是中國大陸第一個由開發商成功發起和募集的外資房地產投資基金。

金地集團董事長凌克在2009年業績說明會上表示，這些房地產基金今后主要投資于住宅房地產產業，同時也會對商業地產、并購進行投資，并透露了期望三年人民幣基金管理的規模達到80億-100億元。

3月份一家由房地產開發商牽頭的盛世神州房地產投資基金（下稱盛世神州）也宣告成立，首期融資規模達到5億元。這家基金由北京銀信投資有限公司董事長張民耕、陽光100置業集團總裁易小迪、復地集團董事長范偉、富匯投資管理公司董事長曾軍和全國工商聯房地產商會委托喜神資產管理有限公司執行總裁曾勇一起發起。

“我們主要集中在項目層面的合作。退出方面，可以有溢價回購、分紅退出和二級市場退出等方式?！笔⑹郎裰荻麻L助理楊廣志表示。對于未來的基金計劃募集規模，他表示公司規劃未來三年募資達到50億元以上。

這僅是目前已公布募集信息的地產基金。本報了解到，目前深圳市創新投資集團有限公司也在積極籌備首期房地產投資基金?！澳壳罢诤秃献骰锇榍⒄?，還未到成型公布的時候?！鄙顒撏犊偛美钊f壽稱。

一直以來，國內的房地產開發模式都遵循香港的“全模式”發展，即拿地、開發、銷售、再拿地，需要大量的資金支持。而2008年房地產宏觀調控和金融危機的雙重打壓讓這一模式的薄弱環節盡顯：即如果市場有變化，已有銷售項目就會出現回款問題，新啟動的項目便會面臨資金壓力。當時因為土地出讓金無法及時補足而被沒收定金的情況屢屢發生。

這讓在2007年以前因為銷售旺盛覺得“不差錢”的房地產企業紛紛探討穩定的融資途徑。

另一方面，2009年房地產行業的“絕地反攻”則讓股權投資領域和民間游資都對目前城市化程度低的中國房地產業長期看好。

“這樣，企業被政策強化了除銀行以外渠道的融資需求，而股權投資也開始愿意進入這一領域?！鄙顒撏对撊耸勘硎?。

實際上，房地產基金一直是國外房地產商開發項目的重要資金來源。

“在美國，是采用‘地產商+基金’的模式，即開發與投資分工細化?！遍L期研究金融地產的貝塔策略工作室合伙人杜麗虹表示。

據了解，目前房地產基金主要分為房地產投資基金和房地產開發基金。前者可同時參與房地產項目的開發，但更多的是以投資已有的地產物業、在持有中實現增值；而后者則主要專注于房地產項目的開發。

事實上，在國內資金遲遲觀望、未給房地產業支持的2008年，早已成熟的外資地產基金則大舉進駐。當年6月，恒大地產成功獲得來自鄭裕彤、美林、德意志等幾家共計6億美元的私募股權基金投資。加上恒大2006年獲得美林銀行投資1.3億美元、2007年9月又投資1.3億美元合作項目，恒大累計獲得來自私募股權投資領域的資金支持8.6億美元。不過，金融危機則帶來了外資地產基金的負面影響，受到美歐本土房地產市場的羈絆，一些資金又大規模被動撤出。

目前，顯然國內PE機構已意識到房地產基金是之前未開發的領域，內資地產基金也迎來了發展的時機。

“現在土地資源越來越稀缺，開發商投資成本越來越大，拿地成本普遍超過30％，在一線城市甚至接近50％，信貸的盤子已經滿足不了房地產投資的快速增長。在這種背景及地產商的擴張需求下，房地產基金大有機會?！甭撊A國際信托投資有限公司總裁李曉東表示。

商業模式探索

“目前成立的地產基金也正在探索適合自身的商業模式?！倍披惡绫硎?。

據了解，外資地產基金成熟的管理模式是，管理人具有項目的絕對選擇自主權，并且嚴格自主把控風險。但在國內，目前大多數基金仍采用由房地產企業自主發起基金的形式。

例如恒大曾經發起的信托基金，針對的是其旗下的單一項目進行的募資；金地集團此次發起的基金，未來則主要投向金地開發的項目；由金地篩選出需要投向的項目，再由其合作伙伴決定是否投資。也即金地集團在項目決策中起到初期刪選的作用。

“這也是國內地產基金對本土文化的一種融合。PE與房地產企業共同合作發起基金，基金管理人負責募資，而項目的選擇則由房地產企業和基金管理人共同選擇?！倍披惡绫硎?。

盛世神州的資金投向則更符合國際地產基金的運作?！盎疬\營初期主要投向公司熟悉的房地產企業，而在基金運營成熟后，將考慮投向更具融資需求的中小房地產商?！睏顝V志表示，基金將不會優先考慮作為基金發起人復地集團旗下的地產項目?！拔覀兠嫦虻氖钦麄€市場?！?P>另一方面，投資人穩定性的問題則在地產這一周期性更強的行業里面臨考驗。

據了解，國外地產基金的主要投資人是社?；?、大學教育基金等成熟的投資人，他們投資理念成熟穩定，不會輕易撤資，除非出現了2008年金融危機的外部客觀因素。目前國內的投資人還是主要為富裕的個人投資者。

“在地產繁榮的時候一切都好說，募資容易，投項目也容易。如果地產陷入低谷，募資方面非常容易出現問題?！倍披惡绫硎?，而往往在地產低谷時期，才更容易找到合適的被低估的投資項目，使投資回報提高。

上述深創投人士則表示，目前國內如果能夠出現具有行業威望、無論地產處于周期低谷還是高峰，都能獲取穩定收益率的地產基金管理公司，才能夠吸引更多的投資人進駐?！斑@需要非常長的時間來驗證，因為房地產行業一個周期可能短的也要5年，長的需要幾十年?！?P>