“限價房”、“公共租賃房”既無法保障也擾亂市場
經濟觀察報：以淮安為代表的共有產權房，目前在保障房領域受到追捧，主要原因是什么？為什么摒棄傳統經濟適用房模式？
邵明：傳統經濟適用房制度有一個非常大的弊端，就是它的房價因為刨除了土地成本等優惠后，與普通商品房之間差價空間非常大，直接導致了投機者的牟利沖動。這也是目前經濟適用房的主要難題。
而共有產權房，價格是較周邊房價低5%—10%，這是給自住房者的讓利。我們的共有產權界定非常清晰，自有產權部分當然可以隨意轉讓，但傳統經濟適用房土地收入的那部分優惠空間，投機者就拿不到了。
另外，在退出的時候，傳統經濟適用房的產權管理難度很大，到底按照什么方式、以什么價格來退出，非常不容易操作。往往因為退出價格低和權益比例分配問題，造成居民喪失機會成本，分享不到房價正常上漲的紅利。
淮安的嘗試，從根本上來說，是與市場完全接軌的。所以也排除了那些通過違規手段謀取利益、產權糾紛的現象。三年來，我們沒有接到一起關于身份投訴和倒賣牟利的上訪。
經濟觀察報：淮安模式的設計思路，就是把住房保障有機地融入到市場機制中去？
邵明：現在有句話很流行，叫“保障歸保障、市場歸市場”。貌似有理，實際上是一種借口。每當市場房價高漲而怨聲載道時，便有人用保障來說事，似乎只要是窮人有廉租房，房價再高也是市場使然，有人還說 “商品房就是蓋給有錢人的，窮人已經有政府的保障”，那么，既然是保障與市場可以截然分開，為什么又要拿保障來掩蓋和推脫市場房價的矛盾呢？或者把增加保障等同于增加市場供應而緩解供需矛盾？
這兩年所謂的“限價商品房”、“公共租賃房”，似乎既有“保障”又有“市場”，我看本質正好相反，既無法保障也擾亂市場。就“限價商品房”而言，不僅數量非常有限，對象審核比經濟適用房更難把握，正因為以限價來對待不斷變化的市場，既出現過限價房房價最終高于周邊房價的尷尬，也出現因為差價大導致的尋租舞弊現象。許多地方政府連不需要貼錢的經濟適用房都不愿多建，而公共租賃房、廉價房只有巨大的投入無法回收投資，又怎么可能會建得更多？
事實上，市場是保障的基礎，應當確立一個以市場為主、保障為輔的住房機制。如果一個地方70%都是保障房，那還談什么市場經濟？
經濟觀察報：傳統商品房大量上市時，人們往往會擔心市場會不會受到擠壓？共有產權制度下有沒有這個擔憂？
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邵明：我認為不僅不會擠壓，而且還會從供給兩個方面直接對市場產生正面影響。房價高漲時，地方政府可以通過招標方式選擇房價較低的普通商品房，供符合條件的人群自由購買；房價暴跌，共有產權房同樣可以通過地段的靈活選擇，幫助構筑市場的底部，提振市場信心。
經濟觀察報：據說你們現有的共有產權房已經在“房等人”，但是三年中通過這個模式拿到住房的也不過1000戶家庭，這是不是模型本身不能實現有效覆蓋的一個缺陷？
邵明：我不這么看。首先要強調的是，共有產權的模式，還需要有相關的配套政策。我們準備把購房條件由原來的月收入400元以下，調高到1000元以下，還要采用更加靈活的比例，來滿足更多的購房需求。
當然，共有產權房供應對象，即使是收入在標準線附近的家庭，絕大部分都不具備公積金和商業貸款的條件，你讓他一次性拿出這么多錢往往有困難。
所以我們現在正在做的就是，通過成立政府擔保機構，來鼓勵有還款能力的老百姓去貸款。如果暫時還不上，政府先墊資。
而400元以下收入的人，一時間買房子還不現實的群體，還是要通過廉租房的形式解決住房問題。
經濟觀察報：政府產權部分的資金問題是如何解決？是否已經有明確的規定？
邵明：我們最開始投入的1.5億資金，主要來源于2007年兩家國企改制剝離后的資產變現等，這部分也成為了淮安住房保障基金的啟動資金。
現在明確的長期的機制是，政府對共有產權房投資來源有兩大部分。拆遷安置房中的共有產權房，都是隨項目走，不會出現資金缺口。
而對于主動消費購買共有產權房的家庭，這部分的資金來源于土地出讓金顯化、住房保障基金和財政預算等。隨著共有產權房的開發和地方財政的支持，這筆錢將有穩定的增長，其中住房保障基金的回收和滾動，需要5—8年的周期。
最近三年，我們已經準備通過集中建設和分散建設兩種形式，完成5000套共有產權房的開發。其中今年的2000套已經落實到具體項目中。資金上尚沒有缺口。
不過，隨著后面要繼續擴大的話，還需要開拓更多的資金來源渠道。比如我們市委書記在今年的人大議案中就建議，中央和省兩級財政能夠安排轉移支付資金。
經濟觀察報：淮安市屬于中等城市，中心城區的人口也不過100萬，商品房均價在4000元左右。共有產權在這里行得通，能否同樣適用于京滬深等高房價大城市？
邵明：我覺得放到大城市可能更好。因為就基本模型而言，我們解決了經濟適用房投機牟利的問題。大城市的地價更高，傳統劃撥土地經濟適用房牟利空間才會更大，所以才有經濟適用房供不應求的現象。
另外，大城市往往因為土地成本過高，政府給經濟適用房選擇區域都較偏僻，周邊配套設施差，而共有產權房的商品房屬性，則可以解決這些問題。只不過商品房與家庭產權的價格懸殊太大，證明了房價之高，會讓地方政府很難看。
當然，目前的制度決不敢說已經可以放之四海皆準。第一是因為制度本身也在完善的過程當中，另外，不同的城市，因為房價和居民收入的差別，其配套措施也不一樣。這就是為什么，雖然今年全國政協的001888號提案，就是以淮安的共有產權制度作為藍本，但是我不同意《住房保障法》這么快就開始制訂。
首先是立法需要很長的時間，而目前各地正在推行的一些經濟適用房制度，毛病很多，不宜再浪費資源和時間去做。
其次，共有產權再好，沒有實踐，很多需要配套的問題你想都想不到，也無法從理論上去推導。況且高房價城市和低房價城市的配套條件不一樣，必須在更大的范圍內，去多層次地實踐改革。
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