王健林：土地獲取方式不改革，房價下不來

　　高房價以及可能對高房價產生平抑作用的物業稅和土地招拍掛制度改革，成為“兩會”期間政協委員和人大代表們熱議的話題。近日，政協常委、萬達集團董事長王健林接受本報專訪，對高房價問題，表達了他作為專業人士的研判。

經濟觀察報：你怎么看待目前中國的房價？

王健林：說實話，中國的房價高是一個不爭的事實，尤其是2009年出現了非理性的增長，這是一個非常明顯的事實。房價高，有多方面的原因，絕不是一個簡單的事情。否則的話，從2004年就開始調控房價，到現在7年過去了，房價不但沒有調控住，而且還呈現出加快增長的態勢。所以一定要思考怎么樣才能控制住房價?，F在有很多建議，有的人提出征收物業稅。

經濟觀察報：你覺得物業稅可以平抑房價嗎？

王健林：不現實，不現實，有的學者提出來，好像一實行物業稅高房價就會立刻下來，完全理想化，甚至比理想還差，完全是空想。

物業稅的實施是一個復雜的過程，絕不是一實行物業稅房價會立即降下來，這個不現實。假設土地出讓金在北京的房價中占20%，平均房價兩萬塊，如果（征稅）4000塊，你說一實行物業稅，房價馬上就降4000？價格需要看市場的行為，市場如果是買的多，它還是按照原來的房價賣。如果沒人買房，就是不征稅，房價也會逐漸降下來。

首先，要治理高地價問題，就要改變土地獲取方式。很多人尤其是官方不承認房價高和地價高的關系，其實房價和地價絕對有因果關系。我舉一個例子，實行招拍掛制度以前的15年，中國的房價平均年增長率為5.1%，低于我們的收入增長和GDP增長。那個時候是有腐敗在里面的，獲取土地的渠道容易，有資源、有關系就能夠批到地。所以這個結果，雖然有腐敗在里面，房價還是比較低的。從2004年開始實行土地招拍掛，一個渠道供給，而且還是誰出價高，誰拿得到。從2004年到2010年的6年間，平均房價每年上漲10%多，這6年是前十多年的3倍左右。遏制腐敗的效果是達到了，規范市場的目的也達到了，但是產生了副作用，就是土地價格一再推高，結果造成一方面房價提高，另一方面，地方財政過度依賴土地，很多地方政府官員，不太去想治理之道，怎么發展產業，賣地就行了。

2009年北京賣地收入占到財政收入的40%，北京作為一個文化、政治中心尚且如此，何況其他地區呢。要轉變經濟發展方式，首先要治理現在土地獲取方式，我傾向于更多地采用招標的方式。招標里面肯定有人為操縱因素，會滋生一定的腐敗，但任何事物都有兩重性，兩害相權取其輕，房價高是件很痛苦的事情，要解決民生問題，寧可里面有一點人為操縱。但是畢竟招標是一個專家組在評議，不是一個人在批條，所以，可以在招標方式上再研究研究。

土地獲取的方式不改革，所有的一切都是白扯，所有的建議都沒有任何價值?，F在這種方式，北京樓面地價已經達到了三萬五，如果不改，明年就是四萬五，后年就是五萬五，這樣下去，房價能下得來嗎？

地價是風向標，具有指導性，本來旁邊房子賣一萬，你樓面地價一拉一萬五，周圍的一手二手都是看地價，馬上會做出反應。所以我認為要改變土地獲取方式，降低土地價格在房價中的比重。

第二，加大政府保障性住房建設。我不主張多建經濟適用房，應該更多地建廉租房和貨幣補償，因為經濟適用房在目前中國這種官僚體制和腐敗不能完全遏制的情況下，很難說適用。比如說，北京網上有炒號的，一個號能賣到10萬到15萬元。

資源分配在某些人手上的時候，你要完全把它制止住是很難的，而且，即使經濟適用房比如北京的6000塊，買一套80平方米，得用50萬來買，你很難說買房的人很窮了。所以在政府住房保障方面，首先要重新探討保障房的方式，盡量少建經濟適用房，多建廉租房?；蛘吡夥靠梢砸徊糠肿庖徊糠质?。售給你，如果要賣，必須回賣給政府，相當于新加坡和香港的公屋。其次要加大貨幣補償方式，少搞實物補償。貨幣補償誰都可以，標準可以根據市場調整，實行起來也簡單易行。在政府保障這一塊，要往“人頭”上想辦法，不要在“磚頭”上想辦法。所以說，貨幣補償可以加大保障量，并且現金補償來得快。

第三，減少稅收?，F在一說控制房價，就說要加稅、加息等等，這是一種非常愚蠢的想法，因為在市場環境下，所有增加的成本都要轉嫁到消費者身上。我不主張增加而是主張減少稅收。

最后，增加供應量。價格按經濟學的觀點來看最終是由供求決定的。在目前情況下，要使房價降下來就要加大供應。加大供應也不是臨時性的，目前，消費失去理性了，很多人覺得這一年房價會一直漲下去，再加上保障又不到位等多種原因，覺得應該盡快去買，于是貨幣需求被過度地激發出來。

至于我這四條建議好不好使，還要看看。

經濟觀察報：現在這種情況下，你覺得房價未來會怎樣？

王健林：政協5300多件提案，50%是關于房價和房地產。其實我覺得這個問題，反映整個政協委員參政議政的水平不高，這說明應該多關注一些東西，但也說明房地產是熱點。

我已經說過，現行的土地出讓制度不改革，現在地方政府對土地財政的依賴程度這么大，這兩點不做徹底改革，我覺得，長期看，看不到房價下降或放緩上漲的理由，或者說是緩步上漲就達到目的了。要想真正降下來，絕不是想象中的緩慢降下來。假如是真降下來了，可能是一個陡降，比方說突然一個危機來了，那可能就是一個崩潰的局面。

經濟觀察報：那今年呢？

王健林：2010年會好一點，2009年過度消費，把一些需求提前釋放出來，加上今年的銀根相對于去年有所收縮，又加上一些調控政策出臺，今年問題不大，是個平穩的過程，但是調控就像拍皮球。如果不是從根源來解決問題，通過行政手段來調控，就會像一個拍皮球的過程，壓得過多，將來報復性上漲的可能性更大。

（本報實習記者閆起磊對本文亦有貢獻）

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