地產政策：抑房價、保增長蹺蹺板(1)

經濟觀察報 記者 姜洪橋 進入10月份以來，全國房地產市場繼續呈現高位盤整的態勢。重點城市的房地產交易已經出現從價升量跌到價量齊跌的跡象。

市場在普遍懷疑房地產是否會再次出現調整，爭論集中在調整的時間長短和幅度上。

相比于市場的激烈討論，政策層面則較為平靜，近期之內基本無大動作。事實上，關于房地產政策的變動可能性仍舊維持在7月份決策層形成的一些基本認識上，即力圖維持房地產投資增長和抑制高房價兩者間的微妙平衡。為了抑制高房價和防止刺激通脹，部分政策已經回歸到2007年房地產調控時的狀態，抑制投機和熱錢。不過除此之外的其他刺激政策不變。預計，在通脹壓力顯著化之前，這一平衡不會被打破。

初入調整階段

毫無疑問，短暫而猛烈的房價增長勢頭確實已經開始減弱。9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%。雖然漲幅比8月份擴大了0.8個百分點，環比上漲0.7%，但環比上漲的幅度比8月份縮小0.2個百分點。

由于去年同期房價處于下降通道，同比漲幅擴大并不令人驚訝，環比的漲幅才更能說明短期的趨勢。

以上是全國的情況，限于一線城市表現則更為明顯。

9月份全國房地產銷售面積的強勁復蘇主要貢獻來自于三、四線城市。據中金公司重點跟蹤的16個大城市房地產成交量情況顯示，9月份16個大城市整體成交量環比均值下降6%，中值下降10%。

事實上，9月份多數大城市房地產市場均出現大幅跳水，如深圳9月份成交量繼8月份環比跌近兩成后再跌近三成，北京、天津、上海、南京等也跌一到兩成。

這一態勢在10月有加重的趨勢。據北京市房地產交易管理網數據顯示:10月上旬北京二手房總成交量僅為1923套，其中住宅為1850套，同比9月上旬總成交量11530套，下降了83.3%。10月上旬的總成交量甚至不如9月2日一天的成交量。期房的成交量也呈現同樣狀況。

這一數據駁斥了最近有媒體報道的“北京住宅銷量大減的原因在于供應量大減”，北京樓市庫存只夠銷售5個月。即便開發商前期投資增速較低可能造成新盤供應減少，但北京存量龐大的二手房成交量超跌，只能說明購房者已經對價格畸高的樓市望而卻步。

成交量持續一個多月的下行，無疑是受到連續多月的房價高漲遏制，這一點幾乎沒有爭議。大概也因為如此，在本輪房地產調整開始之際，傳統的開發商與政府的博弈并沒有展開。此前有媒體報道住房與城鄉建設部正在征集對房地產形勢和政策的建議，這一消息亦被記者采訪的權威開發商人士否認。

聯想到2008年7月份開始的開發商多次、分階段游說政府的情況，目前開發商表現算是很平靜。這一方面是因為抑制高房價的呼聲還未停止，房地產限制政策空間也有限。另一方面，房地產形勢還沒有惡化到必須立刻采取行動的地步。

國家統計局公布，前三季度全國完成房地產開發投資25050億元，同比增長17.7%，增幅比1-8月提高3.0個百分點，比去年同期回落8.8個百分點，好于市場預期。同時，前三季度全國商品房銷售面積58371萬平方米，同比增長44.8%；商品房銷售額27532億元，同比增長73.4%。 由此測算，9月份單月共完成開發投資3903億元，僅低于今年6月份的4340億元，較8月份環比增長13.89%。

盡管房地產投資數據通常都滯后于成交數據的變化，但政策的出臺需要確實的證據，因此決策出臺之前再觀望一段時間是肯定的。