小產權房被“叫?！?已購者權利將獲保護(1)

網絡版專稿 實習記者 韋承武 便宜，小產權房的這一大特點對購房者來說是個難以抗拒的誘惑。但由于其合法性問題，近日被中央政府“叫?！?，同時對已經購買小產權房的，其合法權利將得到保護。

小產權房怎么違法了？

10月22日下午，在國務院新聞辦舉行的發布會上，中央財經領導小組辦公室副主任、中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文明確表態，小產權房本身違法，因為它違背了城鄉土地規劃利用的總體布局，也違反了關于農地轉為城市建設用地的法律程序，所以它本身是不合法的。

所謂的小產權房是指在農民集體土地上建設的房屋，從價格看，小產權房價格只有同樣位置商品房價格的40％至60％。從住房形態看，一樣是普通住宅。從手續看，沒有繳納商品房買賣的契稅，也不用向政府繳納土地出讓金。從使用成本看，物業費便宜、水電費便宜、采暖費便宜。

小產權房的問題出在產權上。其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，并不構成真正法律意義上的產權，因此“小產權”實際上就是“沒產權”。

陳錫文明確表示，小產權房違法，絕對不允許再建設。違法批準建設“小產權房”，違法開工建設“小產權房”的人，是要承擔法律責任的。

小產權房問題多多

2007年以來，各地的小產權房紛紛浮出水面，在北京、成都、濟南等地都出現了大面積連片建設的小產權房。據學者統計，2006年底，小產權房已有大約50多億平方米，接近我國120億平方米城鎮住房的40%。至2007年上半年，全國“小產權房”面積已經達到66億平方米，其中有很大比例是農民在宅基地建房然后出售。如此龐大數量的小產權房，卻一直處于無證生存的“地下”狀態。

盡管國家有關部門多次出臺文件，禁止城市居民到農村購買宅基地和建于其上的民房。但小產權房仍然游走在法律的邊緣，在全國范圍蓬勃發展。

近年來，農村土地大幅度增值，農民紛紛反悔，起訴要求合同無效，收回房屋。由于法律存在漏洞，小產權房糾紛成為全國性的司法難題。

陳錫文說，很多消費者購買的時候，他不可能對國家的法律有這么多的了解，因此糊里糊涂就買了，覺得便宜就買了，對這些人的合法利益，政府是要給予保護的。

2004年， 北京市高級人民法院曾經發布《關于印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》，規定農村私有房屋買賣合同應以認定無效為原則，以認定有效為例外。同時，要綜合權衡買賣雙方的利益，要根據拆遷補償所獲利益，和房屋現值和原價的差異對買受人賠償損失；其次，對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償。

據報道，此前，北京市海淀法院山后法庭相繼審結了四起同類案件中，亦根據房屋的升值程度，確定涉案房屋的重置成新價和區位補償價。其中一宗案件中，農民須賠償買受人45萬元之多。

由此，在小產權房的糾紛中，盡管農民可收回房屋，但是高額的賠償金在一定程度上會讓得不到利益的農民遇難而退。

小產權房政策近期松動無望

“這個時候屬于房地產經濟的敏感時期，我認為小產權房政策近期不可能松動?！北本┐髮W法學院房地產法研究中心主任樓建波表示，關于小產權房如何處理問題，國務院以及國土資源部等都進行過專項研究，但目前為止還沒有一個明確的說法，唯一肯定的是，小產權房肯定不合法，而且中央多次明確“小產權房”絕不允許再建。

一直關注農村問題的北京市政協委員、原科技部農村與社會發展司研究員劉永泰說，小產權房雖然不合法，但這個問題一直存在，現在已經到了該解決的時候了。但不管如何解決，都不能損害到農民的利益，同時也要兼顧買房者的利益。

劉永泰認為，以前之所以出現大量的小產權房，主要是因為城市的房價偏高，一時間無法承受，而村里和開發商利用舊村改造等項目變相開發，很多人就選擇了小產權房?，F在關鍵的問題是如何讓這種非法交易中形成的權利合法化？其中主要的問題就是要補交各種費稅，補交土地出讓金?！斑@可不是個小數目，讓誰全部承擔都不公平?！?/FONT>