但是美國的就業市場，特別是房地產市場仍然是美國經濟最薄弱的一環。根據美國零售者協會的最新統計，2010年10月份美國現存房屋的銷售量年化下降2.2%，創十多年以來的新低，其中全美20個主要城市的房價環比下降1.3%，已經連續三個月呈現下降的趨勢。

更值得注意的是，截至2010年10月，全美共有420萬筆的貸款正在面臨著止贖的（Foreclosure）風險，貸款者選擇把房子留給銀行而不再繼續歸還貸款。末日博士魯比尼2010年12月初表示，可以肯定的是，美國房地產市場正在二次探底，而銀行業可能因此面臨著1萬億美元的損失。

更有甚者，美國阿默斯特證券公司的高級執行董事LaurieGoodman預測說，有高達1100萬，即五分之一的抵押貸款借貸者將面臨著失去他們家園的可能性。

自動審批機

對于行業內部人士與部分市場監管者來說，這場危機也許來得并不突然——危機的種子早在十年前就已種下。

當銀行發現從出賣證券化的抵押產品中能夠獲得豐厚的利潤時，他們就開始放松借貸的標準，并且創造出數額巨大的次級貸款，并將其打包組合成各種證券產品賣給世界各地的投資者。但他們卻沒有重視貸款的償付業務，于是當借貸者不能按時清還債務或者破產時，銀行就會發現自己陷入了一個追債陷阱。

不過這場“止贖危機”引起世人注意卻是從媒體2010年9月對于部分銀行“自動審批機”丑聞的報道開始。由于美國房屋價格下降，貶值較為嚴重，很多借貸者發現所要清還的債務甚至比房屋現有的價值還要高，于是他們紛紛選擇止贖貸款。2008年時，僅有5.7%的借貸者申請止贖，但到2010年，這一比例已經上升到11.5%。

雖然奧巴馬政府在2009年2月出臺了貸款修改計劃的細則，即通過財政激勵的方式希望貸款機構能夠幫助接近違約的借貸者降低債務利率或者延長還債時間，但貸款清償機構發現讓借貸方違約比修改貸款計劃能獲得更高的回報，于是對止贖的申請反應較為積極。

但問題的關鍵是，償付業務方面利潤很低，因此銀行也不愿意進行人力與物力的投資。為了節省運營成本，包括美銀、花旗、富國等主要商業銀行雇用一些沒有經驗的年輕人來進行審批，或者將業務外包給菲律賓等國的法律公司來進行。這些人一天下來往往每人能夠審批幾百份申請，被媒體嘲笑為“自動審批機”。

“事后來看，我們的確在這一問題的處理上反應太慢，但當你要在這一部門增加1萬人的時候，的確是不小的一筆投資?！备粐y行房屋抵押貸款部的負責人MichaelHeid表示。

更為嚴重的是，摩根大通公司在2010年10月13日承認，自2008年開始，該行在審批的過程當中就沒有使用電子貸款追蹤系統（MERS）。為了方便銀行將抵押貸款轉變成復蘇的證券產品出手，同時避免貸款者在證券產品換手過程當中多次繳納注冊費用，美國主要的商業銀行于房產泡沫時期建立起MERS系統，但現在證明這一系統在操縱過程當中存在著丟失文件與作假等嚴重問題。

2010年10月，美國50個州的檢察機關開始對各大商業銀行是否在沒有了解詳細貸款情況之下就貿然批準止贖展開聯合調查。受此影響，從10月份開始，美林、摩根大通等停止了止贖操作，但考慮到停止止贖可能會對房地產市場產生的不良影響，從11月開始，各大銀行開始陸續恢復止贖業務。2010年12月17日，亞利桑那州與內華達州的檢察機關已經對美銀提起了訴訟。

低效的計劃

“如果銀行追蹤抵押貸款的系統存在嚴重的問題，可能導致銀行擁有的抵押貸款證券的價值縮水，從而影響銀行的利潤，甚至對整體的經濟復蘇產生不良影響?！泵绹⒛固刈C券公司的高級執行董事LaurieGood－man表示。

2004－2006年在華盛頓互惠銀行擔任大型抵押貸款償付部主任的TajBindra表示，一筆抵押貸款的年費只占到整體貸款的0.25%。以典型的20萬美元貸款為例，銀行一年在償付業務方面只賺到了500美元，但是一旦貸款者止贖，這筆抵押貸款就很容易給銀行造成2500美元的損失。

止贖數量的不斷攀升也使得奧巴馬之前的貸款修改計劃進展緩慢。12月14日，美國國會監督委員會2010年12月14日發布報告批評奧巴馬政府的貸款修改計劃運行低效。

報告稱，迄今為止，僅有75萬戶居民得到了該計劃的援助，按照美國財政部指導原則進行相關貸款減免以避免違約。這一數字大大低于2009年早期奧巴馬政府承諾的受益300萬－400萬居民。該委員會還預測說，當時國會批準了300億美元用于該項目，但可能只會花費40億美元。

委員會主席、前參議員TedKaufman表示，其中最重要的原因就是貸款清償機構通常發現讓借貸方違約比修改貸款計劃能獲得更高的回報。貸款修改計劃只為清償機構，通常是商業銀行，提供了參與此計劃的激勵，但并沒有規定不參與該計劃會受到何種處罰。

美國《紐約時報》社論甚至批評說，金融危機以來，奧巴馬政府都更加保護銀行的利益，而非房屋所有者的利益。該計劃規定借貸者自愿參與，而房屋所有者幾乎沒有與其討價還價的砝碼，特別在房屋價值急劇縮水的情況之下，如何降低還貸比例的問題之上。

另一方面，LaurieGoodman認為，現行政府的貸款修改計劃可能掩飾了一些問題的存在。在銀行對有問題的貸款進行修改之后，這些貸款就被分類為正常流通，但事實上，原來的房屋所有者仍然存在違約的風險?！坝?0%已經違約的借貸者可能再次拖欠貸款?！盠aurieGoodman說。

戰略止贖

分析認為，近十年來的美國房貸違約可以分為三波。2008年之前，當次級貸款利率終于開始上升時，許多人開始拖欠還款，造成了第一波違約高峰。2008年開始，受經濟走軟與失業的乘數效應影響，數百萬的貸款人的還款進度再次落后。至于到了2008年末，美國房地產市場價格大降下滑，六分之一的房屋所有者發現其房屋價值已經貶值到沒有貸款金額大了，這個時候，雖然還能夠還得起貸款，但一些人開始選擇戰略性違約止贖。

止贖操作的不確定性也抑制了很多潛在的購房者的需求。事實上，對美國房地產市場已經產生了不良影響。根據美國房地產數據統計公司RealtyTrac公司的報告顯示，2010年第二季度，由于止贖而被迫銷售的房屋總量占到了所有房屋銷售量的24%，在內華達州，這一數字更是占到了56%。隨著止贖數量的不斷上升，會造成供應數量的繼續攀升。

一個邏輯是雖然美聯儲依然可以在2011年保持較低的利率，最大程度地減輕貸款者的負擔，但是隨著房屋貶值的情況繼續存在，進行房屋止贖的房屋所有者可能越來越多，這勢必會造成房地產市場供大于求，從而使得房價繼續保持低位，形成一個惡性循環。

“美國房地產市場正在二次探底，房價的上升趨勢已經扭轉，需求在減弱，而供給卻將不斷上升?！濒敱饶岜硎?。

LaurieGoodman預測說，有高達1100萬，即五分之一的抵押貸款借貸者將面臨著失去他們家園的可能性。

魯比尼認為，如果1100萬這項預測成為現實的話，假設平均房貸總額為20萬美元，如果借貸方違約后銀行有收回50%，整個金融產業可能還會面臨1萬億美元的損失。

但他同時表示，這些損失將會由銀行、投資者以及兩房來共同負擔，有一些已經前期反映出來。這場止贖危機不必然影響到美國整體經濟疲軟復蘇，他依然預測2011年，美國經濟將會有2.3%的增長。