2010年8月17日，在美國財政部主持召開的住房融資市場改革峰會成為了各方觀點激烈辯論的場所。這是奧巴馬政府在金融改革之后，首次就“兩房”GSE改革的議題進行公開的討論。

蓋特納第一個發言，他明確地指出，“我們不會支持“兩房”恢復在被政府接管前的角色，那時候他們在享受政府支持的同時占據了民間競爭者的市場份額?！彼瑫r引用了目前學界與輿論當中廣泛討論的給 “兩房”“一個體面的葬禮”的論述。

前圣路易斯聯儲主席WilliamPoole會議前一天在《紐約時報》撰文指出，“兩房”就像美聯儲一樣擁有印鈔票的能力，低息借入，高息貸出，對于資本金的要求不高，而讓聯邦政府承擔風險。結果，投資者享受高回報率，政治家們也擁有了穩定的競選資金來源，只有納稅人的利益被晾在了一邊。WilliamPoole寫道，在美國房屋抵押貸款市場發展起來之后，“兩房”就已經完成了其歷史任務，他們應該退出歷史的舞臺了。

但蓋特納同時表示，“兩房”問題并不意味著政府從房地產市場退出。事實上，爭論雙方雖然就“兩房”改革方向上大相徑庭，但希望政府在未來的房貸市場上繼續發揮作用，同時強調政府的援助應該是明確、透明和有限的。

贊成私有化領域的人士認為，在國有化的模式之下，“兩房”資產負債狀況與政府預算直接掛鉤。一旦其經營虧損嚴重，政府被迫動用財政手段為其買單。根據穆迪的一份報告，“兩房”在金融危機所引起的損失最終可以達到3050億美元，再加上其債券，最終的數字可能高達5萬億美元。鑒于美國居高不下的巨額聯邦赤字，推行該模式困難重重。

他們認為，金融改革多德法案當中5%的風險保證金使得抵押貸款市場上私人債券擔保機構成本上升，根本無法與“兩房”等大型機構競爭。應該取消這一條款，并且讓“兩房”不再進行新的抵押貸款，逐步退出市場，雖然一開始抵押貸款的利率會高，但自由市場競爭所帶來的金融創新將會在長期解決這一問題。

在國有化領域，最有代表性人物要數太平洋投資管理公司 （PIMCO）的創始人BillGross。他認為，應該對“兩房”進行全面國有化。其主要依據就是，因為政府擔保的國債，抵押貸款的利率會比私人擔保的低3個百分點。而這對于住房抵押貸款市場的復蘇至關重要。

“兩房”債券結

不過，對于BillGross來說，其提倡“兩房”國有化絕不僅僅是為了貸款者著想，作為“兩房”債券美國國內最大的投資者之一，PIMCO有理由擔心，“兩房”私有化之后手中債券的價值。在當天的會議上，他甚至有些威脅地說，對于PIMCO來說，如果私人或者私人擔保的按揭貸款池，其首付比例沒有達到30%的話，我們不會購買的。

這種情況同樣適用于中國等 “兩房”債券主要的外國投資者。據測算，中國是“兩房”債券在海外的最大持有者。截至去年底，中國依然持有超過4000億美元的長期機構債券，其中絕大多數為“兩房”債券。根據美國財政部8月16日公布數據顯示，中國今年6月凈增持了“兩房”債券為主的美國機構債55.87億美元，公司債1.37億美元。在增持“兩房”債券的同時，中國凈減持了美國國債240億美元。

在美國國內討論“兩房”改革的背景之下，中國貨幣當局“一增一減”格外引人注意。中國增持“兩房”債券，不排除中美私下在“兩房”問題上達成了某種協議，這一動作可能向市場表以姿態，給予希望，對中國來說也是一個次優的無奈之舉，安信證券分析師溫永鵬表示。

但在渣打銀行分析師嚴謹看來，此舉更多是從收益上考慮。由于美國長期國債收益走低，“兩房”債券的收益水平約高出同期限美國國債40個基點，所以自從4月份以來，中國已經連續三個月增持“兩房”的債券。

嚴謹表示，事實上，這幾個月以來，不僅僅是中國，日本等主要美元資產返投資國都在凈增持“兩房”債券，主要原因還是因為美國國債收益率太低。但隨著本周7月份的美國房地產數據公布，“兩房”債券購買的風險上升，預計8月份，中國政府將會減持“兩房”債券。

7月份突然惡化的房屋出售數據也對正在進行的“兩房”改革討論產生了不可避免的影響。美國財長蓋特納8月17日也表示，在目前住房市場低迷的情況之下，房貸市場上要保持較低的利率水平。在目前的這種情況之下更不可能實行私有化。

關鍵是，“兩房”GSE這種形式似乎已經成為現在支持美國房屋信貸市場正常運作的唯一支柱。自從次貸危機以來，美國私人的擔保機構幾乎銷聲匿跡，在新增的住房抵押貸款領域，90%以上都是由“兩房”GSE來進行擔保的。在糟糕的經濟形勢之下，奧巴馬不得不更加小心謹慎。

工銀瑞信基金有限公司首席經濟學家陳超則認為，“目前來看，鑒于宏觀經濟形勢的嚴峻，政府仍需依賴其穩定住房信貸市場，任何改革‘兩房’的計劃或更廣泛的住房金融體系改革為時尚早。美國住房金融體系改革進程將持續數年，而‘兩房’未來走向取決于美國政府、國會以及相關利益方對住房金融市場改革的相互博弈?！?