經濟觀察報 記者 張斐斐 實習記者 李文博 2010年7月21日，當美國總統奧巴馬神采奕奕地在國會山簽署下金融改革法案時，他也許沒有想到，僅僅一個月之后，糟糕的房產銷售數據就使得金融改革當中因為過于復雜被擱置的“兩房”改革議題再次成為市場關注的焦點。

2010年8月25日，美國房地產經紀人協會（NAR）公布了7月份的成品房銷售數據。7月美國成品房銷量下降27.2%，創1999年統計以來的最大跌幅；按季調整的年率房銷量跌至383萬套，獨戶式住宅銷量降至15年來最低。受其影響，美國股市當日大跌，道指盤中一度跌至萬點以下。

“此前，由于預計到抵稅等優惠政策到期所帶來的需求刺激勢弱，市場普遍預測這個月的房屋銷售數據不會樂觀，但沒想到會有這么差?！焙ＭㄗC券宏觀經濟首席分析師陳露表示。

虛假回暖

這一組黑色數據也使得美國政府兩年來依靠巨額財政開銷而維持起來的房產市場回暖局面蕩然無存。

為了提振房地產市場，自從2008年美國財政部正式接管兩大住房抵押貸款機構“房地美”（FreddieMac）和“房利美”（FannieMae）（下稱“兩房”），之后，美國政府采取了三項特別措施來提振房地產市場。

從2009年1月1日起，個人年收入在75000美元以下的美國家庭首次購房，可以享受最高達8000美元稅收抵免；從2009年11月6日起，購買改善性住房的家庭申報成功之后可以享受最高達6500美元的稅收抵免。這兩項優惠政策均于2010年4月30日到期。

從2009年開始，為了保持房屋抵押貸款利率維持在一個較低的水平區間，美聯儲購買了1.5萬億美元的抵押債券，進一步刺激了購房的需求。

2009年2月，奧巴馬就職美國總統后不久，宣布了他的“可承擔房價”計劃(Mak－ingHomeAffordableProgram)，通過重組抵押貸款以及提供補助等方法，幫助700萬－900萬還不起貸款的家庭規避止贖(foreclo－sure)的發生。雖然有評論認為這些措施只能夠使止贖行為延緩發生，但還是花費了750億美元。

如果再加上當時接管“兩房”時花費的1480億美元，美國政府將次貸危機3.5萬億刺激計劃當中的一大半花在了住房市場上，遠超過在金融以其他領域的開支。

山姆大叔的血本支持使得美國成品房的銷售在2009年總體上持續上升勢頭。到2009年11月，經季節調整后的成品房銷售達到654萬套，創兩年新高。當時有評論認為，美國住房市場已經顯現回暖企穩跡象。

但隨著購房稅收抵免政策的到期以及就業市場持續低迷，從今年5月份開始，成品房銷售連續三個月下銷，直至出現7月份狂跌27.2%。美國人用財政刺激堆積起來的房市增長終于在政策退出后顯現原形。

房地產市場的悲觀數據也很快傳導到“兩房”的表現上。從2008年9月被政府接管之后，“兩房”的股價就從原來的60美元暴跌至1美元，并長期在1美元左右徘徊。為了避免持續的股價低迷和股東的投資損失，2010年6月16日，“兩房”從紐交所退市，轉至場外柜臺交易。

但是，退市之后兩家機構的二季度經營業績也并不算樂觀。8月9日，房地美再度向美國聯邦政府尋求18億美元救助金，而房利美第二季度財報顯示凈虧12億美元。雖然較去年同期148億美元的虧損大幅收窄，但房利美還將尋求15億美元的聯邦政府救助。

長年虧損的“兩房”讓美國財政賬本實在承受不起。美聯儲主席伯南克在出席國會聽證會時就曾表示，美國財政狀況“長期內不可持續”，這意味著在救助“兩房”的問題上，美國政府也不可能沒有底線。由于即將在2011年1月之前向國會提交一份全面的住房融資市場改革提案，奧巴馬政府不得不開始探尋解決美國“兩房”頑疾的道路。

體面的葬禮？

2009年9月，美國政府盡職調查辦公室（GAO）提交國會的報告中分析認為，“兩房”的可能走向包括完全國有化、保持現有GSE（政府支持企業）形態以及徹底的私有化三種選項。

其中完全國有化，是指將“兩房”的業務剝離之后使其國有化，甚至轉變為聯邦政府的下設機構?！皟煞俊钡闹饕獦I務是發放高級住房貸款并發行相關抵押支持證券（MBS），但不參與MBS產品的投資。

第二種可能是維持現有的GSE架構，但政府參股，并對其經營進行監督與管理。這一模式最大限度地保持危機前 “兩房”的經營模式，有利于維護市場穩定，但難以規避“兩房”的道德風險。

最后一種選項是徹底進行私有化改造。一旦“兩房”恢復了持續經營能力，政府完全退出日常經營管理，并取消對“兩房”債券的隱性擔保，要求其進行市場化融資，運用市場機制監督、逐步提升經營穩健性。

不管愿意不愿意，在中期選擇之前，任何金融議題都會沾染上政治的味道。兩黨再次選擇靠邊站隊。其中共和黨人希望取消聯邦政府對于“兩房”GSE的各項補貼，并且在房貸領域進行全面私有化;而大部分民主黨人則強調在目前經濟衰退的背景之下，住房在家庭財富與國民經濟當中舉足輕重的地位，他們認為如果此時房貸市場提供太少援助，將產生很大的風險。