易憲容：尋找適合中國房地產發展模式
最近，隨著國內各地的房價快速上漲，房地產市場中的矛盾越來越大。對此，政府工作報告已經把解決房地產市場價格快速上漲的問題納入議事日程，但是在房地產市場發展模式上卻沒有一個明確的定位。
在這樣的情況下有人認為，目前國內房價過高，民眾對房地產市場有意見，是因為中國的住房保障體系不健全，是中國的廉租房和經濟適用房建得太少，因此，房價過高的責任并不在于房地產開發商，而在于政府失職。因此，要解決中國目前的房地產市場問題，政府應為占居民人口70%-80%的工薪階層提供經濟適用房，少數高收入家庭可以購買商品房。也有人認為，應當將70%的土地供應給經濟適用房，其中的30%用作建廉租房，對商品房的管理則可以完全放開。
從這些言論來看，未來中國房地產市場發展模式或是學習香港，或是學習新加坡，要以建設廉租屋與經濟適用房為主。其實，這種房地產發展模式既沒有大國之先例，也與中國的實際情況及市場經濟法則相悖。
因為，如果給80%的居民提供經濟適用房，這可能讓中國的房地產市場改革又回到了政府包辦住房的老路子，這樣做既無效率又讓地方政府權力集中。目前財政上是沒有那么大的能力，二是讓民眾選擇住房的余地會很有限。畢竟80%這部分居民的經濟條件也有區別，居民的消費能力不一樣，也就不會采取完全一樣的消費模式。
看看世界各國，有哪一個大國會把居民的住房主要依賴于政府的住房保障體系的？在美國，廉租房的比重只有3%-4%，加拿大也不會超過5%。絕大多數居民的住房基本上是通過市場來解決。
目前房地產開發商把房地產市場的問題轉化為住房保障體系問題，這是在轉移視線，把矛盾都推給政府。
從美國的房地產市場來看，房地產市場發展模式的核心是應該讓90%以上的人有能力進入房地產市場，即房地產市場要生產絕大多數居民有支付能力的舒適安全的住房。美國用《住房法》確定了房地產市場發展的宗旨。
為了保證中國的每一個居民都有基本的居住條件，還需要在制定住房法律的基礎上建立適應中國的住房保障體系。在這個住房保障體系中，首先要讓那些喪失勞動能力的老人、病人、殘疾人有基本的住房保證。而這部分住房保障就是廉租房。這部分的住房保障所占的比重不應超過10%。
20%左右的中高收入者可以通過完全商品房市場自己解決住房問題。這些商品房既可是投資品，也可以是消費品。對于其余70%居民的住房，同樣也得通過市場來解決，但是他們則要在政府幫助下進入房地產市場。
為了讓中國絕大多數民眾都有支付能力進入房地產市場，就得遏制過高的房價。把房價降下來的正常途徑有：通過人口普查、土地普查、住房普查，在此基礎上，設計規劃出合理的房地產市場發展的短中長期方案，做好土地基本規劃。然后利用信貸、利率等工具把住房投資限定在20%完全商品房的范圍內，而其他80%的市場則把房地產定位為消費品市場。再利用物業稅、住房政策(比如每家只準購買一套住房來規范)，房價自然下來。在這種情況下，經濟適用房、限價房就多此一舉。而政府一旦確定房地產市場未來發展思路，就得盡快用法律形式把這個房地產發展模式確定下來。（來源：英才）
(作者系中國社會科學院金融研究所研究員，本文只代表個人觀點)
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