二線城市房價調整合肥樣本

止住上漲步伐

“合肥的房價不會要跌了吧？”8月份以來，在大城市房價一片跌聲中，張瓊也推遲了她在合肥購買第三套房產的計劃。

張瓊是安徽省省會合肥市一家民營企業的員工，和丈夫省吃儉用十幾年，手上有些錢。她近兩年來熱衷于投資，中國股市過山車似的大起大落，而樓市卻繼續向上，她的身份也從股民轉換為房地產投資客。

去年，她果斷地買下了位于合肥市西北一環內的一套房子，這讓她很是得意。

當時的情形是，隨著之前進入合肥的諸如華潤置地、綠地集團等房地產企業的樓盤陸續上市，加上全國樓市一片紅的背景下，合肥房市也不例外地活躍起來。

張瓊通過朋友幫忙，以每平方米2900元的價格買下了那套房子。鑰匙拿到以后，房價就開始見日上漲。到2008年春節前，這套房子的價格上漲到4500元每平方米，漲幅達到了55%，也就是說，這套127平方米的房子一年就增值了20萬元，而張瓊的工資一個月才1000多元。

數據顯示，近兩年，合肥市新建商品住宅銷售價格上升期是從去年5月份到今年的1月份，上漲幅度為21.8％，尤其是到2007年10月份，合肥房市迎來了前所未有的井噴期，當月創下了合肥市單月銷售面積的歷史最好紀錄，達到了130萬平方米，樓市均價也從年初的每平米3000多一路飆漲到4100，漲幅達到30%。

第一次房產投資讓張瓊嘗到了甜頭。她將股市的錢撤了出來。今年5月份，她又籌集了8萬多元，在合肥西北二環外，以2500元的價格購買了一套80平方米的房子，這套房子的均價在隨后的兩三個月內漲到了3000元。由于手頭自有資金的不足，她甚至鼓動一些還沒有投資計劃的朋友與親戚參與進來，由她來操盤。

但全國的房地產形勢已不容樂觀。深圳、上海、北京、廣州等一線城市的房價漲幅出現明顯下跌。張瓊對購入第三套房的決定開始猶豫，一方面擔心合肥這樣的二線城市房價會跟隨那些大城市起舞，但另一方面從本地政府部門的公開信息看，合肥房市仍處于一派欣欣向榮之中。

合肥市房管局公開數據顯示，今年1月份到7月份，合肥商品房平均銷售價格達到了每平方米4043.3元，同比增長17.92%?？雌饋砗戏蕵鞘杏心媸猩蠐P的跡象，這讓張瓊興奮。

但安徽經典市場調研咨詢有限公司房產事業部總經理王惠民提供的一份最新調研數據，又否定了逆市上揚的判斷。

據王惠民介紹，2008年8月份，合肥市在售新建商品住宅的整體銷售價格為4287元/平方米，雖然與去年同期相比增幅達到24.5%，但與上月相比上升幅度僅為0.68%。

在王惠民看來，這不到1%的漲幅，也是近兩年來最低的一次。其實也說明了宏觀調控政策已經對合肥的樓市產生影響。盡管合肥一時還不會出現直接的下跌，但至少可以認為現在已經止住了上漲的步伐。

讓利促銷？降價？

讓張瓊持幣觀望的一個重要原因是8月份以來，合肥市一些比較有名的房產開發商開始大幅讓利促銷。

8月1日，位于合肥市蜀山區的鳳凰城君天下打出了每平方米3888元的低價入市牌，在原價基礎上每平方米直降1000元，聲稱要“挑戰蜀山區價格底線”。鳳凰城君天下樓盤位于西一環和二環之間的黃金地段，交通便利，社區配套比較完善和成熟，曾經是很多人追逐的較好樓盤之一。去年5月份以來，這里的銷售價格從未低于4500元。

9月2日，在鳳凰城君天下樓盤的售樓部里，記者問起是否還有3888元的房子時，一個售樓小姐說：“半個月前就沒了，那些廣告牌馬上也要撤掉了?！?

這位售樓小姐透露，3888的房子推出來以后，購房者蜂擁而入，而實際上這一戶型并不多，四五十套而已。不過她承認，價格4888元的戶型銷售情況明顯不如從前。

已做出價格調整的原高檔樓盤不止鳳凰城一個，也就在一個月前，位于合肥政務文化新區號稱 “中國第一園林”的三盛·頤景園，開盤均價為4700元/平方米，還打出了“下定客戶享受8888元/套的購房優惠，一次性付款97折”的優惠牌，同時還搞了一個現場買房抽獎的活動，優惠幅度一度達到10%，而先前購買頤景園的標價為5200元/平方米。

據合肥一家報社的地產記者介紹，8月份以來，開發商買房給予折扣已經很常見，一些折扣甚至超過5%。

針對大戶型住房的“買房送車”也不再新鮮。一些開發商還非常 “人性化”地暗降首付門檻，“兩房三房，首付一律5萬”——即買房先付5萬，等到來年交房的時候，再付5萬，這一政策大大吸引積蓄不多的年輕人。

在全國房市或將面臨調整轉折的時刻，這些被開發商們冠以 “讓利促銷”的行為，總會讓人聯想到“降價”，盡管一些開發商并不承認這就是降價。多年從事商業地產經營的安徽安興杰成房地產開發有限公司董事長金成發認為，原本就不算高的合肥房價，動輒打出了每平方米千元的優惠促銷價，不就是為了刺激持幣觀望者買房，不是降價是什么呢？

金成發說，在當前國家宏觀經濟調控之下的房市，原材料成本依然保持高位，房價不漲就是跌。

王惠民8月份最新的調研數據顯示，8月份合肥房地產銷售的成交量為50萬平米，比去年同期的108萬平方米下降了50%；與7月份60萬平方米的銷售相比也下降了16%。8月1日-10日，成交套數比去年同期減少1070套,下降39%；面積減少14.3萬平方米，下降45%。

王惠民說，在開發商一度非常期待的銷售旺季“金九銀十”到來之際，合肥還將有三四十個樓盤要投入市場，現在的情形似乎并不太妙。

“開發商現在陷入了恐慌?！焙戏适幸婚_發高端樓盤的業內人士承認。

地價明顯回落

安徽安興杰成房地產開發有限公司董事長金成發說：“2007年以來，合肥市政府土地控制得非常緊，開發商想要拿到一塊好一點的地并非易事?！?

但進入2008年，就出現了變化。一位較早進入合肥房市的開發商說，2008春節以后，合肥市土地掛拍的流拍率很高。其中最主要的原因有兩個：一是在經歷了大面積的基礎設施建設之后，政府已經拿不出更好的地出來?！耙疵娣e很小，二三十畝地，要么就在一些邊邊角角的地段，這也抑制了開發商拿地的欲望”，金成發說，還有一個很重要的原因就是開發商資金吃緊，對合肥市場開始表現出信心不足。合肥一位銀行人士就明確表示：“現在房產開發貸款控制得尤為緊，從去年開始，已經實行定額制，一般的開發項目已經不能輕易拿到貸款了?！?

一些較早進入安徽市場的開發商，不僅在合肥大批拿地，同時還到下面三線城市拍地，由于近期銷售狀況不太理想，銀行貸款也走不通了，資金吃緊是必然的。據說，一些開發商拿到地以后已經無力去進行開發。

王惠民對合肥地價的急劇變化也印象深刻。華潤置地2007年4月份在合肥市一環內的合作化路拿地的單價是241萬元/畝，到9月份的時候，另一家開發商在一路之隔的位置拿到另一塊地，地價已經達到每畝402萬元。10月份，這個紀錄再次被刷新，在合肥市政務新區，一開發商拿地的地價為每畝430萬元。

按照地價和建筑成本計算，一平方米商品房的硬性成本算下來已經達到5000元以上，“這也直接刺激了房價的猛漲?！蓖趸菝裾f。但這樣的高價顯然并未能持久，今年8月份的監測數據顯示，當月合肥市土地交易量為800多畝，交易均價為每畝120萬，“這也是兩年來土地交易價的最低點了，不管是不是因為所供應土地品質的問題，這個價格都在提示，宏觀調控以后，地價明顯下降?！?

盡管新房打折，地價回落，二手房銷售也不理想，但合肥市藍海不動產營銷公司潛山路北店業務主任姚本軍堅持認為最近有“回陽跡象”。

姚本軍二手房租售店所在的位置離鳳凰城君天下樓盤不遠。鳳凰城樓盤促銷期間，一大批看房者蜂擁而入，也為其門店帶來了較大的人流量。8月份以來，這個不足30平方米的門店每天能成交2套房。

這個成交量在合肥的二手房交易中介公司中是相當不錯的。今年6月份前后，二手房交易量猛然下跌，合肥的二手房市場進入了前所未有的“困難期”。

姚本軍的一位同事承認，從今年6月份開始，合肥二手房中介的交易量與前期相比突然大幅縮水，交易量下降了四成以上，有些本地的二手房中介公司一月的交易量不足3套，這也直接導致了一些實力不強的中介公司關門歇業，中介市場人士直呼遇到“三年來最冷寒流”。

雖然交易量下降明顯，但合肥市二手房銷售價格卻仍呈現堅挺之勢。2008年7月，合肥市二手房均價達到每平米4357.7元，首次超過了新建商品房的均價，與6月份相比上升了5個百分點，與去年同期的3336元相比，上漲了30個百分點。

王惠民則認為，二手房市場單價的堅挺，正是由于新房價格的持續上漲，迫使越來越多的購房者把目光轉向了二手房市場，但這無疑也將是一種短期現象。

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