在過去幾個月里，秦虹走訪了鄂爾多斯、陜北以及山西多個民間資本雄厚的城市，最終形成這樣一個想法——將這筆在樓市需求端等待時機的資本，轉移到目前急需投資的房地產供給端來。

支持她的一個利好來自國土部門，新近公布的2011年全國住房用地供應計劃大幅急增，全年住房土地供應計劃高達21.80萬公頃，相比2010年實際供應的12.63萬公頃增幅高達72.6%。

在信貸繼續收緊的情況下，開發商去哪里籌錢買這么多的地呢？“我認為房地產直接融資已經勢在必行?！鼻睾缯f。

                             出逃資本在觀望

“由于限購而被擠出樓市的投資性資金，總額約在4000億左右?！鼻睾绶Q，目前針對35個城市進行的限購政策，她預估讓大約20%的潛在資本失去了直接購房的資格，“這應該是一個非常保守的估計，因為像北京這樣的城市，可能有超過40%的資金因此而不得不放棄直接購房的打算?！?

在秦虹看來，從35個限購城市擠出來的這筆資金，其替代的投資渠道是非常有限的，“二三線城市的樓市、商業地產、股市，或者是古董珠寶等收藏品?！?

事實上，市場上已可以看到這樣的跡象。根據中國商業地產聯盟發布的《2010-2011中國商業地產發展報告》顯示，2010年，商業營業用房和辦公樓相應的銷售額分別達到5354億元、2149億元，分別增長46.3%和31.2%。

“過去一段時間里，好多不懂商業地產的人進入了這個行業，風險也在一點點的積蓄?！碧K鑫，高和投資的董事長就這樣稱。

秦虹也表示，盡管增長迅速，但商業地產的容量卻極其有限，而且風險極大，“市場上缺少優秀的商業地產開發機構。如果沒有合理的資金安排，商業項目后期運營收入也很難達到預期回報。所以目前來看，投資商業地產并不會形成長期機制?！倍渌麕讉€可能的流向市場也存在同樣的問題，要么容量有限，要么無法獲得投資者信任。

有跡象表明，更多的資本可能還處于蟄伏觀望狀態?！白罱膸讉€月里，北京的高端地產及商業地產項目中，來自山西的客戶，其投資額度以及投資所占的市場份額均呈下滑之勢?！北本┳u翔安地產顧問公司的合伙人王珂這樣向記者表示。而在此前，他曾預估隨著媒改資金的逐步支付，大批私企老板以獲得可觀流動資金的方式退出市場，將會帶來很多的潛在投資客戶，但預期到現在都未轉化為現實?！耙苍S受樓市調控，以及自身失去長期盈利產業等因素的影響，來自山西的資本目前多趨保守姿態?！痹?月中旬參加華本機構主辦的“山西投資峰會”，現場接觸了一批山西投資客群之后，莊凌顧問公司的總經理張映光這樣分析稱。

                           房地產證券化不被看重

開放房地產直接投資，這是秦虹直接給出的藥方?！罢襾碚胰?，房地產領域依舊是這些民間資本最信賴的投資領域?！?

只不過，秦虹希望的是，政府想辦法放開房地產證券市場，以便能引導這筆過去的“炒房”資金，順利地轉化為“房地產投資”。而過去兩個月所做的一場調研使她堅定自己的思路。

“來自官方調研的保守估計，鄂爾多斯民間信貸資本至少在2000億元以上?！?月底，由高和投資及住建部政策研究中心合作做的一項鄂爾多斯民間資本調查報告被發布。報告所揭開的，是一個龐大的民間信貸市場。

根據一般慣例，城市銀行的信貸總額為當地上一年GDP的130%左右，不過在鄂爾多斯，銀行信貸對經濟增長的貢獻卻相對要少得多。高達2643億元的GDP所對應的各金融機構存貸款余額卻只有1332.9億元。

“支撐鄂爾多斯煤炭、房地產行業的資金來源主要是民間借貸?！备吆屯顿Y的報告中得出這樣的結論。

此外，在2011年前兩個月，鄂爾多斯銀行系統一共發放了360.7億的投資規模，但房地產開發貸款余額僅59.7億，所占比例不到16.55%。

不過，鄂爾多斯這樣的投資構成在秦虹看來卻是比較良性的?！皩ξ覈y行業來說，房地產信貸所占的比重過高一直是一個問題?！鼻睾绫硎?。

而對于當前的樓市調控而言，后續的風險也不容小視?！斑@輪樓市調控的目的在于壓制投資需求，但是一種強壓?！碧K鑫也認為，“但如果壓抑時間過長，一旦出現放松，勢必造成更大更惡劣的反彈，包括開發商在內都不愿意看到這樣的局面?！?

開放房地產直接融資，利用信托、房地產基金等方式引導民間資本進入樓市投資領域，將樓市需求端積蓄的資金轉移到供給段去，便可一舉多得地解決諸多問題。這是秦虹一直重申的觀點。

在政府層面，增加供地也成為調控的重要內容。新近公布的2011年全國住房用地供應計劃便大幅急增，全年住房土地供應高達21.80萬公頃，相比2010年實際供應的12.63萬公頃增幅高達72.6%。在信貸收緊的情況下，這些土地供應的完成具有急迫的資金需求。

但對于正在操作房地產基金的蘇鑫來說，短期內出現房地產直接融資卻并不樂觀?！艾F在基金的操作方式在民間經常受到投資者質疑，而對于監管層而言，他們也并不看重這一市場，目前的重點，似乎還是在房價上?！?/P>