應當說最敏感而又最先對限購令作出反擊的是生計受到威脅的部分房地產商及其代言人。他們就斷言房價上漲只是因為政府土地供應不足，因此調控需求是搞錯了對象，是要別人為政府的錯誤代為受過?？陀^地說，房地產商對限購令的冷嘲熱諷并沒太大道理。因為一個巴掌拍不響。供給和需求共同決定價格是經濟學的常識。房地產商比誰都更明白，房地產的黃金定律是位置、位置還是位置。而相同位置上的房產是壟斷稀缺品，再增加多少新用地也無法完全和城市主城區那些區段的住房競爭。因此，房地產調控在增加供給，特別是保障性住房的同時，抑制投資投機需求應當說是第一次抓到了主題，走對了方向。

更多的人批評限購則是從反對戶籍歧視和捍衛市場經濟的角度提出來的。不過，一般地反對限購和政府干預，并沒有進一步解決問題的辦法，這就很難得到多數人的認同。

限購令的主要問題其實并不是因為它屬于行政手段，而在于它是非顛倒，率先打擊了它本來應當優先服務的對象，從而加劇了壟斷歧視和分配不公。城市化本來就是農村人口轉向城市、邊遠中小城鎮人口向沿海和發達大城市移居的過程。因此，各國在城市化的加速轉型期，優先要考慮和滿足的，并不是原先已經在城市中安居就業的居民，而是外來移居人口。這才是城市化的真正含義。所以，許多成功轉型的國家在這個過程中的樓市調控無論是用行政手段還是經濟手段，傾斜的恰恰是移居城市的新就業者，而“歧視”的則是城市中已經有住房的居民。但我們的限購令正好相反，它保護城市戶籍居民已有住房的人還可以再買房（所謂2＋1，甚至N+1），對無房的弱勢移居就業者則實行嚴格的歧視，如要求一年乃至5年的就業納稅證明等。這種既無效率又無公平的限購令，顯然違反了任何在優先滿足基本需求的約束條件下分配稀缺資源的經濟學原理。而且這里對錯的區分并不是對外來人口限購5年時間太長、1年2年就合理，因為對弱勢移居者的任何歧視，都不過是五十步與一百步的差別。

有人說，大城市已經人滿為患，甚至已超過資源和人口承載能力，所以必須限制外來人口。這個上上下下很有市場、貌似有力的論據其實根本站不住腳，而且恰恰反映了造成當今中國畸形城市化的傲慢與偏見之根源。首先，且不說這個不斷更改的“極限能力”到底有多少科學性，就是一個城市真正人滿為患，勞動人口自給有余，首先是應當拒絕外來人口的就業?，F在我們的大城市，沒有外地人既無法生存（沒有人掃地做飯、陪醫清污、送貨保安）也無法發展（沒有人做城市中到處是工地的建筑和裝修、也沒有了包括媒體在內各新興領域中堪稱中堅力量的北漂、海漂等）。因此，離不開外來人口的就業又否定別人的權利，是自相矛盾的虛偽。不少西方發達國家，基于本國人民利益優先的原則限制外國移民，對外國人就業有嚴格限制，這即便在民主法治國家確也無可非議。但一旦市場確有難以替代的需要且批準了外國人合法就業，法律上就允許就業滿幾年的外國人申請移民和國籍?，F在，中國大城市中工作就業8年10年的本國公民都不能申請戶籍，本國戶籍門檻比發達國家的國籍還高，這是極為荒唐的現象。

其二，換個角度看，中國搞了世界上最嚴格的城市戶籍管理制度，但我們并沒避免大城市人口不斷膨脹?？梢姂艏贫戎皇窃谟媱澖洕鷷r代控制人口流動的有效工具，在要素普遍流動的市場經濟中早已過時和失效，負面作用與日俱增。但限購令不是消除和弱化現行戶籍制度的不合理，反而進一步強化其作用，這是它受到廣泛批評的主要原因。

其三，其實真正導致大城市過度膨脹的，不是城市不可或缺的外來包括所謂低端服務人口（沒有不同層次勞動就業的城市還是城市，還能運轉嗎？），而是大工程、大項目、大機關在大城市的過度集中。真要擔心人口資源承載能力，分散一些大投資、大項目、大機關，就業離開了，大城市的無論高端低端的人口自然會跟著分流。世界上很多發達國家的政府機關都不在特大城市，許多世界著名大學和跨國公司的總部甚至都在小城鎮，于己于國兩利，就是這個道理。我們現在不去反思自己造成而且還在不斷加碼的投資和機構的過度集中，反過來一面開出高價吸引所謂高端人才，一面公然歧視自己不可或缺的普通外來就業人口，這是思維邏輯的顛倒和混亂。其實，連開發商都知道，大都市飛奔的房價恰恰是被巨額的基礎設施投資堆出來的。

現在講經濟調結構轉型成了時尚。但許多人并不明白，身處城市化發展歷史階段，中國當今最大的經濟社會結構轉型是城市化的轉型。沒有這個轉型，其他的一切結構調整和轉型都是空中樓閣和枝尾末節。在人均4000美元的時候，世界上一般國家的城市化率是60％，而我們減去沒有住房的以農民工為主體的所謂流動人口，戶籍城市化率僅為34%。面對從土地城市化向人口城市化轉型的這個“十二五”乃至更長時期的主題和中國社會的主要矛盾，限購令竟然還要開歷史的倒車，這實在是錯到姥姥家去了。

有人說，限購令是有點不分青紅皂白、不太講理，但終究是控制了新增需求，使房地產市場開始降溫，積極作用不可否認。其實限購令代價很大，效果成疑，后遺癥嚴重。首先，限購令出臺前，限購預期刺激人們搶紅燈買房，導致成交非正常激增；以后一旦限購取消，市場勢必反彈和井噴。其次，大城市被限購了，投資投機需求迅速向未限購的城郊衛星城鎮和中小城市轉移。遠郊城鎮和中小城市自住需求有限，一旦將來投資投機需求撤走，房價泡沫危害將會更加持久、慘重。最后，限購令實行后，市場的普遍反應是成交急劇下降，中介下崗歇業、價格卻依然堅挺觀望。其原因是限購令只能暫時凍結部分需求，但并不能觸動和擴大存量房的供給。最后的成效還要看都有既得利益的政府特別是地方政府和開發商，誰能扛過誰，其代價是民眾的自住需求被誤傷、經濟的不確定性和城市化進程受阻。國民經濟健康發展真正需要的樓市其實是相反的情況，即房地產市場價格下跌、成交上升、購銷兩旺，這樣既可有效消化房價泡沫，又可促進經濟成長和城市化發展。限購令達不到需要的效果，主要還是藥方開錯了。

其實所有投資投機無非全都沖著一個目的，就是盈利賺錢。因此，只要使囤房投資投機和搶占社會有限資源、超前消費的大宅豪宅無錢可賺、負擔上升，投資投機需求自然不攻自破。其實這也是成功地實現了城市化轉型、避免了中等收入陷阱的日本、韓國等人口資源秉賦和我們相同的一些國家采取的共同辦法。結果，他們在大量農村人口移居城市的轉型階段既迅速穩妥的實現了移居人口的安居，又有效控制了城市化加速期的房價上升，值得我們認真借鑒。

因此，說限購令是常規手段用盡后沒有辦法的辦法，其實真是大謬不然。我們這些年來樓市調控之所以始終不見效，主要還是因為自己三心二意，調調放放，反反復復。在房價10年上升10倍（須知股市10年只漲了0.5倍）的巨大賺錢效應下，各路資金蜂擁而至。我們的調控又總是隔靴搔癢、步調不一。最后實在控制不住局面，就干脆來個蠻不講理的“限購令”。其實借鑒別人的經驗、結合中國的情況，取消限購令，又能使投資投機需求無縫可鉆、知難而退的經濟手段很多。

首先，第一條就是要取締中國特色的陰陽合同?，F在陰陽合同在全國滿天飛，連國家統計局二手房統計都無從著手，因為網簽數據也不可靠。陰陽合同盛行是對法治的嘲弄，而且使投資房產獲利驚人、納稅極少。取締陰陽合同的辦法其實很簡單，根本不用各地政府費力費時調整各種難免爭議的住宅指導價，只要要求所有二手房合同必須在交易大廳公示三天，任何買家都可用比公示的合同出價高一點成交，任何一個賣家就再也不敢簽假合同了。有效實施了這一條，投資投機成本就大幅上升，投資需求必降。其他情況不變，財政增收，房價下跌，于國于民有百利無一弊。

其次是大幅降低房屋交易稅和首套房房貸利息。房屋交易稅極易轉嫁，所以有的國家干脆不向賣方征收。降低交易稅有利樓市活躍，方便居民換房，并不刺激投資，有利于購房者。購買首套自住房者是應當被大力鼓勵的對象，他們安居樂業，于家于國都有利?，F在銀行紛紛借機取消首套房利息優惠、提高房貸首付，這種調控完全是搞錯了方向。首套自住房購買者，無論有沒有戶籍，只要有工作，就應當享受稅收和利息優惠。自住房需求旺盛，可以加速實現城市化轉型，又是推動建筑業乃至幾十個相關產業繁榮興旺的大好事，值得政策大力鼓勵傾斜。

其三是征收累進的房產交易所得稅。這是各國成功經驗的套數，而且屢試不爽。因各個房子的來源和購買成本不同，賺的錢多少相差甚遠，因此很難向買房方轉嫁。所得稅收一重，靠炒房囤房賺錢的人就傻眼了。中國已經有20％的房產交易比例所得稅，過去偷懶，改按交易額1％征收，還給各種減免便利，只要一嚴格征收，效果自不相同。累進稅一時來不及修改，可恢復原個人住宅暫停征收的土地增值稅，其邊際稅率達60%。只要對持有多套房的人拿出這個法寶，不等實行，只要放出風去，不用說那些囤了幾十套房的貪官或富豪，就是一般投資買房的人，誰也坐不住了，市場上擁有多套房子的人必然排隊去賣。累進所得稅和限購不同，既壓需求，又促供給，房價自然會下跌。這樣和限購令相反，政策尚未實行，我們就會迎來房價下跌、成交火爆、建筑相關產業繁榮的時代。我們對擺在明面上躲避不得的多套房、大戶型和豪宅別墅征起所得稅來猶猶豫豫、羞羞答答，相反對人們可以很方便隨身攜帶入境的所謂高檔消費品卻課以重稅，這實在是讓人百思不得其解。

累進的高額所得稅的另一個好處，是逼迫投機資金轉為投資?，F在人們購買房地產主要是囤房等待以后漲價賺錢，這種博差價的心理在本質上實屬投機。所得稅一重靠房子漲價后賺差價的意義大降，只能出售或出租，這樣就增加了出售房或出租房的供給。有人擔心如果這樣做，大量的資金被擠出房地產，壟斷行業又不夠開放，只會去沖擊社會其他薄弱環節。其實，現在所謂壟斷性的銀行、保險、電信、石油企業都已上市。這種上市把股賣給個人，在西方就被稱為私有化。誰都可以投資分享當股東。我們不能站在大資本的立場，一講行業開放就非要個人或家族控制。試想就算一般較富裕的老百姓能買得起房子的那點錢，誰也不夠自己開家銀行、開家電信或石油公司。因此，真實情況是：只有靠占著土地房產這種不可再生資源躺著也賺錢的好日子沒有了，社會資本才會冒著風險到實體經濟中去賺取辛苦錢。

最后是開征住房保有稅。這個新稅種是向財產征稅，要經過人大立法，取信于民，功效長遠。這件事不可草率造次。而且不必擔心立法過程較長，統一思想費事。其實只要立法啟動，馬上就會產生巨大前瞻性影響。中國這些年來實際建房不少，到處都是工地。人均住房面積增加了一倍有余，但房子建得太大，別墅建得太多，結果總平米建了很多，但套數不夠，形成剛性缺口。幾年前政府大力提倡了一陣70-90平米的房子，結果市場不聽話，開發商規避辦法多，搞了一陣不了了之。住房保有稅就不同了。我們有的人均GDP是我們鄰國的許多倍，人家是真富裕了，還搞住房保有稅的累進制，小戶型普通住宅稅率低，其他各類超標住宅，住房保有稅馬上成倍往上翻。結果政府一言不發，開發商自然搶著建普通小戶型住宅。因為市場上只有這種戶型最受歡迎。所以住房保有稅不怕慢，就怕站，更怕亂干。因為亂干由于名不正、言不順，照顧太多既得利益，出手不能不特溫柔，結果反而讓投資囤房者吃了定心丸。其實磨刀不誤砍柴功，立個好稅，要管很多代的。

以上意見并不是什么新思路。別人的成功經驗里就有，我去年在中國樓市專題研究報告中也一一論述過。只是現今愿意靜下心來研究問題的人太少，能給領導匯報的也多是順耳話，導致我們的決策信息環境欠佳，決策當然就容易出錯。想起10年前即2001年中，當時國務院也出臺了一個文件，要用國有股減持去補充社?；?，出發點和目標應當說都非常之好。但國有股用市價優先特權減持，破壞了市場的公平性，損害了流通股股東的利益。所以我冒昧寫了兩篇文章，一篇題目是“漫漫熊市的信號”，說好事也不能蠻干、亂干，否則同樣誤國傷民。另一篇題目是“有錯就改”，說這樣原則性的錯誤不是要不要改，而是非改不可，這屆政府不改，下屆政府也得改。結果沒想到后來政府果然傾聽民意，從善如流，廢止了國有股強行市價減持，反過來啟動了股權分置改革，贏來了中國資本市場的大發展。我想今天樓市限購令的情況與當年的國有股減持補充社?；鸫笸‘?，都是出發點很好，目標定的也很正確，但手段和方法完全錯了。希望有關方面還是能有錯就改，改了就好。

（作者為著名經濟學家、燕京華僑大學校長）