經濟觀察報 席斯/文 很多人問為什么要征收物業稅或房產稅？通俗點講，正常的市場，房地產漲價，根源是公共產品的價值轉移到房產，比如政府修建地鐵導致周邊房價上漲，那么政府通過房產稅，把漲價部分拿去一些，再投入到其他公共投資上。

這也是為什么物業稅一直在強調的以評估價為計稅依據，如果按照合同原價，政府將無法享受其增值部分的稅收。

此次對房產稅的計稅基礎是房屋的原值，在上世紀八十年代制定該稅的時候居民住房大部分是公房，私有產權房屋很少，也不存在房價上漲的問題，所以規定以原值作為計稅基礎。從1986年3月提出研究設立房產稅到9月份出臺，前后只用了半年時間。

但隨著中國房改的推進和市場化發展，居民不僅擁有自有產權房屋，房屋交易異?；钴S，房價上漲也到了不可思議的地步。

相比于此，物業稅提出數年以來，在一些關鍵環節不僅分歧巨大，在技術操作上也大有難度。在空轉的幾個城市，稅務部門普遍反映，房屋價值的評估是這一稅種的一大難度。稅務部門不僅要掌握所有房屋的建設年限、產權情況，還要根據該地段房屋市場價格以及房屋本身折舊情況評估其市值。而評估值跟市場值一旦有差距，必定會引起產權人的不滿，估高了多交稅，估低了影響賣房收入。

既然房屋評估的問題解決不了，那么房產稅就能解決這個問題嗎？有媒體報道說，上海的房產保有稅是以合同原值為基礎。如果是這樣，那么政府采取了一種快速可操作的方式，這幾乎沒有任何技術難度。

但這樣的房產稅也就不是真正意義上的不動產保有環節稅收了，因為它不能反映房產在保有階段價值的變化，也不能區分房價增減幅度不同的房產的納稅差別。

如果政府希望以房產稅替代物業稅，那即便在當前按合同原值征稅，在未來也還是會轉為按評估值。

在征收的范圍上，眼下可能是只針對個人第三套住房，但在未來一定會把所有居民個人住房都納入到征稅范圍。因為最初希望設立物業稅的目的，就是為了研究開征一個包括所有房產的不動產稅，并且居民個人住房會成為最主要征稅對象。

未來，在某一天房產稅不再是擁有別墅、豪宅一族的納稅義務，而是所有擁有房屋產權人的義務。

如此看來，中國的不動產稅還將經歷逐步的改革和調整。最終成為中國繼增值稅和所得稅之后的第三大稅種，地方政府的第一大稅種。

物業稅也叫不動產稅，它的征稅對象主要是土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著市值的升高而提高。

從記者掌握的情況來看，現階段的物業稅草案中，只包含了房產稅和城鎮土地使用稅兩種。即把這兩種稅合并到物業稅中征收。而2007年時，官方透露的物業稅基本框架是包括房產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費的。

采訪中，一位北京市財政局的官員說，土地出讓金不可能納入物業稅，那是地方最主要的收入，而且是一次性征收。一旦并入物業稅，就要分幾十年征收，地方政府受不了。

這也是物業稅無法出臺的一個原因，因為如果不把這些土地稅費納入進來，物業稅就有重復征稅的嫌疑。而地方政府對保持征收土地出讓金是相當堅決的。

房產稅就是保有環節稅收，房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。

可以肯定的是，在物業稅無法在短時間內推行的情況下，房產稅將成為政府調控房價和增加收入的一個手段。