國稅總局“關照”房企 重點土地增值稅

經濟觀察報 記者 陳文雅 席斯 本報獲悉，待本月各省市召開房地產稅收工作會議對下轄城市房地產稅收征管工作進行總結后，國稅總局將召開全國性的房地產稅收工作會議。而土地增值稅將再度成為重點征管的稅種。

國稅總局人士向本報表示，對房地產企業土地增值稅的清算是每年的例行檢查，“但是因為今年稅收收入形勢需要，力度上要比往年大，重點檢查的企業多了?！?

檢查力度加大

國稅總局于8月初下發通知，要求各地稅務機關加強股權交易、反避稅、房地產業等領域的稅收征管，進一步做好堵漏增收工作，確保完成今年稅收收入增長預期目標。

“這次主要是通過加強管理，把那些原本要收的稅全額收上來。主要還是考慮到現在收入形勢不好，通過加強征管，減少稅收流失，實現今年稅收任務?！眹惪偩忠晃蝗耸肯虮緢蟊硎?。

“之所以把房地產作為一個重點，是因為這個行業稅收一直比較復雜和混亂。舉個例子，某省稽查部門檢查一開發商繳稅情況時發現，一棟20幾層的大廈售罄后，其財務報表上銷售收入只寫了5000萬元，相對應的稅收也非常少?！币晃辉诙悇詹块T負責稽查工作的人士透露。

今年5月，國家稅務總局先后出臺[2009]31號文件《關于房地產新所得稅規定》及國稅發〔2009〕91號文《土地增值稅清算管理規程》，對房地產業稅收征管工作進行規范。

6月初在國稅總局第二批36戶大型企業集團的稅收自查名單中，房地產業達到8家，為涉及企業最多的一個行業。

在對8家全國性大型房地產企業開展重點檢查的同時，國稅總局也要求各地稅務部門開展屬地房地產企業的專項檢查工作。

“上半年，國稅總局對31號、91號文的執行情況并不是很滿意，有些地方存在執行不力的現象，總局下決心要嚴查?！鄙鲜龌槿耸客嘎?。

而一位房管局工作人員亦表示，該地區的稅收征管工作正在開展中，“像房地產銷售、轉讓數量與金額，以及房地產開發成本相關的很多數據，都掌握在各地房管局手里，房地產業稅收征管工作由稅務部門牽頭，也需要房管局與稅務和財政組合行動，房管局等部門配合提供數據。以前的數次征管，各相關部門配合力度不夠。這次，房管局不僅要提供數據，甚至必要時房管局還隨同稅務部門前往企業配合稽查工作?！?

重點是土地增值稅

目前，一些省市的企業自查工作已經基本結束。以杭州市為例，在上半年開展的杭州市房地產企業稅收專項檢查工作中，324戶房地產企業主動上報應補稅款2.21億元，接近該市上半年國稅稽查查補收入的一半。

“最近，國稅總局提高了稽查總局的稽查收入目標，提高到1000億。稅務局的報表中有專門的稽查收入一欄，全國來看，2008年稽查收入513億，這是在去年下半年稅收收入下降形勢下加強稽查力度后的收入，往年稽查收入全年也只有200億左右。今年這一收入將有大幅度的提高。比如，山東省濟寧市泗水縣截止到8月初，稽查收入比去年同期增加了1350％，完成261萬，而去年同期只有18萬?！眹惪偩秩耸勘硎?。

而土地增值稅再度成為重點征管的稅種。

按照規定，房地產公司在項目預售過程中，每年向地稅局預繳相當于預售收入1%-3%的土地增值稅，而到項目開發銷售完結后，要進行清算，實行四級超率累進稅率繳稅。增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分，稅率為40%；超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。增值額未超過扣除項目金額20%的普通住宅免征增值稅。

盡管是預征，但事實上目前房地產企業中真正按四級超率累進稅率進行補征的幾乎沒有。一些企業已經進行了土地增值稅清算計提，但如果嚴格算起來，其計提金額也很難滿足需要。房地產稅務師李明俊表示，如果毛利達到50%，土地增值稅稅率約為營業額的9.8%；毛利達到100%，稅率達到18%；毛利達到200%，稅率達到28%；毛利達到300%，稅率達到36%。

2007年，國稅總局曾對土地增值稅進行過一次清算檢查，導致房地產公司股價迅速跳水，但隨后由于征管工作任務龐雜，一些細節無法清晰認定，最后不了了之。此外，一些企業在項目開發完畢后即將項目公司注銷，最后規避了土地增值稅清算階段。

5月份出臺的91號文，對房地產企業的土地增值稅清算作了細化規定，提出“凡房地產開發項目全部竣工、完成銷售；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目；直接轉讓土地使用權等三種情況下，房地產項目均應該進行土地增值稅清算。

（本報實習記者段雯對本文亦有貢獻）

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