新政有限度刺激商品房救市分歧：先存量還是先增量

經濟觀察報記者姜洪橋袁朝暉 上周出臺的地產新政會帶來什么？市場將會發生怎樣的變化？事實上，市場相關各方在政策出臺后，對于這些問題的解讀存在較為鮮明的差異化。

住房與城鄉建設部官員高度支持該政策，認為務實且可操作。開發商以及地產業內人士普遍認為政策有進展但仍舊力度不足，難以實施。而金融主管機構內部對未來政策發展方向亦有不同看法。接近央行的人士透露，目前對房地產行業，總體政策是救市，但具體到方式方法，各個部門還是有自己不同的看法。

據了解，在對待房地產問題上，目前主要的意見分歧是著力于刺激消費消化存量（開發商現有的存貨）為主還是以增量（新增保障性住房供應）為主。專業人士亦分析，協調中低收入人群安居與刺激房地產投資保增長是個艱難的平衡。

看起來，要想改變目前的困局并不是一件容易的事。

分歧仍在

17日，國務院發布了《促進房地產市場健康發展措施》。主要內容有三方面，除繼續強調加大保障性住房建設力度外，還涉及第二套房優惠政策、二手房營業稅和對部分商品房項目的信貸支持。其中，關于第二套房政策并未有實質變化，只是再次重申，已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房才可比照執行首次貸款的優惠政策。但對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策，比之前更加寬松。

業內人士認為，該文件在繼續強調保障房作用同時，對商品房市場和開發商也表明了有限度、有針對性的刺激和扶持。

事實上，在新政策發布之前，地產業相關各部門和各方面的代表均表達了自己的看法。在公開場合，SOHO中國董事長潘石屹從房地產陷入低迷以來多次呼吁取消第二套房限制，減少二手房稅費。同時他認為，限價房和經濟適用房會沖擊商品房生存環境。12月13日，他又再次對媒體公開表示，限價房沒有足夠的法律依據支持，應該盡早解決。任志強亦在近日表示，反對建設經濟適用房，應該建廉租房。

而內部人士也透露，在17日地產新政公布之前，發改委約見了開發商及其代表性組織。開發商組織提交了一份建議，其中包括徹底放開第二套房貸款的限制的一系列建議。但是按照往常慣例，開發商及其組織反映意見均通過建設部，或由建設部組織座談。

顯然，新政策并沒有完全實現開發商代表的建議，但也充分考慮到各方的意見。任志強在其博客中評論，“雖然尚未實行個人購房減退個人所得稅的政策，但至少比現有的政策更積極了?！?

任志強的看法代表了房地產和金融界相當一部分人的看法。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，新政策力度不夠，稅費刺激也不充分?！胺康禺a下行的趨勢短期內仍然難以扭轉，我對2009年的形勢不看好?！庇捎诮灰琢康南禄?，開發商也失去投資熱情。16日，國家統計局公布的數據顯示，1至11月，房地產開發完成投資26546億元，增長22.7%，已連續5個月增幅下降。

建設部一位官員在評論新政策時把重點放在保障性住房上指出，大規模地實施保障性住房建設，一方面確實有利于改善城鎮低收入家庭的住房困難問題，另一方面，用政府的錢，帶動整個建設行業產業鏈的發展，繼而促進國民經濟的穩定發展。

但摩根士丹利大中華區首席經濟學家王慶認為，“各國的經驗及中國自計劃經濟時代以來的歷史表明，對中國這樣的大型國家而言，主要依靠政府出資的經濟適用房項目從財務上來講是不可行的……活躍的商品房項目是經濟適用房項目可持續發展的必要條件?！?

如何平衡

事實上，新政出臺后并未讓紛爭的局面有所改變。

新政出臺后，有關機構認為應對商品房加大支持力度。而接近央行的人士表示，現在爭論的焦點是：商品房的活躍和經濟適用房的大規模建設究竟應該哪個為先。

這位人士認為，自從2007年第三季度房地產緊縮措施出臺以來，商品住房銷售面積急劇下滑。然而另一方面，已完工及在建樓盤的建筑面積卻未見下滑。簡單地說，房地產市場真正面臨的是供應過剩的風險，而且將日趨放大?！八?，這就決定了政策救市的措施是應該從如何解決存量入手，而非增量的問題。而重點是促進購買欲望，而非單純地增加房屋建設?！?

不過，寄希望于刺激消費消化開發商手中存量的想法存在一個關鍵性難題，即開發商不愿意降價的情況下，普通購房者的消費熱情很難被激發。放開第二套房限制實際上更適合于高收入人群和投機者的消費需求，并容易導致房價維持高位甚至反彈的風險。同時大量建設保障性住房對商品房市場和銀行貸款風險又容易造成一定沖擊。

對此，接近央行的人士表示，管理層的思路是，提高住房購買力、恢復房地產銷售活力。通過政策調節，雖然房地產開發商將犧牲部分利潤，但換取了銷售上揚。由于開發商仍然有可觀的利潤空間，因此某種程度的利潤縮水不會對投資熱情造成太大的打擊。

既要確保經濟增長，又要提高中低收入人群住房購買力解決社會問題，這之間的平衡如何把握的確是個難題。因而新政策展現了兩全與平衡的意圖。

虎杰投資顧問首席分析師張寅提醒注意文件中的一句話，“近期國家采取擴大內需、促進經濟平穩較快增長的政策措施，已對房地產市場產生積極影響，不少城市商品住房成交量有所回升?！彼治?，在國務院的文件中罕見有關具體市場反應的語句，無疑這是肯定了前一段時間的政策作用。

同時張寅表示，未來政策仍有待各方的討論和博弈，但他預計房地產領域的鼓勵性政策會不斷出臺。

（本報記者程志云對本文亦有貢獻）

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