政府退出房產利益鏈才能降房價(2)

顧云昌：要尋找房價虛高的原因，從市場經濟的規律、房地產業的特點、中國房地產業的特性這三個方面找原因。用市場的辦法，有形的手和無形的手一起作用來促使房地產業平穩發展。

錢松地緊———錢很多，流通性過剩，土地供應相對緊張，要收緊地根，需求旺盛，而且相當部分是投資性需求。再加上2007年的大牛市，導致許多供應商、投資者都來加入房地產行業，比如海爾、雅戈爾。必然導致土地的供不應求，地價的上漲。

房價高漲在于政策

政府應該允許、促進公平競爭，放開土地市場，房地產高額的利潤也會下降

記者：依據蔡繼明等委員的調研結論，高房價是跟政府對房地產業收取的稅費過高有關。在高房價這個問題上，政府有什么責任，開發商又扮演了怎樣的角色，這都需要厘清。

蔡繼明：有的開發商把土地征來后囤積居奇，但我想即使存在這個現象，也是因為政府在房地產管理上有漏洞，大量的土地閑置、資金沒有到位。如果管理得當，閑置的土地是要承擔罰金的。我覺得沒有必要過多追究開發商的責任。為什么能獲得暴利？有些開發商通過不正當的手段獲得了土地，比如一塊土地本來是商業用地，他們就通過走公益性用地的程序，用很低的價格獲得土地，然后去蓋豪華住宅，獲得了巨大的收益，從而也就減少了廉租房、經濟適用房的用地。從這一點來看，開發商是有責任的。

這個責任其實最終的根源還是在管理上，土地用于公益性住房是要經過嚴格的程序的，不能開發高檔商品房；或者開發出來的廉租房、經濟適用房最后也沒能進入真正需要它們的人群手中，這個也是管理的責任。另外，政府應該允許、促進公平的競爭，放開土地市場，房地產高額的利潤也會下降。

政府是進退兩難的，一方面要有責任為公共的利益、為社會的和諧、公平，為低收入階層提供必要的居住條件，另一方面政府要發展經濟，通過地方經濟的發展獲得財政收入，才能搞好城市建設，這筆錢的30%-50%要通過房地產開發獲得。這樣就造成了住房價格居高不下，而普通居民又買不起房的兩難局面。

曹建海：稅費過高是影響房屋成本的一個因素，但不是根本原因。因為稅費再高，開發商一樣可以獲得暴利，關鍵是他們擁有“成本-價格”聯動的體制護航。

所以，根本的還在于我在上面提到的兩個方面的原因：不允許老百姓以成本價獲得住房的諸如自建房、集資建房等方式存在，不允許未經地方政府和開發商盤剝的任何新建房屋進入市場；所謂的“需求”，實際上的炒房，導致房屋被反復交易，價格節節提高。

顧云昌：稅費對房價有一定的影響，在整個市場供不應求的情況下，政府提高了房屋在流通領域、土地的稅收。這些稅收實際上都會加到買者身上，推動了房價。

土地政策難推其責

政府每拍賣一塊土地，都可能成為整個城市地價的標桿，導致地價體系的重構

記者：我們也聽到一種激烈的聲音：高房價是政府和開發商聯手造成的結果。這個判斷，一方面政府是絕對的“地主”，另一方面，坊間流傳不少有實力的房地產開發商，實際上是國有企業或有很深的背景。

曹建海：政府和開發商不僅在表面上成為上下游的產業鏈，在私下里有些政府官員也靠房地產開發牟利。

對此，現有土地政策難推其責。土地拍賣價格節節升高，形成明顯的城市“地價重構”，這是我發現的一個概念。就是政府每拍賣一塊土地，都可能成為整個城市地價的標桿，導致整個地價體系的重構，真正受益的是已經囤有大量土地的房地產開發商和擁有大量房屋的炒房者，最后受害的還是本地的老百姓。所以我去年5月對廣州市長張廣寧說，千萬不要再拍賣一塊土地給開發商了，要把這些土地用來建經濟適用房，房價很快就平抑下去了。

蔡繼明：政府不能和開發商同流合污，政府是人民的政府，代表社會公共利益，開發商要合法經營，不能串謀在一起。在一般情況下，這種串謀少不了行賄受賄，這是犯法的行為。奉公守法、公開市場，其實多數開發商都希望公平競爭，不要暗箱操作，只有少數開發商有后門，可以憑借不正當的關系占據有利地位。

記者：我們面臨一個兩難境況：住房價格居高不下，而普通居民又買不起房。應該怎么解決這個問題？

蔡繼明：政府對土地要集約使用，要發展第三產業、高新技術產業、加工業等。把房地產行業當作競爭性的產業，把住房政策進行區分，首先要把住房當作生活必需品，既包括豪宅、公寓，也包括廉租房，這是一種保障，保障最低收入階層有最基本的居住條件。這都要靠政府作為。政府把土地的供給適當放開，不應該存在著供不應求、買不起房的問題。把地價降下來，稅費降下來，成本就降下來了。商品房市場價格也會得到控制。

樓市并不存在拐點

從國際市場走勢來看，房地產價格是要不斷上升的，但過快上升是不正常的

記者：現在房地產業有種“拐點”說，但定義不盡相同。比如萬科董事會主席王石認為未來樓價將是下降的趨勢，對此有什么看法？

李文杰：沒有拐點，部分地區下降，總體來說還是上漲的。

曹建海：如果理解為上漲勢頭的變化，可以說在全國都已經出現。但如果理解為反轉，則在南方城市已經出現“拐點”，而在北京這樣的城市，房屋價格還在溫吞水般上漲。以建設部為代表的中央部門竭力避免房價大幅度回落；國稅總局負責人發言否定了近兩年出臺物業稅的可能性；房屋信貸的明緊暗松等，都使得房價回落受到阻截。但這樣做的后果是消費物價指數難以控制，甚至完全失控。

蔡繼明：從整個國際市場的走勢來看，房地產價格是要不斷上升的。但目前的過快上升是不正常的，從政府工作報告來看，政府應該會遏制這種過快上漲的勢頭。至于是不是拐點，我不敢說。

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