|商品房不是普惠消費品|

中國幾乎全民都在討論商品房房價，似乎商品房已成為全民皆可購買的普惠式消費品。其實就連發達國家，如美國，擁有一套屬于自己的住房都是要經過努力奮斗才能實現的夢，又何況在中國這樣一個社會主義初級階段的發展中國家。剛剛有10年市場化商品房的歷史，每年的商品房交易量（含二手房）還不到城市家庭戶數的5%（按套計算），更談不上是一種市場普遍意義上的消費品。

經濟學認為，收入決定消費能力，因此有了衡量房價合理性的房價收入比，也有了住房消費可支付性指數等計算方式，但什么是收入則有不同的定義。

經濟學認為收入是指一定期限內的工資、利息、股息和其他有價物品的流入（包括附加福利、拆遷補償、各種補貼性收入和政府轉移支付的收入）。

其中部分收入，如利息或紅利等來自于財富。財富是指人們在某一時點所擁有的資產的貨幣凈值。注意，財富是一個存量，而收入是單位時間中的流量。家庭的財富中包括房屋、字畫、汽車等有形資產，也包括現金、儲蓄、債券、股票等金融資產。

這樣，收入就成了多項組合而絕非單一工資收入的概念了。但國內大多數經濟學家或評論家們只用統計局公布的標準工資收入來計算房價收入比或可支付性指數，必然會出現巨大的偏差。別忘了，中國50年住房福利分配之后的房改房占存量住房的50%以上，這就形成了巨大的財富或預期的財產性收入。

即使是計算上這些已升值的財產性收入，商品房仍然是一種奢侈品，原因在于財富與收入分配的不平均。房價的高低不是按平均收入水平或消費能力來決定的，而是由先富起來的最高收入的30%~40%的家庭的消費能力決定的。

根據核心城市已購房人群的調查發現，排在第一位的購房群體，戶主本人為賦閑人群，他們也許按工資性收入統計為低收入或無收入人群，但因家庭中其他成員的收入或家庭財富性收入而擁有了無法用統計數字計算的消費能力?；蛘哒f一個城市中最富有的30%~40%的家庭決定著房價所對應的消費能力。

核心城市的高檔住房中約20%~30%的房屋被并不在這座城市中擁有戶籍的外來家庭所購買。這些家庭是這座城市之外的富裕家庭。于是房屋的價格不是按照這座城市自身的平均消費能力定價的，而是按照高端收入家庭的消費能力定價的。

當然個人購房消費信貸的政策也大大提高了家庭的消費能力，特別是提高了年輕人的支付能力。通常，一個人的收入曲線是隨著年齡和技能的提高而先低后高的。消費信貸則可以將這些收入曲線拉平并將后期的高收入前移，形成當期的消費。

眾多人士批評購房信貸讓許多人成為了“房奴”，并為了還貸而減少了當期的消費能力。除非是過度購房消費，否則根據經濟學的邏輯，結論是相反的。

當人們購房能力不足時，如果沒有個人信貸的幫助就要拼命儲蓄。一方面要有大量的租房費用支出，另一方面要減少日常的當期消費以增加儲蓄，這對本就儲蓄過度并消費不足的中國經濟而言必然是一種難以進行結構調整的災難。

除非永遠打消實現住房夢的欲望，否則就只能拼命儲蓄，在這種情況下，可能增加當期的消費嗎？

當個人信貸將收入曲線前低后高的情況拉平時，合理的住房消費中還貸的部分大約與租用同等住房的費用相同或略低。但只要滿足了一個家庭當月還貸的金額少于家庭收入的50%時，反而提高了當期的消費能力。按中國改革開放30年的收入曲線統計，平均年收入的增長率為7%~10%，則20年的個人信貸期限中平均家庭收入（財富收入）自然會讓當期的消費欲望大大提高，可以讓預期的未來收益變成今天的消費。

住房本就是一種消費，無非是按統計的原則列入了投資中。住房也是一種投資，因為不動產的資產升值是歷史已證明必然存在的規律。但因住房而產生的裝修、家具、電器和提高生活質量的支出都是增加了消費。如果沒有房子也許就推遲了結婚生子，也許就無法在家中團聚或招待朋友，也許無法將在遠方的父母接到身邊共享幸福和天倫之樂……

相比之下，當租房生活的同時儲蓄現金準備購房的兩項支出比購房還貸額高還是低呢？現金儲蓄產生的收入比購房之后財產性收入的增長快還是慢呢？以住房為基礎的消費是增加了還是減少了呢？生活質量是提高還是降低了呢？

如果今天家庭1萬元的月收入無法購房，但當個人信貸讓每月還貸5 000元之后，還有5 000元的消費能力，怎么會減少當期的消費呢？

“房奴”們應該感謝個人信貸讓他們有了提高生活質量和減少后顧之憂的機會。歷史已證明，房價讓“房奴”們用少量的按月還貸獲取了大量已升值的財富。歷史也已證明了，如果這些“房奴”們當初沒有把自己變成“房奴”，那么今天他們所獲取的各種收入已無法購買同樣的住房了。從大量的二手房市場的交易中可以明顯看出，消費者從購房中獲取的財產性收益遠遠大于開發商一次性賣出房產所獲取的利潤。當財產性收入讓“房奴”們樂得臉上都開了花，這樣的“房奴”豈不是美稱嗎？

商品房不是所有人都能消費的商品，否則怎么會有土地的出讓與非出讓之分。商品房自然也就不會依平均消費能力而定價，合適的產品只供應給合適的消費人群，而發展中的中國城市之中，房價是由一部分消費能力高的家庭所決定的。