采訪安排在北京三里屯Village北區的一座獨棟建筑里，太古地產行政總裁郭鵬（MartinCubbon）一直沉浸在他的客人和合作方——普利茨建筑獎獲得者弗蘭克·蓋里的作品中。

2010年10月，太古地產和弗蘭克·蓋里在香港司徒拔道53號合作完成的住宅作品，率先在千里之外的北京揭開了面紗。和弗蘭克·蓋里一貫靈動不羈的建筑作品相比，這個位于香港山頂的住宅項目雖難稱驚世駭俗，但依然充滿未來之感。在去年年底披露司徒拔道的項目時，郭鵬曾對媒體坦言，“就租金而言，這個項目或許會在香港創造新的紀錄”。

自大陸第一個項目三里屯Village正式運營兩年以來，在大陸地產業的一片不安之中，太古地產依然穩步推進現有戰略，并不斷提升利潤水準——2010年上半年，三里屯Village租金收入總額為港幣1.64億，較去年同期增加37%。

這自然令人聯想到太古幾年前剛剛進入大陸時的情景——摩根斯坦利當時曾表示，由于中國對房地產的調控政策，現在不是地產開發的最佳時機，太古進入中國高端地產項目為時偏晚。對于這個慣常被認作簡單粗暴、快進快出、大規模復制、聲譽不佳的行業，太古地產“廣積糧，緩稱王”的做法，足以稱之為一個異數，進入龐大而復雜的中國市場似乎并未對其穩健的傳統形成明顯的改變。

太古往事

如果放到更久來看，作為太古地產母公司的太古集團擁有更為漫長的商業傳統。自19世紀中期進入香港以來，伴隨整個香港社會由殖民地向華人社會的轉型，這個傳統的英資企業逐漸成為一間地道的港資企業。在傳統的香港四大洋行（怡和、和記、會德豐和太古）中，太古歷來最為低調內斂，著重長遠利益，愿意投資時間建立更為持久的業務模式。

去年卸任的太古集團總裁陳南祿曾直言，在150年內，經歷過兩次世界大戰的太古集團，有著更為長遠的眼光，“別人看10年，我們看50年”。在這個跨越船務、制造、航空等諸多行業的老牌企業當中，地產雖然并不算是歷史悠久的產業，自上世紀70年代才真正開始經營，但毫無疑問地繼承了整個集團“務實專注”的基因。

和這間公司歷來低調、內斂的風格接近，太古地產的履歷上也鮮見所謂的明星CEO，取而代之的往往是穩健的執行者。由于多年任職太古集團財務董事的經歷，畢馬威在一份關于全球財務分析的報告上，曾將郭鵬評價為一個“非常實際的人”，崇尚“現金為王”（CashisKing）。的確，語速極快的郭鵬始終邏輯嚴謹，“長期”這個詞自始至終地縈繞在我們的談話中。

1986年，整個香港商業社會都面臨著信心危機，作為經濟景氣的地產業率先受到波動。那一年，從利物浦大學畢業的郭鵬剛剛進入太古集團。隨即當其他洋行紛紛轉手風光不再的時候，穩健而保守的太古不僅沒有追隨英資撤離香港的浪潮，更以此為基地，至今依然不緊不慢地安全前行。在過去三十年間，幾乎每隔六七年，香港地產都會因市道波動，經歷一次一兩年的低潮調整，然后持續升勢并螺旋上升。郭鵬感慨，“我們正是用長期發展的思路，來跳出經濟周期的循環”。

一個反復被提及的例子是，自上世紀80年代落成的太古城，仍然是全港其中一個最受歡迎的大型住宅項目；與此同時，10年以前，在香港北角以東的魚涌建造一批頂級寫字樓，簡直是一個瘋狂的主意，但如今大量外資公司將在港辦公室安置在這里。

雙重角色

太古地產的項目盡管并非遍地開花，但往往都是印象深刻之作，斥資50億建造的太古廣場，如今是香港人盡皆知的地標性建筑。在郭鵬看來，地點和建筑質量固然重要，但每個地產商都可以實現這點。對于自持物業的太古地產而言，把握并突出旗下物業的優勢則更為關鍵，太古也因此兼具“開發商”和“社區發展商”的雙重角色。

以港島東商業區為例，在發展過程中，太古地產不惜將早年興建的商場改造，11座新舊商場通過天橋彼此連接，成為一個自成一體的獨立社區，不僅可以不受天氣變化的影響，在大廈內部就可以買到咖啡和報紙，而且可以直接走入地鐵站。這種如今習以為常的建筑方式在當時是頗為創新性的舉動。

“香港地價升得很快，如果未在適當時機入手，風險就會很高”。幸運的是，太古早年經營船塢和糖廠的經歷，使得它擁有大片土地留作整體性的規劃。和當時香港很多其他地產商不同的是，太古地產很少批量興建樓盤，賣掉之后再尋覓下一個機會，這種戰略性的部署也使其真正轉型為一間物業投資公司?！霸谶^去三年間，太古地產平均享有92％的住宅入住率和98％的零售出租率”，郭鵬說。

與此同時，太古地產還善于在住宅和商業地產間擺渡——“商業地產就像私人股權投資基金一樣，對債務價格的依賴程度很高，成熟的住宅項目恰好可以為其提供持續的現金流”。

在上世紀90年代初香港地產商紛紛進入大陸的浪潮中，也并沒有太古地產的身影。這種審慎為上的策略雖在先機上失一些分，卻讓作為后來者的太古避開了這一輪浪潮中港商集體受挫的夢魘——當時剛剛進入內陸的港商規模性投資了一批外銷公寓和別墅，為香港及東南亞客戶量身定做，但最終因1994年宏觀調控帶來的房地產降溫，而不得不轉手給內地客戶，由于審美取向和生活習慣不同，房子大量滯銷；與此同時，那些大力推進酒店、寫字樓等綜合物業的香港地產商，也同樣因1994年的鐵令，而進入漫長的冬眠期。

進入龐大而復雜的中國市場的關鍵是什么？的確，大陸變化的迅疾讓任何公司都難以做出簡單決策，對于這位后來者和并不熱衷政商關系的地產商，發出自己獨特聲音的過程也并不容易。

“現在的內地發展商很多采用批量出售的經營模式，這會為長遠的規劃帶來困難?！惫i說。太古地產選擇自持物業的商業模式，依靠租賃收入，并不斷追加投資，有人評價這種做法更像一個信托基金?！斑@種做法的好處顯而易見，如果一個商廈有兩百個業主，管理上一定比只有一個業主混亂，環境的改善也更為困難”。因此“當我們最初完成‘三里屯Village’的時候，我們決定要做出一些改變”。

“三里屯Village”是香港太古地產投資48億元開發的開放式購物區。盡管多數人都看好奧運對整個城市升級所帶來的影響，但如此大手筆的投入依然堪稱冒險，開業不久就遭遇了一系列挑戰：旗艦店Adidas曾經提出免物業的請求，三里屯北區出租率一度不足三成，北區啟用時間推遲……在今年年初接受采訪時，太古地產安格里也表示初期的艱難無疑是對公司承受能力的考驗，但最終的耐心收到了回報。郭鵬的回應也印證了這一邏輯，“太古往往是動輒以數以十億計的投資，這意味著至少十多年才能收回成本。這需要有更長線的規劃，才能保證股東的利益?！?

由于很少介入普通住宅，在競爭日漸加劇的地產業中，太古地產一直在試圖融入藝術和環保理念，來提升建筑物的內在價值。在不足北京海淀區六分之一面積的港島上，有英國建筑師諾曼·福斯特設計的匯豐銀行總部，有貝聿銘完成的中銀大廈，唯有明星設計師才能吸聚眼球。太古地產對弗蘭克·蓋里的啟用，也是這位明星設計師首個在亞洲的住宅項目。至于預計收到的回報，早在去年年底披露司徒拔道的項目時，郭鵬就曾對媒體坦言，“就租金而言，這個項目或許會在香港創造新的紀錄”。

“我想，太古或許并不存在一個成功的秘訣，那樣太簡單了，很容易被別人復制，我們致力于連續的改變?！痹诠i看來，消費者越來越挑剔，地產商需要為此投入各種成本，這其中自然包括時間——“我們強調設計，我們要確保即便是過了50年或者100年，我們的建筑看上去還是不錯的”。