經濟觀察網 楊紅旭/文 據經濟觀察網記者報道：日前，新加坡國立大學東亞研究所所長鄭永年在上海一高層論壇上表示,長遠來看，共有產權經適房可能今后給政府帶來麻煩，這些房子在數年后升值時，政府和住房者在產權分割中可能會出現糾紛。

凡事利弊同存，這種擔心并非杞憂天。不過，鄭所長可能并不清楚過去十幾年，中國經濟適用房成長的“苦難史”。1998年住房制度改革的“23號文”中，明定規定，經濟適用房應占據住房供應的主導地位，但實際上從未發揮過主導作用。經濟適用房新開工量占全部商品住宅的比重，從2000年21.8%的一路降至2007年的6.1%。2007年《經濟適用住房管理辦法》出臺后，經濟適用房建設被中央重新強調。不過，去年以來，經濟適用房在決策層心中的地位快速下降，公租房已取而代之。

經適房的江湖地位之所以大起大落，主要其自身毛病一大堆。一是,各省區的實施標準、規模、效果差距很大；二是，作為一種社會保障制度，福利色彩過濃；三是，出現窮人買不到、富人搶著要的怪現象；四是，由于房型偏大，導致真正的目標人群買不起；五是，在某種程度上，由于具體操作失當，擾亂了正常的商品住宅市場秩序。

按國家的《經濟適用住房管理辦法》，購買經濟適用住房不滿５年，不得直接上市交易，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購滿5年，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，政府可優先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產權。但事實上，各地做法不一，業主轉售時到底需要向政府補交多少錢，很容易成為扯皮之事。

歸根結底，經濟適用房的價值很高、升值空間大（售價低于市場價格五成左右），只要存在轉售謀巨利的可能性，靠政策和制度，不可能杜絕權貴群體侵占，況且我國法制水平偏低。那么，在國家尚未完全停止這一政策的前提下，各地應盡可能的摸索出一套新辦法，以抑制那些不符合準入標準的群體的強行“搭便車”行為。

正是在這種背景下，2007年，淮安市在江蘇多個城市試行“劃撥土地經適房共有產權”的基礎上，為解決經適房“有限產權”界限不清，退出機制難以操作的問題及帶來的弊端，在全國首創以出讓土地共有產權房代替劃撥土地經適房，實施了購房家庭與政府7：3和5：5的兩種產權比例，并建立了“住房保障基金”專項用于建設回購及承擔政府產權部分。這一新模式，已經得到了國家相關部門的肯定。

這一模式設計科學、操作簡單、效果顯著，既能夠真正的保障對象受益，又抑制了混水摸魚現象，同時還使政府部分的擁有資產升值的收益權。國外也有類似經驗。比如1984年，英國實行在公房私有化的過程中，購房者可以購買住宅的一部分產權（通常是25%或50%），代表政府的住房協會則擁有剩余的產權。當住戶有能力購買更多產權時，可以申請購買其余部分的產權，也可以將自己擁有的那部分產權出售。由于每一次產權交易的基礎都是市場價格，想通過這種方式賺取差價幾乎是不可能的事，因此也就大大降低了分配過程中的道德風險，確保了政府資源的高效、合理分配。

鄭永年所長曾以新加坡模式佐證：新加坡的組屋制度（保障房），購滿五年后居民能夠擁有全部產權，并且可以全額轉讓。但中國國情與新加坡相錯甚遠，兩國法制環境不同，人均GDP和收入水平差距很大，我國尚處于住房保障初級階段，而新加坡基本已完成了住房保障，八成以上居民享受組屋。

2008年啟動大規模的經濟適用房建設計劃以來，上海市在進行制度完善的過程，同樣采取了這種共有產權式的操作方式。筆者認為，這一做法合情合理合法，利遠大于弊，值得支持，而且應該全國推廣。

作者系上海易居房地產研究院綜合研究部部長