經濟觀察網 記者 田國寶 3月20日晚間，華發股份（600325.SH）發布2022年財報，全年實現營收591.8億元，同比增加15.5%；歸屬母公司股東凈利潤25.8億元，同比下降19.3%。凈利潤下滑也是房地產企業面臨的普遍問題。

作為房地產行業的后起之秀，華發股份在2020年首次跨入千億大門，2022年銷售金額同比雖有小幅下降，但依然保持在1200億元的規模，在當前房地產形勢下，能夠保持住這一水平已屬不易。

從歷年財報來看，為了沖規模，華發股份不斷稀釋權益，雖然銷售金額和營收逐年上升，但帶給母公司股東的利潤并沒有獲得相應幅度的增長，而且保持這一利潤水平，還是建立在犧牲少數股東收益上。

土地是一家房企發展的必備資源，截至2022年底，華發股份土地儲備386.4萬平方米，同比減少近三成，而2022年全年銷售面積為400萬平方米。通常情況下，一家房企需要維持兩到三年的常規土儲。

而且，在沖規模情境下，2018年-2022年，華發股份的土儲權益率從75%持續下滑至47%，2022年其入表項目銷售面積290.3萬平方米，與400萬平方米的合同銷售面積還有不少差距。

再來看2022年土儲與銷售，截至2021年底，華發股份的土儲是544萬平方米。根據DM披露的數據，2022年其拿地折合成建筑面積為132萬平方米。

綜合來看，2022年土儲倍數（待開發土地面積/合約銷售面積）超過1.6倍。

2019年和2020年，為了沖千億規模，華發股份的拿地面積分別達到了656萬平方米和559萬平方米；2021年三道紅線下，拿地面積回落至140萬平方米。

華發股份一直保持著較低的土儲倍數，如果2023年想保持1200億銷售規模，按照現有土儲規模，意味著今年上半年需要大量購置土地或收并購。按照年銷售400萬平方米和1.6倍土儲倍數計算，華發土儲還有250萬平方米的缺口。

拿地權益持續下降，也使得華發股份母公司所有者權益占比從2018年的46.2%下滑至2022年的18%。也就是說，雖然通過合作拿地等方式，華發股份實現了規模上的突破，但母公司的權益率大幅降低。

權益率降低也意味著銷售金額無法帶來相應的利潤，不過，華發股份通過犧牲少數股東收益來實現了母公司股東收益的穩定。2018年至2022年，母公司股東資產收益率保持在13%以上，而少數股東收益率均低于4%。

通常情況下，項目結轉周期為兩到三年，也就是說，2022年營收和利潤大部分是由2019年和2020年的銷售金額轉化而來；2022年銷售金額則將在此后兩到三年內陸續結轉成營收和利潤。

根據財報統計，2022年華發股份結轉面積合計251.2萬平方米，結轉金額567.8億元，這一金額與華發2022年地產銷售營收契合。截至2022年底，待結轉面積為375.8萬平方米，對應的合同負債803.2億元。

綜合來看，由于往年銷售積累了不少待結轉面積，2023年營收不會受到太大影響，但由于土儲大幅較少，以及股東權益率持續下降，未來幾年華發股份的銷售規模、收入和利潤均面臨著不小挑戰。