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2019年10月25日，下午四點。第七屆世界軍人運動會，在武漢三鎮正如火如荼。突然，全城響起刺耳的空襲警報…

你沒看錯，時間沒問題。這種在國際性運動會上未曾有過的一幕，當然不是軍運會本身的程序。是碰巧。

《武漢市人民防空條例》規定，2003年起，每年的這一天，武漢都要以試鳴防空警報的方式，提醒人們莫忘“市恥”:

1938年10月25日下午四點，日本先頭部隊占領漢口岱家山。武漢淪陷。

01.

81年前的武漢會戰中，大批中國軍人在此以命相搏。

規模最大的空戰是1938年“4.29空戰”。敵我100多架飛機在武漢上空，慘烈纏斗。

當天據說是日本天皇的生日。中蘇兩國飛行員聯手送了他一個“大禮包”：日方派來武漢的48架飛機，被干掉了21架。

數以萬計的武漢人不顧危險，爬上房頂觀戰助威。作家老舍當時也在武漢，他后來寫道：“我們都在高處觀看?？吹綌硻C被我機打傷，曳著黑煙逃竄，走著走著，一團紅光，落了下去。痛快呀！”

中方飛行員陳懷民，在戰機中彈后放棄跳傘，成為世界空戰史上選擇與敵機對撞的第一人。被他撞毀的，是日本人吹噓的所謂“紅武士”高橋憲一的飛機。

從3000米高空墜入長江天興洲，同歸于盡。

32天后，武漢人在青山江段找到了懷民的遺體。身上有一封寫給女友王璐璐的情書：“為你，我愛戀發狂，為你，相思成瘋你不知。我只愿在你唇邊再沾，那我一生也幸福……”

當時還是浙大學生的王璐璐，來漢口篤安里54號陳家奔喪。大慟。這個銀行家的女兒，穿著陳懷民送她的旗袍，跳江殉情。

2015年8月份，在王家墩機場現址辦過一場主題展，紀念武漢空戰77周年。展覽的名字：《武漢上空的鷹》。那年的王家墩機場，已換了新名字：武漢CBD。

從王家墩升空的中國戰鷹，永遠是武漢人的驕傲。

02.

1869年，漢口神父金寶善到東西湖柏泉天主教堂辦事。

有教徒向他請教：耶穌殉難前說，一粒麥子不落在地里死了，仍是一粒；若是落到地里死了，就會結出許多粒。這話什么意思呢？

神父問身邊一位劉姓教徒的兒子：你是農家孩子，你說說看?；卮鹗牵?ldquo;一個不愿做好事的人，死了后，他還是他，白活了一生。一個人為別人做好事死了，就會影響很多人學他做好事，這一生，活得值。”

驚詫于這個12歲孩子的悟性，神父資助了兩百串錢，劉家開了個牛奶作坊。30多年后，那貧苦少年成了武漢最大的開發商。他叫劉歆生。

大清滅亡后，民國第二任大總統、黃陂人黎元洪有一次回武漢。參加飯局者非富即貴。把酒言歡之間，劉歆生遞上一句馬屁：“都督創建了民國，我創建了漢口。”

堪稱政商經典對話。抬了領導，也顯了自己。

那時，漢口老城墻以外60平方公里內，大部分沒人要的湖蕩地，已被劉歆生低價吃下。

范圍有多大？上自舵落口，下至丹水池，西至張公堤，南至江邊租界。

1905-1907年間，張之洞在漢口外圍修了“張公堤”、拆掉漢口城墻后，漢口城區外擴空間打開。

劉歆生“黃土變黃金”的閥門也就此大開。他成了武漢當時最大的一級土地開發商。連洋人想在英租界修條路，也得答應以他的名字命名：歆生路。

03.

如果從中國第一家雞蛋廠、第一家理發廳在漢口誕生起算，只用了二三十年，武漢就發育成了近代中國最大的商業中心之一，“東方芝加哥”。

工商業迅速發展，實體經濟繁盛。為城市化提供了活力和想象。城市化離不開地產商。在他們身后，是一大批金融機構。

現在如此，一百年前劉歆生的時代也是如此。

民國初年，武漢即有證券商號、股票公司，1916年設立了漢口證券交易所。近代中國一批有影響力的銀行也活躍在這里。包括美國花旗、日本上金等20余家洋行和40余家本地錢莊。

這些不差錢的班子，和地產商、建筑商聯手。東西方設計元素雜糅折衷，在漢口沿江留下了大批新古典主義建筑。

其在整體構圖上沿用西方建筑的三段式，但立面中去掉了繁瑣的雕刻和裝飾，呈現出簡潔、莊重的特點。代表作包括江漢關大樓（1924年）、橫濱正金銀行（1921年）、匯豐銀行（1920年）…

武漢淪陷后，劉歆生位于漢口循禮門的私園“劉園”被強占，成了偽軍司令部。

年屆八旬的老劉，很有幾把硬骨頭。他藏進漢口法租界，嚴禁家人與日本人來往，并因此被鬼子記恨。

1941年，84歲的劉歆生病故。出殯時，大門被日本人堵了。家人只得清晨從后門將靈柩抬出，經唐家墩、姑嫂樹，再用船運回老家的一座山上匆匆埋了，沒敢留標記。

柏泉這個小地方，確實有“企業家土壤”。創辦“裕華紗廠”的張松樵、建成“海光農圃”的周蒼柏，都是柏泉人。海光農圃，就是去年“習莫會”上印度老頭喝茶的地方。

歆生路解放后改名江漢路；劉的另一處私園變成了中山公園；武昌的海光農圃成了5A級的東湖風景區。

那一代民族資本家遠去了，留下的作品卻成了武漢記憶。他們，都曾“創建”式地影響了一座城市的品貌。

04.

1996年，柏泉的人在植樹時，意外地挖出了劉歆生的棺木。陪葬品僅有一個十字架。

彼時，是武漢又一波城市化運動的起點。又一次“創建城市”的機會。

1997年，武漢市公開了搬遷王家墩機場的念頭。至于遷走后用來做什么，據說開始也很朦朧。那個時候，武漢的財力也還很弱。光谷還是“光光的屁股”。

此前，另一個老機場---武昌南湖機場停用后，土地被打包賣給了沿海來的一家開發商。一大塊瞰江臨湖的寶地，野蠻生長，加上極差的交通和配套，10多年后終于成了一座LOW到爆的居住“圍城”。

3年后的2000年，國務院批復確認王家墩機場搬遷。建“武漢王家墩中央商務區”。

一家港資房企、一家國資房企、一家民資房企先后找來武漢。

試探一番后，前兩家走了。留下來的那個叫泛?？毓?，老板叫盧志強。簽協議的時候，王家墩機場“部隊的飛機都還在飛”。

2003年5月，武漢市政府成立了機場拆遷開發領導小組。再過了4年，2007年，王家墩機場送走了最后一架飛機。4000畝地開始移交武漢市。

從動議到拿到地，武漢用了10年。從簽下協議到正式進場（以2008年“櫻海園”開工為標志），泛海用了6年，

和張之洞當年拆掉漢口城墻一樣，王家墩機場的遷出，為城市肌理騰出了大片空白。

但針對這種空白的對策，與傳統意義上的新城規劃不同。后者是一張白紙從無到有，而王家墩的周邊，已因為歷史原因形成了密度較高的圍合。

“填空”的時候，必須時時顧忌與周邊的聯系和掣肘。這一點，不僅是老盧，估計武漢市當時對后期難度的考慮，也是不足的。

但不管怎樣，王家墩這三個字，開始被武漢媒體拿來和新宿、曼哈頓、拉德芳斯這些世界級CBD放在一起想象。吊足了武漢人胃口。

05.

聽說，拿地以后，盧志強邀了幾個老鐵到武漢。

在寬闊的機場跑道上，有個老板說：只是開發房子賣了賺錢，其實沒多大意思。這么好一地方，能留下點什么多好。

老盧沒接話，若有所思。

作為武漢樓市史無前例的存在，這艘“機場跑道上建造的艘母”，終于緩緩開動。

作為“非典型開發商”，泛海從未躋身過一線房企行列。如果我沒記錯，它連銷售50強榜單都沒進過。

但它玩的這個項目卻如此之大?？偨ㄖ幠?400萬方。商住比高達7：3。按行內的理解，只有30%是肉，剩下七成全是難啃的骨頭。如果放到現在，估計沒幾個房企愿接。

7年過去，漢口的房價和地價一路漲過來。吃肉的商人們喜笑顏開。但盧老板卻在2014年提出實施“徹底的去地產化”。四五年下來，地產營收在泛?？偁I收中，只剩了五分之一。

在盧志強的腦子里，武漢CBD根本就不是傳統意義的房地產項目。泛海想泛的那片海，不是地產，而是金融。

集中火力，浩浩蕩蕩向金融業開拔，盧老板在不長的時間內，拿下了所有金融行業最為值錢的牌照。構建了包含銀行、證券、保險、基金、信托、期貨、融資租賃、互聯網金融在內的完整金融版圖。

和100年前劉歆生的“畫風”有所不同，老劉是地產在前，錢莊是支撐。老盧呢？是金融在前，房地產是用來為金融服務的，是配角。

與那些網紅一樣的首富們不同，盧志強鮮見于公眾場所。有人問原因時，他曾撂下一句話：

我們所做的事有時候過多地炫耀，過多地通過媒體去放大其效應，反而不利于泛海的成長。

06.

人想低調好辦，但事情不太好低調。

2019年震動國內地產行業的第一樁大買賣，就和泛海有關。

今年元月21日，融創中國（01918.HK）和泛?？毓桑?00046.SZ）雙雙公告：泛?？毓勺庸?ldquo;武漢中央商務區股份有限公司”以125.53億元擬向融創轉讓剝離協議資產后的泛海建設100%股權。

武漢地產圈率先炸鍋。泛海的員工幾乎都收到了同情的問候：老盧把武漢CBD賣給融創了？你還好吧？

一星期后，這種訛傳自動歇菜。“武漢中央商務區股份有限公司”里面，裝著泛?？毓伤械牡禺a開發業務。賣掉的只是其中京滬兩地的土地儲備：北京泛海國際1號地塊、上海董家渡項目。

武漢的地，不動。

有財經媒體戲謔地表述了這筆朋友圈交易：盧志強從倉庫摸出兩個包裹，撣撣灰遞給孫宏斌。老孫兩眼放光，如獲月光寶盒。在商言商。一個要補鍋，一個鍋要補罷了。

這次賣地的目的，泛海的公告是這樣寫的：

剝離北京、上海項目后，公司將聚焦于自身優勢更為突出、發展空間更為廣闊、更符合公司未來發展戰略的武漢中央商務區項目，推動公司向多元化業務形態構成的綜合型控股公司深入轉型。

8月27日，泛?？赝秳倓偘l布了上半年財報。驗證了上述戰略：

報告期內公司總營收80%來自金融業務；歸屬于上市公司股東凈利潤同比大增30.28%。資產負債結構大幅優化。

07.

從2007年櫻海園開工起，質疑泛海武漢CBD的聲音就沒有消停過。

說泛海沒有大型商務區操盤經驗，打著CBD的招牌，行的還是開發住宅之實。特別是開盤了幾個住宅區后，有人送了CBD一個雅號：中央住宅區。

很多人擔心，盧志強在王家墩把肉吃掉后，到啃骨頭時遛了。對這類傳聞，泛?；旧蠜]對外發聲，該干嘛干嘛。

房地產，是從業人員流動最頻繁的行業之一。從泛海離職的員工們建了個微信群，名叫“曾經泛海”。里面400多號人，散見于武漢幾乎所有開發商。

一般來說，離職群都是怨婦風格。這個群與眾不同：幾乎沒人聊泛海的不是。恰恰相反，都在說泛海值得尊敬，老東家是厚道人。

兩個原因：一，盧志強從不拖欠薪水。二，從泛海出來的員工有些見識。

“曾經泛海”的人這樣對豹子哥講：“很少地產公司有這么集中、豐富、有代表性的項目。記得我當初從泛海出來，到現在的房企面試，這邊的負責人說，很羨慕你這么年輕就經歷過這么多業態，我做了十幾年就一直是住宅…”

“至于外人對CBD速度慢的吐槽，我們都曉得老板有不方便說的委屈。這種委屈與個人能量無關。即使老盧走了，老王老孫來仍然無法呼風喚雨。”

08.

員工們清楚，老東家投了一百來億，在王家墩吃土多年，干了很多只有他們知道的“里子工程”。

CBD里規劃的主次干道38條，約一半要與周邊現有道路對接。因拆遷進展不順，好多路內部成型多年，就是通不出去。

地上的快不起來，那先搞地下的。為“消滅”CBD中心區域路面的機動車，所有方向進出CBD核心區的車輛，要全部入地。

只好在底下也造一座“城”，開發總量262萬方。相當于在地下建兩三個百萬方大盤。

這里建了武漢目前唯一的地下交通環路。商務區核心的11個地塊、所有的地下停車場以此相串，光匝道就“6進6出”。

這條交通環廊以上、地面以下，還布設了一條巨型管道走廊。

2016年，有領導人來湖北，專門去底下看了這個成果（下圖）。完后給了一句表揚：功在當代，利在千秋。

去年，豹子哥沿著強哥當年的路線進去逛了一圈。電力、通訊、供水……城市血管全部集中入洞。并留有巨大的冗余。

其實，地下工程同樣快不起來。地下主體施工前前后后做了6年。難的是什么？也是對接。因為自己一家說了不算。

舉個例子，黃海路隧道，搞了3年的封閉施工。但其實二期工程只有7個月，并且要時刻關照其他大型市政建設：既要配合地鐵7號線的建設，又給地鐵10號線進行地基加固，還要為未來10號線的穿越預留空間…

排期之復雜，工程部的人都快瘋了。

09.

2016年10月25日（這日子真巧），中國CBD聯盟成員單位集體訪問武漢。

交流時，地主方拿出來匯報的有這么幾條：

華中第一條城市綜合管廊武漢唯一強電入地+雨污分流區域機場跑道廢棄混凝土再生利用核心區地下交通環廊+地鐵全覆蓋武漢最大人工海綿城市項目

這話風與開發商的經驗介紹委實難以掛上鉤，倒像是主管城建的副市長、或者是規劃局領導說的事。但它是事實。

武漢CBD的地標是武漢中心大廈。超高層摩天樓。

大廈幕墻面積約9萬平方米，請的是艾勒泰，就是操刀過臺北101、中東迪拜塔的那家。設計從2011年開始，花了足足3年，其間不停修改完善。

最后，整個幕墻由1.1萬片獨立的魚鱗狀板塊拼成，每片“魚鱗”造價2萬元。獨立的好處是，每一塊都是獨立通風口。不封閉的寫字樓，更舒爽。

“魚鱗”還可導流雨水收集后循環利用，隱形的蓄水池如同“水空調”。節能。幕墻的玻璃是在玻璃廠特殊調制的，色彩、節能參數、反射率極佳。減少光污染。

這一套搞下地，測算出的節能率為15%-30%。

這些對賣房子直接作用不大、對控制成本更無益處的工程，在匯報時總結成一句話：武漢CBD是國內首個通過規劃環評的CBD。

CBD第一條市政路淮海路，種了市政標準的行道樹。

盧老板覺得標準低了。出錢全部換成了胸徑50公分的大香樟，每棵造價相當于一輛奧迪。200多臺奧迪栽下去，弄了一條武漢最高園林標準的市政路。

有人算過，武漢CBD內的王家墩公園、夢澤湖公園、核心區景觀軸等公共園林，加上九個住宅區內園林群落，老盧在CBD栽的樹種的草，是劉歆生當年在中山公園的3倍多。

10.

武漢有個私企大佬，CBD已開發的9個住宅，他入手了七處。像集郵一樣。原因蠻簡單：泛海是他走在小區里，覺得武漢很“大城市”的社區。

他說在上海外灘、漢口江灘看到老石頭房子時，才有這種感覺。真是盧志強的知音。

在武漢CBD，盧志強有“石材強迫癥”。

CBD內的房子，從立面到細部裝飾，從立柱到大堂，從室內到室外的景觀地面，連建筑的裝飾、欄桿、寶瓶柱，統統石材。

已開發的9個園子，一百多萬方的開發量，全部外立面石材干掛。強迫癥到什么程度？幼兒園、商業體、公園、變電房、物業用房，一律石材伺候。

泛海的工程人員，估計是跑全球石材產區、交易集散地最多的。

在現代建筑中，以石材打造算是非常不聰明的選擇。成本高、工藝復雜、施工周期長。建造成本翻番。

但好處也明顯。建筑經得起歲月的侵蝕，同時有助于提升功能。

武漢的冬天濕冷、夏天炎熱，石材建造的房子舒適度更高。這也是漢口江灘那些老房子，歷經百年仍堅固完好、冬暖夏涼的原因。而且越老越有味。

那種獨特的文化底蘊與超越時空的歷史厚重感，在新建住宅中已比較少見。

武漢CBD的工程，除了正常的驗收標準，還有一道驗收標準：盧老板的眼睛。

盧志強來武漢，園子里四處一轉。這里的石材色澤反差有點大，換。只換一兩塊不夠完美，就成批地換。

一個山體公園，他來看一次不滿意一次，然后就會提升一次。前后應該至少“提升”了四次。

在武漢CBD，最怕老板造訪的，也是工程部的伙計們。

11.

“曾經泛海”的人對我說，泛海建房的成本控制有個特點：幾乎不跟外面的地產對標，它自己跟自己項目比。

比如，武漢的幕墻跟杭州項目差不多，那就OK。武漢的項目1跟項目2對比差不多，OK。

跟外面的地產項目對標會發現什么？會發現自己的成本高出很多。

“身處其中時不覺得。后來我們到其他地產公司后發現，這些房企大多卡得很死，稍有變更就會超成本預算報警。相比較而言，泛海的目標成本會預留較大的空間。”

我問他為什么？答曰：估計老板覺得，武漢CBD的開發，成本還是要適當讓位于品質和效果。

能用成本換時間，用時間換空間，留下一些讓人記得住的東西。

這對城市建筑而言當然是好事。

如果城市盡是高周轉和短平快，留不下歷史和記憶，就像掰棒子的狗熊，一路驚喜前行。最后一地雞毛。

12.

1951年，瑪麗蓮·夢露到加拿大拍電影，不慎扭傷了腳踝。酒店的男服務員聚在一起通宵打牌，那個贏家的獎品是：有資格為夢露推輪椅。

這家酒店就是班夫的費爾蒙溫泉城堡酒店。

這家世界老牌奢侈型酒店，目前僅在中國開了5家店。香港一直沒開，因為沒相中滿意的地方。今年底將開業第六家，地點在武漢CBD。

費爾蒙的調性：古董酒店的翹楚，貴族“老錢”們的終極享樂之地。其130多年來沉淀的故事，全部與名流、皇室人員、政客和藝術家有關。

費爾蒙不是盧志強牽到武漢的第一家國際大牌酒店。第一家是泛海喜來登。他在這個項目上投了12個億。

喜來登2014年開業后，一直是美國駐漢總領館每年“國慶日”酒會的舉辦地。老盧的朋友圈厲害，只用了四年，500間客房的泛海喜來登年營收就破了2個億。

第三家豪華酒店將是君悅。君悅喜歡高處，越高越好。泛海君悅酒店設在438米高的“武漢中心大廈”，64層到85層。

它也將是全球海拔最高的君悅酒店。站在酒店大窗前，兩江四岸盡收眼底。

泛海君悅是一座用心致敬武漢空戰英雄的酒店。這使它的辨識度非常高。

酒店走廊中，嵌入了微微凸起的機翼造型。走廊邊一扇對開門，寓意“開門迎客”（下圖），其簡約的飛鳥線條，暗含了兩江三鎮的地圖格局。鑲綠松石的那個點，就是酒店的方位。

客房門牌號是機艙懸窗的造型，與房間里大型懸窗電視墻設計呼應；房間布設了航空味十足的鎢絲掛燈，地毯有王家墩老機場地圖。

沙發是頭等艙座椅，床架特別用了飛行員的皮質綁帶；房內各種如飛機螺旋槳的特色掛飾和擺設、與王家墩有關的老照片…

此外，CBD內還規劃布局有兩家奢豪酒店：武漢泛海艾迪遜酒店，288間客房。武漢泛海萬怡酒店，298間客房。

INS上關于艾迪遜酒店的圖片遍布全球。每逢格萊美、Met Gala等國際盛會，艾迪遜是無數明星下榻的首選。創始人伊恩·施拉格僅用了16年，就讓這家酒店品牌進階全球頂奢酒店行列。

把這么一批國際酒店業大神招來武漢，盧志強一手操辦。

客人對一座城的印象，往往由酒店開始。高奢酒店就像黃鶴樓一樣，本地人可能很多年都不去一次，但它能帶來收入和名氣。還有，傳世。

13.

2017年11月8日，武漢CBD首個整售定制項目——招商銀行武漢分行新大樓交付。與老招銀大廈直線距離不過300米。

當時的武漢媒體，這樣形容招行搬家300米的意義：｜武漢的金融中心整體遷移的標志。

以此為發端，湖北移動、郵儲銀行、民生銀行、平安銀行、金澳科技等區域性總部定制大廈陸續交付。

像劉歆生時代的漢口外灘建筑群一樣，銀行、證券、保險、信托、投資公司為主，制造/建筑/物流/房地產等業態的扎堆效應也在成型。最新數據，已有2000多家企業進駐，其中世界500強超過了50家。

人才的集聚效應也已開始。8月20號，人社部批復，同意將武漢CBD內的“中國武漢人力資源服務產業園”升格為“國字號”。

投桃報李。據說泛海內部本周已同意，碩士以上的人才入職江漢區，在武漢CBD購房可以直接9折！

“中央居住區”和中央商務區開始良性互動。

持續多年的譏諷聲，沒有影響泛海的既定目標。武漢實打實投用的商務樓宇最多的，是CBD。CBD內納稅過億元的商務樓宇數量，全國排名第八。

武漢百米高樓最密集區域，也仍是CBD。已建成超100棟。

8月22日，武漢市規劃委專題會議審議通過了一份文件，名稱為《武漢CBD核心區“宗地16”城市規劃方案》。

根據這份最新方案，CBD的鉆石地段，未來將由12幢200米以上的超高樓組成商務樓宇集群（含武漢中心）。

而且，438米的武漢中心以后還將讓出CBD首席的位子，方案顯示，CBD內還有一幢477米（海拔高度500米，下圖中）的摩天樓…

商務樓群扎堆，使武漢CBD以全市總面積的千分之0.9，貢獻了全市8.5%的GDP。

鋪石頭、種樹、住宅都是皮膚，支撐CBD筋骨的，還是招商。

細數引進的那些金融企業，光看名字，就知道大部分和盧志強、和泛海系有千絲萬縷的聯系。

14.

對這艘大船的開進速度，官方比民間更能理解泛海。那些客觀存在的不利因素，不是企業和商人單方面能解開。

很多百萬方的住宅，開發周期都能長達8-10年。我們對這個1400萬方的項目，是不是缺乏足夠的耐心。商住結合的大體量項目，大多數房企都選擇先住宅后商業。為什么偏偏嘲諷泛海？

廣州珠江新城，前后差不多用20年才發育成熟。如果從啟動規劃算起，深圳CBD已花了34年的時光雕琢。從最后一架飛機消失在王家墩機場，至今，武漢CBD才13年。

商務區姓商，最終還是要靠市場的力量和配合才能建成，才能有名有實。天時地利人和，缺一不可。

再過幾天，繼武漢大道、長江大道后的又一條南北大通道----漢江大道將全線通車。

這條路是CBD內因拆遷不順而暫時斷頭的主干道之一（下圖）。作為軍運會的重點保障線路，這次接了“天時”，通了。

一個城市的起勢不能用一兩年的維度來判斷。

放到歷史河流里，看過去經歷過什么，才能知道這個城市到底行不行。

時間，終究會回答懸在王家墩上空的三個終極命題：你是誰？從哪里來？到哪里去？