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經濟觀察網 實習記者 賈新滎 8月22日，全國工商聯發布了“中國民營企業500強”榜單。這份榜單引起關注的一項數據就是，房地產業成為除綜合行業外民企中最賺錢的行業。

經濟觀察網專訪了中泰證券首席分析師梁中華，他對這一數據給出的解釋是：2016年后棚改貨幣化安置開始，政策有所放松，房地產市場回暖，在2017-2018年迎來了房地產的反彈期，相應地今年榜單中房地產業入圍數量與營收占比有所回升。

“房地產民企的突出問題還是融資偏緊，下一步政策基調上更多的還是控制房地產，支持新經濟。”梁中華說。

投資趨勢向下

經濟觀察網：怎樣看待當前房地產的投資情況？

梁中華：現在房地產投資還是比較高的，房地產投資增速維持在10%以上，下行速度沒有那么快，但房地產銷售已經出現負增長。從去年到現在，房地產的土地購置費對房地產投資的支撐作用非常大。雖然從今年出現回落，但仍有20%的增速，如果除去土地購置費，單看建安支出，房地產投資去年是負增長的。土地購置費跟目前我們看到的高頻土地成交數據不一致，高頻土地成交數據已經降溫。

可以從三個方面解釋房地產投資下行速度比較慢：第一，統計因素。土地購置費是現金收付制而不是權責發生制，所以有一定的滯后性。合同金額的土地成交情況從去年就已經開始降溫，這將拉動房地產開發的增速回落；第二，去庫存政策?，F在房產地產住宅庫存處于較低的位置，過去幾年去庫存政策顯著，消化了商品房的庫存，這對于房地產投資也有拉動；第三，房企高周轉模式。去年房地產融資收緊，房地產企業開啟高周轉模式，快速拿地開工，然后用銷售回款再去拿地，所以去年雖然房企新開工了許多，但建安增速并不高。去年新開工的項目延續到近年，就出現了土地市場在降溫，但投資下行的速度比較慢的情況。

經濟觀察網：下半年的房地產投資會怎么變化？對經濟會產生哪些影響？

梁中華：房地產投資的整體趨勢是往下的。原因有：一是統計方面，土地購置費增速回落，土地市場降溫；二是作為領先指標的房地產銷售增速已經往下降，投資也會跟隨下降；三，從融資環境看，7月以來，房地產企業融資收緊，中小型房地產企業開發壓力非常大，也會影響投資。

投資增速下行對經濟的影響是拖累型的。根據投入產出表測算，我們發現過去十多年，中國經濟基本上1/3的增長靠房地產，新經濟占比目前并不大。因此房地產增速下行會帶來經濟下行壓力。此外，在房地產的大小周期往下走的情況下，房地產投資下行不僅會影響工業經濟比如鋼鐵、煤炭等周期類行業，還會影響消費。

從近些年數據看，消費與房地產周期存在很高的正相關性。我們認為房地產主要通過兩個效應影響消費，一是收入效應：房地產市場帶動經濟增長，提高居民收入；二是財富效應，房子增值增加居民財富。房地產對消費的影響目前仍有爭議，我們的觀點是房地產下行周期中，上述兩個效應會起主導作用，對消費帶來負面影響。

經濟觀察網：在當前的經濟結構調整下，房地產民企面臨哪些突出的問題？對整體經濟有怎樣的影響？

梁中華：一個突出的問題是融資偏緊。房企類似于金融機構，很大程度上依賴于加杠桿?，F在房地產企業的融資收得過緊，在長期中風險會暴露，尤其是中小型地產開發商由于本身的融資渠道有限，在融資偏緊的環境下所受沖擊更大，甚至會有違約暴雷的風險。

從經營角度看，目前棚改貨幣化政策降溫，同時前一波房價上漲將居民購房需求消化了很大一部分，因此整個房地產的大周期是向下的。在小周期上，政策堅持房住不炒，小周期也在往下走。目前許多小城市房地產庫存比較低，房子主要經過去庫存在居民手里，開發商手里的現房比較少，整個房地產市場調整速度沒有那么快，在長期中銷售端的壓力是比較大的。

第三方面，與房地產企業的布局有關。未來中國城市化的方向是人口向大中型城市集中，小城市的吸引力下降。我們跟蹤了2018年人口流動的情況，發現人口不僅沒有回流，反而繼續向核心城市集中，尤其是省會城市，包括雙子星城市。對于中小城市的經濟或是房產市場發展而言，人口才是最關鍵的變量。因此我們認為，如果房地產企業在小城市布局比較多會面臨一定的風險，未來房地產企業布局應更多地轉向大城市。

小城市風險更大

經濟觀察網：下半年房地產業的融資形勢會怎么變化？

梁中華：短期內若出現典型的風險事件或者經濟下行壓力大可能會有所緩和。但就未來1-2個月看，融資將保持偏緊的態勢。7月政治局會議再次明確強調“房住不炒”，并明確提出“不將房地產作為刺激經濟的手段”，說明政策很有定力；下一步政策基調上更多的還是控制房地產，支持新經濟。

經濟觀察網：未來一二線城市與三四線城市的房地產業未來的走向有何區別？

梁中華：與核心城市相比，三四線城市面臨的調整壓力更大。周期性的行業也有其“核心資產”，大中型城市就是房地產領域的“核心資產”。在下行周期中，大中型城市調整幅度有限，小城市的調整風險更大。

一方面，城鎮化發展趨勢是人口不斷向大中城市集中，這對于小城市的購房需求有一定的打壓；另一方面目前提及較少的一點是，小城市的二手房市場較小，房地產流動性差。小城市邊界擴張快，不斷向市場供給新房，二手房交易冷淡。雖然過去兩三年很多小城市目前房價在漲，居民資產在增加，但很多是浮盈無法變現?；谝陨蟽蓚€原因，小城市的調整壓力更大。

經濟觀察網：預計下半年的房價會有怎樣的變化？

梁中華：大中型城市房價平穩向下，小城市房價會有回調的壓力。在現有的政策環境下，小城市本身房價處于高位，購房需求不高，同時房地產棚改刺激減弱，因此小城市房產的價格也會降溫。