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經濟觀察網 實習記者 賈新滎 在“2019中國民營企業500強”榜單中，房地產業入圍企業數量不減反增，行業營收占比高達10.2%，房地產業成為除綜合行業外民企中營收占比最高的行業。

8月22日，全國工商聯發布了“中國民營企業500強”榜單。榜單基于全國工商聯對上規模民營企業的調研，按照上一年的年營業收入總額確定排序，今年500強的入圍門檻是2018年營業收入達到185.86億元。

全國工商聯經濟部綜合處相關負責人對經濟觀察網表示，若企業所經營業務分屬于多個行業，且這些業務占比均不高，則該企業被列入“綜合行業”；行業分類以企業自主申報為主，由工商聯適當調整。同時，上述負責人表示，“綜合行業”的劃分標準并非絕對，業務占比50%以上的可明確所屬行業，但低于50%的要結合企業自主申報情況確定。

根據中泰宏觀統計，500強民營企業的行業分布中，房地產業入圍企業共計39家，數量不減反增，較2017年增加3家，高于2016年的37家，高居行業入圍數量第三名。從行業營收占比來看，房地產業營收達到29028.81億元，行業營收占比達10.2%，除綜合行業外，房地產業仍是民企中占比最高的行業。

2019民企500強行業營收占比TOP10

備注：來自中泰宏觀，行業營收占比=行業營業收入總額/民企500強營業收入總額

“從500強榜單中房地產業的表現看，近兩年來房地產對經濟的貢獻有所上升。”中泰證券首席分析師梁中華表示，從入圍數量看，2012年500強房地產有33家入圍，2013-2014年降至28家，最近三年又回升至30家以上；從營收占比看，房地產業10.2%的占比處于歷年來比較高的位置，相比之下5年前的營收占比僅在7%左右。

為什么處于調整期的房地產行業會在2018年出現較高的營收水平？

梁中華認為，2016年后棚改貨幣化安置開始，政策有所放松，房地產市場回暖，在2017-2018年迎來了房地產的反彈期，相應地今年榜單中房地產業入圍數量與營收占比有所回升。

相比較而言，2014-2015年地方房地產市場面臨高庫存問題，經歷了大幅的調整，整體上房地產市場是降溫的。因此，2018年的500強民企中房地產業的表現實際上與宏觀經濟環境是相符的。

為什么近兩年房地產的盈利情況要好于同期的實體企業？

從行業對比來看，房地產整體盈利能力要高于其他行業。梁中華表示，2009年房地產上市公司的總資產回報率處于6%-7%，2018年回落到4個點左右，利潤近年來有所下滑。“但是從房地產融資能支撐的利率水平看，房地產信托產品發行的收益率在8%左右，其投資回報率仍好于實體企業。”梁中華稱。

梁中華認為，最近兩年實體企業表現不佳，而房地產業一方面由于去庫存效果顯著，商品房的庫存被消化，另一方面受益于較高的房價，因此在2018年的營收相對實體企業較好，但隨著今年房地產的下行周期，房地產業的營收占比會有所回落。

此次民企500強榜單中的行業分布呈現怎樣的特點？

梁中華表示，500強企業偏技術型的企業較少，絕大部分企業所屬行業是偏周期的，比如建筑業，批發零售業等。“過去十年房地產價格一路飆升，帶動了房地產相關產業鏈的大繁榮。尤其是在08年以后，發達經濟體的需求不足，同時國內人口經歷結構性變化，過去連續5年出現勞動年齡人口的負增長，經濟上需要通過房地產、基建等進行逆周期調節。”梁中華說。

“因此從行業分布看，目前500強企業偏周期的居多，而偏技術型企業則是未來經濟轉型的方向。”梁中華表示。

下半年房地產民企的投資和營收情況是怎樣的？

梁中華認為，下半年土地市場降溫，土地購置費增速將回落，同時考慮到銷售增速這一領先指標的回落，以及7月份以來房地產企業融資環境收緊制約投資，下半年房地產投資的整體趨勢是下行的。

梁中華預計未來的房地產營收占比將會回落。梁中華認為，隨著棚改政策降溫與消費需求減少等因素，當前房地產的大周期是向下的，同時政策調控堅持“房住不炒”，小周期也是下行的;下一步的經濟調控將更多地轉向控制房地產、支持新經濟。