（圖片來源：圖蟲創意）

經濟觀察網 記者 謝敏敏 經歷了此前幾年規模高速增長的正榮地產（06158.HK），在上市的第二年，增速出現了較大幅度的放緩。

中期業績報告顯示，上半年正榮實現586.07億元合約銷售額，同比增長0.8%，而去年正榮同期增速高達170.3%。

對于這一問題，正榮行政總裁王本龍回應經濟觀察網記者稱，正榮今年全年銷售目標是1300億，預計增長率約20%，一般而言上半年銷售額都會少于下半年，正榮對于完成全年目標有信心。

他進一步表示，增速放緩的背景之一，是正榮進入了新的發展階段。今年上半年，正榮提出“新三年戰略”，其內部把2013-2015年定義為擴張期，把2016-2018年定義為升級期，2019-2021年定為高質量發展期。

王本龍表示，在上一個三年戰略里，正榮是高速發展期，規模增幅超過50%，而“新三年戰略”追求有質量的增長，計劃規模增幅控制在30%，三年左右時間依然實現實 現翻一番：“整體對于規模的增長控制在預期范圍之內。”

在新三年戰略的引導下，正榮上半年還推行了一場組織架構的調整，調整核心在于精總部、做大做強區域，把權力下放到一線。

正榮董事長黃仙枝表示，之所以進行組織架構調整，是因為正榮從百億規?？缛肭|規模，組織架構需要匹配現有的規模體量，“改革有動力，沒什么阻力。”

近年來，尤其是今年，曾頻頻產出“黑馬”的閩系房企在規模上都放緩了步伐，轉而追求財務數據的穩健。正榮也不例外，中期業績會上，正榮管理層反復強調的就是公司杠桿數據的下降和盈利能力的提升。

中期業績報告顯示，上半年正榮實現凈利潤11.8億，同比增長23.2%；核心利潤11.5億，同比增長33.4%。

在負債方面，上半年正榮的凈負債率由2018年底的74%進一步下降至70.8%，加權融資利率從2018年底的7.8%略微下降至7.6%，現金短債比由去年底的1.19倍增加至1.21倍。

正榮CFO陳偉健透露，上市以后，正榮用了很大力度去杠桿，公司的融資成本有進一步改善的空間，計劃控制在7％－7.5%之間，而公司的短債占比目前在47%，計劃年底調低至40%左右，明年這一比例希望達到30%。

正榮的規模增長，很大程度上受益于過去在二線城市的布局，包括蘇州、南京、上海、合肥、福州、武漢等重倉城市，但這些城市同時也是限價形勢更嚴峻的城市。

上半年正榮的平均售價為每平方米15392元，較去年同期的17175元/平方米下降10.38%，下降幅度較大。對此，王本龍解釋稱，主要是因為上半年公司在一些三四線城市加快出貨，拉低了平均售價，此外，確實也受到了限價措施的影響，“很多項目基本上是貼著限價去走。”

限價還帶來了毛利率的下降，中期業績報告顯示，上半年正榮的毛利率由去年同期的22%下降至20.3%，主要是由于已交付物業的平均毛利率下降。

陳偉健表示，這主要是限價的影響，“今年整個同行都是有下跌。我們會嚴控我們的成本，包括融資成本、開發成本、管理成本，雖然毛利率下來一點點，但核心的凈利率其實在增長。”上半年正榮的凈利率為8.6%，去年同期則為7.8%。

截至2019年6月30日，正榮總土地儲備為2634萬平方米。在業績會上，雖然正榮管理層表態公司在投資上采取審慎策略，但今年上半年正榮明顯加快了拿地步伐。

2019年至今，正榮新增25幅土地，新增土儲323萬平方米，拿地城市以南京、合肥、武漢、西安、成都、重慶、南昌等二線城市為主，新增土儲有87%在二線城市。

正榮上半年補倉意愿強烈，例如在3月份，正榮連續在南昌、重慶、天津拿地。4月26日，正榮一天之內在合肥連收4幅地塊，總建筑面積超過34萬平方米，合肥肥西[2019]5號地塊的溢價率高達144%。

陳偉健透露，今年全年正榮拿地為300億預算，上半年權益拿地額為160億，還將進一步提升拿地權益。

但他也表示，正榮內部對于拿地的凈利率要求是控制在兩位數水平，“接下來拿地，如果毛利率能達到25%，凈利潤率在2位數，從拿地到首開時間能達到7個月，我們也會積極去拿。”