（圖片來源：全景視覺）

經濟觀察報 郭增利/文 伴隨本世紀初開始實施的住宅和配套混合規劃政策，商業地產快速崛起，眾多住宅地產商或主動、或被動地卷入商業地產開發大潮之中。商業物業的急劇增加，不僅改變了原有的競爭格局，也使商業項目的生存難度越來越大，這一變化讓地產商不得不開始思考新的出路。

商業地產一次次革新，激發了很多創造性思維，也倒逼房地產開發商跳出原有模式，全行業開始進入復合度更高、融合力更強的新形態輩出時期。企業經營的推進和專業體系的延續相互交織，使商業地產依托過往經驗，向新的復合地產轉化成為現在進行時。

從產品到模式對商業地產進行解剖之后，我們可以發現：商業地產講求城市研究、土地分析、融資技術、規劃設計、功能組合、招商運營，并已形成了特有的團隊優勢和資源優勢。

目前，產業地產、園區地產、文旅地產、體育地產、健康地產的發展已經全面啟動，它們確實有著與商業地產非常相近的專業邏輯和業務流程，所以運用商業地產思想，打造新型的泛復合地產生態系統，存在著明確的可能性和一定的可行性。

過去的商業地產基本停留于產品層面，以商業項目的成功開發作為首要目標。今天，伴隨房地產企業的深刻變革，泛復合地產正在陸續導入商業地產的專業方法，商業地產已經開始超越原來的產品概念，轉變為具有普遍適用意義的新的地產經營方式。這些新型復合地產與商業地產具有同樣的內容服務和空間經營的邏輯要求，具有助力產業成長的作用和價值。具體而言，商業地產強調品牌組合思維、功能融合思維、平臺共享思維，注重資本邏輯和經營邏輯，這些核心理念對其他復合地產的投資和管理有著極為普遍的借鑒意義，專業結構也非常契合。

進入2017年后，橫跨智慧科技、實體商業、商業地產、金融投資四大領域的“新零售”持續火爆，在催生出很多“新零售”公司的同時，也使金融、商業、地產、科技、健康、體育、文創以及相關產業資源的整合進入重構時期。運用商業地產的思想和技術，建立復合地產新的開發模式，賦予商業地產新的增長點、價值點，拓展并開創商業地產的新空間、新內容，一系列戰略問題已經擺在尋求創新發展的商業地產商面前。

基于商業地產多年的發展實踐，特別是商業地產為空間和內容帶來的創新性引導，強調“產業與地產”融合思維的泛復合地產有望獲得跨越式增長，并實現對城市改善和產業升級的新一輪拉動；商業地產的開發模式也將在此過程中得到進一步優化，內容和空間的原創能力得到進一步提升。

從傳統商業地產行業來說，越來越多的具有創新力的品牌將成為商業地產新的服務內容；人與人、人與物和諸多跨界資源也將通過商業地產的空間實現互聯共享；大數據、人工智能、智慧商業等管理技術和信息手段更將使商業地產成為最大的流量中心。

所有這些進展和變化，都要求商業地產跳出商業和地產一般范疇，從生活性服務業轉向生產性服務業，并延伸到更廣泛的產業化、多元化和互動化。產業地產、園區地產、文旅地產、體育地產、健康地產項目的持有者、運營者和規劃者，完全可以通過對商業地產產品和模式的專業借鑒和優化改良，建立泛復合地產的投資開發運營新體系。

（作者為中購聯購物中心發展委員會主任）