經濟觀察網 記者 余舒虹  發展空間是困擾深圳城市未來發展的核心命題，因為如此，深圳也是全國最早提出城市更新概念的城市。在歷經多年城市擴張之后，擁有不到2000平方公里的深圳市，到2020年新增可建設用地58平方公里。

8月23日，在深圳首屆城市更新博覽會上，深圳市城市更新局計劃處處長汪亮向經濟觀察網表示，深圳市從2009年開始進行大規模的城市更新，截至2016年6月30日，全市已累計列入城市更新計劃項目551項，審批通過規劃項目327項，實施率26%，位居全省前列。

深圳在城市空間探索上有很多成功案例，但接下來時間成本越來越高，這也是不爭的事實。

 城市更新的另一種可能

 青年生活方式租房平臺合屋創始人兼CEO羅鳳鳴告訴經濟觀察網，深圳長租公寓的運營商正在通過柔性改造老舊物業的方式，尋求重建之外城市更新的另一種可能。

同時，國內首個服務于長租公寓及存量房產業鏈的創新型基金——“青年樂巢基金”也于8月23日對外發布。

據合屋統計，目前深圳已存在超過100家品牌長租公寓，他們的房源大多來自舊工業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等，實際上這就是進行城市更新的“柔性改造”。

在窩巢夢享社區創始人兼CEO陳昊看來，長租公寓得以迅猛發展，離不開國家層面對于存量房運營的肯定及鼓勵。

而據微家公寓創始人兼CEO李樹德介紹，現在微家公寓的租客90%以上的本科學歷，45%是海歸，他們基本上都是工作有3-5年的?？梢姽a品帶來的居住升級，已經被市場上的中高端客群所認可。在居住之外，植入更多娛樂、辦公等功能，也是客戶選擇公寓的另一個理由。

“一個年輕人出來創業，租房2000元，辦公室4000元，但如果租我們這里，吃住辦都可以決掉，只需要4000多塊錢。”酷公寓CEO 林聰穎如是說。

大力發展長租公寓也一直被視為盤活存量物業的有效途徑。羅鳳鳴介紹，開發商拿下一個舊改項目需要5-10年的舊改周期，這些閑置的項目是一種非常浪費的形式。而恰好這個時長是長租公寓一個合理的經營盈利的時間，如果這時由青年公寓進行包裝和經營，對于整個社會的資源合理利用，是非常有利的一件事情。

城市再生合作社發起人湛杰則認為，未來的城市一定是逐步走向改造這條路，而這個改造的程度可能不是像原來的推倒重建，應該是微改造，應該是小量級的改造，“像長租公寓這種城市再生方式是可以讓城市變得更美好的”。

 資本入局

 資本與房源一直被視為發展長租公寓最重要的兩個方面。羅鳳鳴認為，在消費升級的時代，人流會帶來紅利效應，未來的年輕人在買不起房的情況下，會選擇租房的生活方式，在深圳目前租房水平比較惡劣的情況下，公寓是比較理想的選擇，而這個行業的發展空間也是非常大的。

為了尋求深圳長租公寓更好更長期地發展，合屋攜手明照資本共同發起了國內首個服務于長租公寓及存量房產業鏈的創新型基金——“青年樂巢基金”。

據分享投資管理合伙人、明照資本創始合伙人高大明介紹，該基金主要為公寓運營伙伴提供項目融資方案、城市再生合作社解決產品改造及施工方案。在8月23日，青年樂巢基金分別與窩巢夢享社區光明店，以及微家公寓新項目達成簽約。

高大明告訴經濟觀察網記者，該基金的預計規模將達到10個億，首期規模為1個億，其中明照資本本身出資約1/3，剩下2/3由投資人出資。

高大明表示：“我們做資本的角度，所謂的現金流，一個是賺錢不賺錢，很重要的是概率，很多賺錢的回報30%的算很高的。做舊改公寓，我們認為是一個相對和風險來說是一個非常賺錢的，這個項目的可復制性也是非常高的，而不是說項目的絕對賺錢是非常高的。這個項目我5年之內可以不操心，今天我買深圳的資金股票，5年我可能也能賺3倍4倍，但是我要擔心。”

對長租公寓行業感興趣的不僅僅是明照資本。投籌網金融產品經理張健庭告訴經濟觀察網，深圳許多投資機構都在尋找合適的長租公寓項目，原因是他們認為深圳的出租市場面臨較大的增長空間。

“深圳的租金市場還沒有完全發展起來，相比地價的漲幅出現了滯后的現象”，張健庭表示。過去一年，深圳的新建住宅均價漲幅超過50%，成為全國房價最高的一線城市。但據最新統計，深圳的租房價格為67.97元/月/平方米，與上海的67.61元/月/平方米基本持平，低于北京的69.27元/月/平方米（位居全國第一）。

張健庭認為，若要跟上地價的上漲水平，深圳的租金水平至少還有30%以上的增長空間。