經濟觀察報 余舒虹/文 外墻長滿植物，地面全是公園，車輛在地下穿行……造城專家碧桂園在海外的頭號工程“森林城市”再加上科技、產業和創新的元素，構成了碧桂園產城融合的新計劃——“科技小鎮”。

這聽起來很像中國版的硅谷：除了綠色宜居的環境，更重要的是提供科技創新人才所需要的產學研一切配套，而房價僅為一線城市的1/3。

8月9日，碧桂園創始人、董事局主席楊國強指出，未來5年要投入1000億元在一線城市和強二線城市全面布局科技小鎮計劃，其中深圳的目標是10座。

碧桂園看中的是城鎮化發展和深圳人口、產業外溢的機會。經過半年布局，目前在毗鄰深圳的惠州和東莞已有三個科技小鎮項目正式落地。“碧桂園不是打著產業的旗號做房地產，科技小鎮不是先賣住宅回籠資金，而是產業配套、城市配套和住宅開發同時進行。”碧桂園集團總裁莫斌強調。

在科技小鎮的打造上，碧桂園主要負責重資產的部分，而產業資源和人才引進則交由專業機構：產業地產運營商百富東方、清華大學、李開復的創新工場、思科、平安銀行等均是其戰略合作伙伴。

曾在硅谷工作過的李開復也看到了碧桂園的執行力。“過去我覺得環境是不可控的偶然因素，只要專注把科研、人才做好就能孵化出好的公司”，李開復表示，原來國內也有希望打造出像硅谷那樣的環境。

“把深圳的蛋糕做大”

楊國強將科技小鎮稱為繼森林城市后的第二大夢想，也是縮小版的森林城市，4月在公司內部成立了產城發展事業部，由總裁莫斌直接領銜，助理總裁向俊波任總經理。“集團的目標是在深圳周邊的臨深片區打造10個科技小鎮。”向俊波表示。據莫斌進一步透露，初步計劃是惠州5個、東莞5個。“深圳的科技、經濟都很成功，不過房價和生活成本太高了。我們想在深圳旁邊建造一個科技的城，目前，廣東還沒有一個政府和企業能夠完整的實現這個理念。”楊國強說。

8月9日，碧桂園與惠州潼湖生態智慧區正式簽約，第一個科技小鎮項目落地惠州。同時，碧桂園還公布了另外兩個科技小鎮項目，惠東稔山科技生態城（占地2080公頃）以及東莞黃江硅谷小鎮（占地505公頃，其中啟動區65公頃）。

這有望承接深圳外溢的創新產業和購房需求。近年因為高房價、高用工成本等因素，深圳華為、中興等高新技術企業和傳統制造企業正在將研發部門搬離深圳，臨深片區是主要選擇。

據了解，惠州潼湖生態智慧區屬于開發地區，產業基礎雄厚，是惠州市國家級電子產業的基地，也是創新基地，通訊設備、液晶顯示等電子產品產量名列世界前茅，但是目前智慧區人口密度少。

惠州潼湖生態智慧區規劃建設指揮部科技創新部副部長鄭陸濱表示，潼湖科技小鎮項目將率先引入李開復創新工場等項目，有產城融合的創新理念。碧桂園將投入不低于20億元，聯合著名投資機構設立科技小鎮產業基金，為小鎮企業定向提供全周期金融服務和成長輔導。

碧桂園預計，未來科技小鎮將創造不少于600億元的年產出和60億元的稅收收入。

“我們不是簡單的挖掘產業資源，而是在做深圳的互補性工作”，碧桂園集團副總裁兼首席戰略官林昭憲表示，深圳的城區面積只有北京的1/8，上海的1/3，有很多產業的機會。

林昭憲認為，如果只是一個固定的蛋糕，大家去切就沒有意思的，希望把蛋糕做大做強，這樣整個生態圈才更完整。以硅谷為參照，硅谷和北邊的舊金山，灣區本身已經形成了完整的生態圈，吸引了全世界最好的高新科技企業和人才。

莫斌對經濟觀察報表示，科技小鎮會根據交通優勢和軌道站點鋪開，不會盲目去做，“我們很有信心完成10個，不代表市場需要10個，這僅僅是個目標。重要的是先完成第一個，再根據科技人才的需求進行復制升級”。

升級版造城運動

8月9日上午，在碧桂園科技小鎮和產城融合戰略發布之前，廣東省省長朱小丹在碧桂園總部調研科技小鎮項目建設情況，與楊國強等高層進行了兩個小時的交流。

在會上，朱小丹強調：科技小鎮的內涵策劃要更完善，要形成區別于任何其他社區的“雙創”生態，要把科技小鎮打造成以人為本、產城融合、宜業宜居的智慧型、樞紐型的“雙創”新社區。

碧桂園的產城融合戰略，也是在城鎮化的戰略背景下做出的創新推動。7月18日，住房和城鄉建設部、國家發改委、財政部聯合公布《關于開展特色小鎮培育工作的通知》，明確提出，到2020年我國將培育1000個特色小鎮。

國家發改委等有關部門將支持符合條件的特色小鎮建設項目申請專項建設基金，中央財政將對工作開展較好的特色小鎮給予適當獎勵。特色小鎮原則上為建制鎮（縣城關鎮除外），優先選擇全國重點鎮。

據了解，除了科技小鎮之外，碧桂園的產城融合戰略還包括已有社區產業升級、以森林城市為依托發展海外產城項目。

向俊波指出，“產業地產是經濟周期的對沖機制和穩定器?？萍嫉禺a的重要性，正如兩驅車和四驅車的對比，高速公路上兩驅車更快，但下了高速四驅車走得更穩”。

同時，產業地產也是優質土地和優惠政策的重要來源。近一年來，過去擅長在三四線城市開發大盤的碧桂園開始推進一線城市戰略。但在北上廣深四個一線城市，碧桂園仍面臨高昂土地成本的考驗。以北京為例，碧桂園至今仍未能進駐主城區。

“若要在一線城市跟政府拿地，不干產業不行”。碧桂園聯席總裁朱榮斌在今年5月曾表示，一線城市拿地代價高、風險大，相較于公開市場的爭奪，碧桂園更傾向于通過合作、并購等渠道或與產業結合的方式獲取項目。“科技小鎮和碧桂園熟悉的造城模式異曲同工，符合國家政策導向，也符合市場的需求。”莫斌表示。在拿地上，目前三個項目都是從政府手上招拍掛，以后會考慮和合作方合作，例如承接其手中的工業用地。

由于科技小鎮承擔了很多的社會功能，向俊波表示，碧桂園也在和政府方面談相關的政策支持。

例如為剛畢業的創業青年提供公租房；碧桂園對這部分人群可能采取租賃的方式，也可能以成本價或低于成本價分割產權進行銷售，政府給予一定的補貼；也可能按照政府政策要求做一批保障性住房給入園企業。

向俊波透露，產業地產前期投入肯定是巨大的，但中后期利潤來源穩定，預計未來對公司利潤貢獻可達30%。

產城融合怎么做？

據了解，目前碧桂園科技小鎮的整體規劃已經完成，進行到具體設計和工程方面的規劃。“產業資源的注入和尋找早就開始了，并且在規劃設計階段就介入當中。”向俊波說，目前真正的難點在于招商。

據碧桂園方面介紹，科技小鎮的開發主體是深圳碧桂園百富產城發展有限公司——由碧桂園和深圳百富東方合作注冊的平臺公司，其中碧桂園出資60%，深圳市百富東方財富管理有限公司出資40%。

碧桂園副總裁兼新聞發言人朱劍敏表示，百富東方是碧桂園科技小鎮的重要合作伙伴，對科技園和工業園的運作，尤其對深圳未來將有哪些產業可能外溢到惠州和東莞，都已經做了前期的深度調研和產業分析。

百富東方于2008年在深圳前海成立，法人兼總裁戴宏亮曾任天安數碼城集團總裁。

在碧桂園的合作伙伴中，百富東方是產業地產的行家，思科是建造智慧城市的高手，清華大學的國家雙創空間的重要參與者，將與碧桂園合作研究學術的創新成果如何有效落地，如何與產業更好融合；作為創業導師和科技創新領域的大咖，李開復表示，創新工場可以為科技小鎮提供人才和資源，包括投資。

作為碧桂園的第二大股東，平安集團也將利用其產業基金全力支持碧桂園科技小鎮項目，為科技小鎮的企業提供包括股權融資、互聯網金融、資產管理等金融服務。

資金方面，碧桂園表示除了公司層面的投入之外，碧桂園內部高管、合伙人也有投資，同時會撬動不同的企業、股權基金、私募基金和風投，實現多贏的產城項目合作。“碧桂園是造城起家的，做好了做重資產的準備，將搭建科技人才集聚的、最優化的平臺，但產業是一個生態圈，產業鏈的營造還是需要大型企業的引領。”林昭憲表示。