經濟觀察報 謝敏敏/文 日前，當聯合辦公獨角獸We-Work宣布正式進駐中國市場之際，一家在中國經營了13年的知名商務中心卻轟然倒下。

經濟觀察報記者多方采訪確認，上海艾可士商務咨詢有限公司（簡稱上海艾可士）在上海的16個聯合辦公網點均關閉，租戶全部被迫搬離。

包括上海騰飛大廈在內的多家上海艾可士承租的物業業主方說，上海艾可士旗下數個網點出租率過低，長期入不敷出導致資金鏈斷裂，老板拖欠了大筆租金后跑路。

實際上，今年以來，北京和深圳地區均有聯合辦公類的企業宣布破產。2016年2月，“創立4個月、燒了100多萬元“的深圳辦公空間‘地庫’宣布倒閉。2月27日，青年聯合辦公空間北京綠客屋因與房東產生糾紛被砸毀。

WE+聯合辦公空間創始人兼CEO劉彥燊對經濟觀察報記者表示，目前在行業內已經出現單個項目難以生存的狀況，“未來必然會有一波大浪淘沙和整合的過程。大概只有10%的真正做聯合辦公的企業能夠活下去并且取得成功。”

老板疑似跑路

根據經觀記者查詢的工商登記資料，上海艾可士的住所位于上海市靜安區成都北路333號招商局廣場南樓1633室，但當記者來到現場時，并沒有找到該公司的人員。其位于位于永嘉路的永嘉庭2號樓網點的辦公室大門緊閉，室內空無一人。

記者嘗試聯系上海艾可士法人代表林德良向其求證相關情況，但由相關租戶提供的手機號顯示停機狀態。此外，上海艾可士此前提供的租賃電話亦無人接聽。

記者采訪發現，上海艾可士旗下管理的16個網點均處于無人狀態，其中不少位于黃浦區世界貿易大廈、金華聯大廈、上海廣場，靜安區的招商局廣場，徐家匯的騰飛大廈等知名寫字樓。

經濟觀察報記者獲取的一份騰飛大廈《租賃相關費用催收通知》顯示，租下了該大廈26樓的上海艾可士拖欠了7月份的租金和物業費共計人民幣29萬元，物業方裕廊騰飛置業上海有限公司宣布提前解除和艾可士的租賃合同，目前租戶全部搬離。“他們跑路我們和租戶一樣不知情。我們也是利益受害方。”裕廊騰飛置業上海有限公司母公司星橋騰飛集團公關部負責人黃曉燕說。

據了解，上海艾可士成立于2003年，老板林德良是香港人，公司自稱致力于為中小型企業提供全面的一站式的辦公外包服務方案，并為進駐中國市場的企業提供全方位的指導和咨詢。

艾可士的規模擴張一直較為穩健，在黃浦區的世界貿易大廈、金華聯大廈、上海廣場，靜安區的招商局廣場，徐家匯的騰飛大廈等16個知名寫字樓設立了網點。這一規模在上海聯合辦公市場已算可觀。

優辦網今年上半年的調研報告指出，上海以黃浦區、長寧區、靜安區、浦東新區、徐匯區為代表的五大區域占據了上海整個聯合辦公空間數量的76%，而這幾大區域被方糖小鎮、WIZWORK、SOHO-3Q、桔子空間等空間以及艾可士等商務中心所占據。

在定位上，艾可士主打服務式辦公。其模式是用折扣價租下某寫字樓的一兩層，并將辦公場地劃分成許多小塊，再租給那些想要來中國發展的初創型外企，租金一般維持在每個工位每月3000元-4000元。和SO-HO-3Q、WeWork等企業一樣，它的盈利模式是“二房東”，主要收入來源于租金。

根據它的宣傳，艾可士除了提供傳統辦公室應有的各項服務，還會提供重建空間結構的服務，這些服務包括公司注冊服務、財務、稅務、人力資源、商務策略研究和一站式顧問服務。

“我們的商務資源中心是一個凝聚了AsianBiz客戶以及社會資源的平臺。這一特色經營幫助企業家開闊本地資源，豐富生活和經營知識。AsianBiz還是一個充滿活力的商務社區，不斷促進客戶在駐企業間相互合作，發現新的商機，幫助客戶共同發展他們的業務。”艾可士官方網站如此介紹道。

由于主要依靠租金，當出租率越來越低時，艾可士難以為繼。“這就是老板跑路的原因，很多屋子空出來，資金入不敷出。”一位要求匿名的租戶透露，自去年年底林德良就在苦苦尋覓新的資金投入，但一直無果，最終在拖欠了多家辦公樓的租金后選擇跑路，基本上所有租戶的三個月押金都沒有被歸還。

大潮拍岸

艾可士恰恰倒在了聯合辦公市場爆發式增長的時期。

2015年以來，在資本的助力之下，聯合辦公以驚人的速度迅猛增長。根據優辦網的統計，截至2016年初，中國聯合辦公空間數量已經超過2300家。

市場競爭的激烈程度超乎想象 。 除 了 WeWork，SOHO-3Q、WE+、優客工場、方糖小鎮、P2等開發商和初創企業都加入了搶奪市場的大軍中。

幾乎沒有人會否認，這是一個巨大的藍海。在上海布局了16家聯合辦公空間的方糖小鎮創始人萬里江對本報表示，聯合辦公迎接的是傳統辦公樓里洶涌而來的人群，這是個潛力巨大的市場，“目前相比于傳統辦公樓市場還只是滄海一粟。”

“現在聯合辦公空間所占市場份額并不大，只有2%左右，但未來肯定會幻化出更大的市場和需求。”優辦創始人兼CEO盧陽說。

區別于做孵化的創客空間，聯合辦公的主要收入來源于租金，這一盈利模式也決定了，是否保持較高的出租率很大程度上關系著一家企業的死活。

優辦網對北京、上海市場上200多家大型聯合辦公空間工位數據變化的調研結果顯示，自1月份以來，北京、上海聯合辦公空間平均空置率維持在40%～45%之間。“50％左右的出租率，我在上?？吹胶芏嗉?，那必然是虧損的。”劉彥燊說，衡量一個聯合辦公項目首先看出租率，其次是租金，如果能保證85%以上的出租率才算成功。

劉彥燊的判斷是，如果單個項目開了3個月或者6個月后依然虧損，那就沒有再維持下去的必要。

目前很多開展聯合辦公業務的公司整體尚未盈利，源于企業都在進行規?；瘮U張。據了解，SO-HO-3Q計劃2016年新增3萬個工位，2017年工位數量達到10萬個，收入超過50億元，優客工場計劃在21個城市進行擴張，We+計劃到2018年在全國范圍內布局200家。

關于盈利模式的探索一直在繼續，除了租金，聯合辦公企業號稱要挖掘增值服務的盈利點。諸如為租戶提供的注冊、咨詢、財務顧問等服務，目前市面上大部分企業都在做，“所謂的交稅、法務都是基本標配，沒有人為此買單，在將來必然會有很多維度的考慮，如果企業真在的能在里面產生價值，找到合作的伙伴，我們就可以這個平臺收取費用。”劉彥燊說。

洗牌來臨

在劇烈的行業競爭之下，幾乎所有受訪人士都對本報表示，艾可士的倒閉不會是個例。

萬里江認為洗牌早就在進行：“有好多生存不下去的企業來找到我們，想要我們接盤。”

“最近常常有很多小型企業找上門來，因為他們在剛剛做出來的時候對所謂的聯合辦公沒有考慮好，動機不純，堅持不下去了，但退出又不甘心，所以要價往往很高。”劉彥燊認為，大部分所謂的聯合辦公，很多都是二房東的概念，至少有90%的企業對聯合辦公真正的共享精神和面臨的機遇挑戰是不甚清楚的，也最容易被市場淘汰。

“真正的需求遠遠沒有被滿足。”在仲量聯行華東區研究部董事姚耀看來，一些聯合辦公企業出現較高的空置率，主要還是因為在用房地產的思維來操作聯合辦公空間，“二房東”的模式不能真正契合市場的需求。

什么樣的企業生存幾率更高？

姚耀認為，能夠真正營造社區概念并且為租戶創造附加價值的企業，才會吸引到源源不斷的客流，以房地產思維操作的企業就會面臨一定風險。這也是行業整合的開始。